По данным Росстата, средняя зарплата по стране в 2016 году находится в районе 34 тысяч рублей в месяц. В Москве побольше — 65-66 тысяч рублей в месяц, а в Московской области — чуть больше 40 тысяч. Как при этом люди умудряются обзаводиться собственным жильем? «Дом» опросил экспертов рынка недвижимости, чтобы выяснить, на что можно рассчитывать покупателю с зарплатой в 60-65 тысяч рублей и без каких-либо накоплений.
Начнем с «подержанного» жилья. Цены на вторичном рынке даже в кризис несколько выше, чем в новостройках. Зато и ждать окончания строительства не надо — плати, переезжай и живи. Само собой, с зарплатой 60-65 тысяч и без копейки накоплений придется влезать в долги. А скорее — сначала усилием воли переходить в режим жесткой экономии и откладывать на первоначальный взнос по ипотеке. А уже потом — влезать в долги.
«В Московском регионе при зарплате в 60 тысяч рублей вторичную квартиру купить можно только в дальнем Подмосковье. Скорее всего, это будет вариант за 1,5-2 миллиона рублей плюс услуги риелтора, — говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group. — Более 1,7 миллиона рублей с данным уровнем доходов банк предоставит вряд ли». Расходы на ипотеку в этом случае, уточняет Старкова, составят порядка 40 тысяч рублей — что ярко иллюстрирует экономические преимущества брака. Две зарплаты значительно лучше одной, а 80 тысяч рублей в месяц на двоих — больше, чем 20 на одного.
Без первоначального взноса на вторичном рынке на ипотеку можно не рассчитывать, соглашается Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». По словам эксперта, накопить придется как минимум 10 процентов стоимости приобретаемого жилья. Если же взнос есть, и заемщик может подтвердить зарплату в 60 тысяч рублей, банку это, скорее, понравится — по сегодняшним временам это неплохой клиент, и рассчитывать он может на 2-2,5 миллиона рублей кредита.
Сами по себе ипотечные условия на вторичном рынке пожестче, чем в новостройках — программа господдержки тут не действует. Как говорит Светлана Гулюкина, руководитель отдела маркетинга и рекламы Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера», стандартные условия при первоначальном взносе не менее 20 процентов — это 14 годовых. «В случае же отсутствия первоначального взноса, ипотека, по сути, превращается в потребительский кредит в размере стоимости квартиры сроком до 30 лет, — отмечает эксперт. — Сейчас такую ипотеку предоставляет ограниченное число банков, и механизм пока не отработан до конца. У покупки “вторички” в ипотеку без первого взноса, на мой взгляд, только один плюс — можно сразу же переехать в новую квартиру и отказаться от аренды. Но сумма платежа вполне может оказаться соизмеримой с той, когда люди одновременно арендуют квартиру и выплачивают ипотеку». Так что копить все-таки придется.
«За 1,5-2 миллиона рублей сейчас можно найти вторичную квартиру на удалении в 30-50 км от Москвы. Оптимальный вариант действий — накопить 10-15 процентов от стоимости квартиры и оформлять ипотеку с посильным ежемесячным платежом», — советует Олег Голубцов, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co.
Если брать «типичный случай», рассуждает Евгений Клец, начальник управления продаж «Вектор Инвестментс», средний процент по ипотеке на вторичном рынке составит 13,5 процента, первоначальный взнос потребуется в размере 15 процентов (если рассматривается квартира в 35 метров по цене 3,6 миллиона, взнос составит 540 тысяч рублей). Платеж по ипотеке (из расчета в 20 лет) составит 36 946 рублей в месяц.
«Есть и другой вариант приобретения квартиры в рассматриваемой ситуации — договор аренды квартиры с последующим выкупом, — продолжает Александр Лунин. — Встречаются разные вариации такого договора. Но надо понимать, что это, фактически, сочетание договора аренды и предварительного договора, по которому регистрирующий орган может не зарегистрировать переход права собственности. Поэтому договор следует делать нотариальным».
Еще один вариант, при котором можно претендовать на вторичное жилье с зарплатой в 60-65 тысяч рублей и без накоплений — пожизненная рента. Но, даже если отвлечься от специфики условий, это один из самых оспоримых договоров — доказать в суде четкое выполнение всех пунктов договора весьма проблематично.
Здесь варианта обойтись без ипотеки нет вообще — вопрос только в том, будет ли первоначальный взнос, и если да — где его взять. «Рассрочка в рассматриваемой ситуации не подойдет — эта услуга предоставляется на 1-3 года. Погасить задолженность за такой короткий срок при рассматриваемых доходах не получится», — говорит Наталья Мясоедова, заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования.
Большинство банков при расчете максимальной суммы кредита применяют коэффициент платеж/доход в соотношении 50 на 50: не больше половины дохода заемщика может использовано в качестве оплаты ежемесячного платежа по кредиту, рассказывает руководитель управления по реализации недвижимости с привлечением ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко: «Есть ряд банков, в которых это соотношение доходит до 90 процентов. Но на оставшиеся 6 000 рублей в месяц прожить невозможно, даже если исключить расходы на проживание (аренда, квартплата). Транспортные расходы, мобильная связь “съедят” как минимум половину этой суммы — ведь человек будет ездить на работу и обратно. По схеме “50 на 50” возможности расширяются, но, конечно, все зависит от размера накоплений. Если их нет, можно попробовать выбрать из новостроек, на которых первоначальный взнос субсидируется застройщиком. При этом варианте вся квартира должна стоить не дороже 3,2 миллиона рублей — в наших проектах, где есть программы субсидирования первоначального взноса, в таком бюджете вполне можно выбрать однокомнатную квартиру».
Ипотечных программ без первоначального взноса на рынке немного, количество аккредитованных объектов по ним ограничено, да и условия менее привлекательные, чем по стандартным банковским продуктам в рамках программы господдержки ипотеки (в среднем ставки выше на 2-3 процентных пункта), добавляет Наталья Мясоедова. Вариант с потребительским кредитом для первоначального взноса при заработной плате в 60 000 рублей тоже вряд ли пройдет — рассматривая заявку, банк учитывает наличие долговых обязательств у заемщика и ранее взятому кредиту не обрадуется. Да и обслуживание двух кредитов из зарплаты в 60 тысяч посадит заемщика на «Роллтон» лет на 5 (даже если потребительский выдадут по относительно гуманной в наше время ставке в 16-18 процентов).
«Иногда мы встречаем заемщиков, которые брали потребкредит на первый взнос, и дальше оформляли ипотеку, однако это двойная финансовая нагрузка, которую сложно нести, — комментирует Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. — Да и банки могут отказать в предоставлении кредита: доход в размере 60 тысяч рублей ими может быть расценен как недостаточный для двух кредитов». Использовать потребкредит в качестве первоначального взноса целесообразно лишь в случае более высокого уровня доходов, либо если квартиру приобретает не один человек, а, например, семейная пара, где каждый имеет постоянный заработок в размере 60-65 тысяч рублей в месяц, резюмирует Дмитрий Пантелеймонов, коммерческий директор ГК «Лидер Групп».
По словам Владимира Каширцева, генерального директора компании «Азбука Жилья», стандартные условия по ипотеке без первого взноса менее привлекательны, чем в рамках программ с господдержкой. На объектах, реализуемых в компании, например, ставка в этом случае составит 14,5 процента годовых, а стоимость квартиры увеличится на 200 тысяч рублей (при «базовой» стоимости в 2,4 миллиона рублей). Если брать кредит на 15 лет, ежемесячные выплаты составят 35,9 тысячи, переплата за весь срок кредита — 3,77 миллиона рублей. Если же параллельно снимать квартиру по соседству по минимальной ставке (17 тысяч в месяц в таких подмосковных городах, как, например, Балашиха или Видное), на жизнь останется всего 7000 в месяц. Снова здравствуй, «Роллтон». Не забываем также о расходах на транспорт, интернет, мобильную связь, а возможно, еще и о коммунальных платежах в съемной квартире. Итого — ушли в минус.
«Если говорить о Московском регионе, ответ будет коротким — при такой зарплате и без накоплений купить не получится ничего, — подводит черту Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой". — Взять ипотеку не получится, рассрочкой от застройщика воспользоваться — тоже». Можно, конечно, обойтись одним только потребительским кредитом — взять 1,5 миллиона рублей на пять лет. В эту сумму можно приобрести студию в Подмосковье, правда, в ближайшую пятилетку придется жить на 15 тысяч рублей в месяц, предостерегает эксперт. И, видимо, первые пару лет — по друзьям: на аренду уже не хватит, а купленная студия на момент сделки наверняка будет, при такой цене, «на котловане».
Можно обратить внимание на такой формат как апартаменты, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «Сегодня в Москве есть предложения от 2,7 миллиона рублей. Скопить на первоначальный взнос, откладывая примерно половину зарплаты — 30 тысяч рублей — получится за два с небольшим года. Правда, на апартаменты выше ставка по ипотеке: порядка 13,5 процентов». Ставки по ипотечным кредитам на апартаменты (13-14 процентов) сейчас близки к условиям для вторичных квартир (13,5-14 процентов), подтверждает коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов.
«Единственный вариант — копить на первый взнос и искать самые доступные варианты жилья, это же касается и аренды. Допустим, человек ограничивается 16 000 рублей в месяц (скорее всего, это аренда комнаты). От 60 тысяч рублей в месяц остается 44 000, из которых относительно безболезненно можно откладывать 20 000 в месяц. За 1,5 года как раз накопится 360 000 рублей, — рассуждает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. — Сейчас покупатель с такой суммой может рассчитывать, например, на покупку квартиры-студии в Подмосковьев пределах 1,6 миллиона рублей. Размер кредита составит 1,24 миллиона рублей, и при ипотеке с господдержкой (срок кредита до 15 лет) покупатель будет вносить не более 15 000 рублей в месяц».
Другое дело, что ипотеку с господдержкой надо брать сейчас — в 2017 году программа уже не будет действовать. Одна надежда на то, что ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться — тогда условия банков останутся близкими к сегодняшним. Все опрошенные «Домом» эксперты в своих прогнозах склоняются именно к такому варианту.