Продажи на вторичном рынке жилья сами по себе сложнее, чем на первичном, поскольку квартиры имеют историю, которая может создавать юридическую неразбериху. Иногда проблем добавляют и личные пристрастия продавцов, а также другие варианты «человеческого фактора». Риелторы поделились с «Домом» самыми удивительными историями продаж «вторички».
Самые большие сложности на вторичном рынке связаны с документами: небезопасно покупать квартиры, на которые, например, наложен арест или другие обременения. Также вызывают проблемы «квадраты», которые достались продавцу в качестве дара или наследства.
По словам ведущего менеджера по вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья» Александра Лунина, наиболее проблемными являются альтернативные сделки, разъезды, сделки с обременением — в первую очередь, из-за большого количества участников. «Например, в нашей практике была сделка, которая состояла из восьми квартир, две из них приобретались с использованием ипотечных средств, а одна несовершеннолетним с разрешения органов опеки. Она проводилась в три этапа, в трех разных банках, и в итоге, несмотря на трудности, состоялась. Главное в таких вопросах — слаженная работа риелторов», — делится эксперт.
Случается, что риелторы при заключении подобных сделок даже приобретают паранормальные способности. «Однажды одному из агентов приснился сон, будто закладка денег в ячейку прошла неправильно. На следующий день он собрал всех участников сделки: была цепочка из квартир. Как ни странно, его опасения подтвердились», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева об опыте коллег.
Вызывает сложности при реализации «вторички» и непрофессиональный подход продавцов. Например, некоторые из них, по словам ведущего брокера Contact Real Estate Ольги Кирьян, ведут себя так, как-будто делают одолжение покупателям или брокерам. «Нередко приходится решать за продавца даже бытовые вопросы. Нам приходилось не только самостоятельно вызывать домработницу, клининговые службы, "мужей на час", электриков, но и помогать упаковывать вещи при передаче квартиры, а также будить клиента звонками», — рассказывает эксперт.
Также Кирьян отмечает, что определенные проблемы вызывает и мудреный дизайн квартиры. «Некоторые ремонты настолько уникальны, что найти на них покупателя порой очень сложно», — поясняет она.
Больше всего квартир с необычным дизайном в элитном сегменте: жилье уровня де-люкс редко бывает типовым. «Мы можем вспомнить квартиры и богато украшенные фресками, и декорированные в стиле Людовика XIV, и оформленные на манер православной церкви. Пришлось нам однажды продавать и квартиру большого поклонника охоты: его кабинет был полностью обвешан чучелами животных. Мало кто из потенциальных покупателей этой квартиры разделял такое хобби, многих это отталкивало. В итоге нам пришлось попросить его убрать чучела из кабинета», — делится воспоминаниями генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова.
Другой пример обстановки в доме охотника описывает генеральный директор ORDO Realty Ольга Тараканова: «В квартире была обстановка, как в охотничьем домике в лесу. Со стен грустно смотрели головы разных животных, с рогами и без, на полу сидел волк, а в качестве ковра — медвежья шкура с головой. Хозяин квартиры был заядлым охотником и страшно гордился своими трофеями. Однако на клиентов такой интерьер положительного впечатления не производил».
Руководитель отдела вторичных продаж Villagio Estate Артур Имосян делится примером нестандартного дизайна немного другого рода: «Много лет назад мне пришлось продавать очень странную загородную резиденцию. Основной дом еще можно было "принять": это был добротный деревянный двухэтажный терем с наличниками и резьбой. Но антураж на участке был создан абсолютно незабываемый: гостевой домик представлял собой избушку Бабы-Яги, а рядом повсюду были расставлены стилизованные трухлявые пни и огромные грибы. При этом внутри терема потолки были покрыты орнаментальными росписями, и даже стояла печь "для атмосферы". Поклонников лубочной старины среди покупателей не нашлось, и в итоге по счастливому стечению обстоятельств дом купил родственник продавца. Видимо вкус — дело семейное».
Зачастую усложняют жизнь риелторам и странные прихоти покупателей. К примеру, в практике Ольги Кирьян был случай, когда клиент требовал проведения встречи на объекте посреди ночи, поскольку его очень интересовал вопрос тишины. При этом всем участникам показа приходилось около 40 минут терпеливо выжидать, пока клиент убедится, что в квартире тихо.
А Надежда Хазова вспоминает, что один покупатель хотел приобрести загородный дом в Подмосковье с олимпийским бассейном, другому клиенту были жизненно необходимы конюшня и псарня, а однажды в компанию поступил запрос на квартиру с офуро — японской ванной.
Уже есть и довольно «стандартные» прихоти: немало покупателей интересуются соответствием квартиры правилам фен-шуя, выбирают жилье с компасом. Некоторые смотрят на вопрос немного шире: их волнует общая аура дома, которую, по словам Яны Сергеевой, они проверяют самыми разнообразными способами — от специальных рамок и кулонов на нитках до приглашения настоящих экстрасенсов.
Происходят на вторичном рынке и совершенно «мистические» истории. Несколько лет назад при проверке документов на квартиру, которую приобретала клиентка ГК «Недвижимость в Петербурге», обнаружилось очень странное несоответствие — собственник умер в 2012 году, а свидетельство о его смерти было выдано только в 2013 году. «Оказалось, что старушка умерла и год пролежала в квартире, практически мумифицировавшись. Узнав это, покупательница, которой квартира очень понравилась, пошла к священнику посоветоваться. Тот сказал: "Святая!", и клиентка все же заключила сделку»,— рассказал генеральный директор компании Николай Лавров.
С другим примером бесстрашия перед усопшими столкнулась руководитель офиса «На Соколе» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич: «Клиентка попросила обменять ее "однушку" в центре на Тверской на квартиру с видом на кладбище. В первый момент агенты даже решили, что это шутка, настолько необычным было пожелание. Но женщина убедила их в серьезности своих намерений. Причем найти такую квартиру оказалось не так-то просто, поскольку еще на стадии проекта застройщики стараются расположить дом таким образом, чтобы на сторону кладбища выходило минимальное количество окон. Квартиру удалось найти лишь через год».
Возможно, клиентке Ирины Пешич очень хотелось тишины и спокойствия, тем более, что конфликтные ситуации на жилой территории не редкость. Яна Сергеева рассказывает, как однажды риелтору компании пришлось стать миротворцем в очень непростой конфликтной ситуации: «Агент продавал комнату в двухкомнатной квартире, а между соседями жилых помещений был очень долгий конфликт. Когда наш сотрудник приехал в первый раз в квартиру, собственница второй комнаты встретила его не очень дружелюбно — с канистрой и спичками. Ко второму посещению агент специально подготовился — приехал с двумя огнетушителями и тортом. Риелтор разрядил обстановку, и соседка смягчилась, им удалось спокойно поговорить. Оказалось, что конфликт между соседками длился более 10 лет! В дальнейшем комната была успешно продана».
Решение конфликта другого рода было в практике руководителя офиса «На Фрунзенской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольги Тихоновой. Однажды риелторы компании продавали квартиру, которая принадлежала поссорившимся матери и дочери. Собственницы не общались около четырех лет из-за того, что мать завела сразу 12 кошек. Теперь жилье было решено разменять.
«Квартира располагалась в доме на Фрунзенской набережной. Покупатель сам ее нашел, и уже хотел приобрести, однако из-за стойкого "аромата" боялся показать квартиру жене. Договориться с владелицей кошек, которая очень трепетно относилась к своим подопечным, о дезинфекции квартиры, мужчине не удавалось. Поэтому он обратился в наш офис с просьбой помочь в решении столь деликатного вопроса. Агент аккуратно поговорила с хозяйкой квартиры и убедила ее на пару дней вывезти животных на дачу. За это время сотрудники санэпидемстанции и клининговой службы провели дезинфекцию жилья и генеральную уборку, и клиент смог привести жену на просмотр. В результате сделка состоялась, мать и дочь купили себе новые квартиры и наконец-то помирились».
Вообще говоря, проблемы с продажей квартир, в которых проживало огромное количество животных, не такая уж редкость. А иногда встречаются и более экзотические домашние питомцы, наличие которых также вызывает сложности.
Леденящей кровь историей делится директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов: «Один из нестандартных случаев произошел с нашим риелтором буквально пару месяцев назад. К нам поступил запрос с просьбой продать элитную пятикомнатную квартиру в особняке. Хозяйкой оказалась пожилая женщина, любительница животных. При первом знакомстве риелтор обратил внимание на большое количество кошек. Однако главный сюрприз был впереди. При осмотре квартиры оказалось, что в одной из дальних спален живет настоящий тигр. Конечно, собственница пообещала вывозить хищника к показам, чтобы не пугать потенциальных клиентов. Однако на практике все оказалось гораздо сложнее. Каждый раз показ срывался из-за того, что собственница не могла увезти хищника по тем или иным причинам. В итоге квартира так и "висит" в продаже».