Покупка собственного жилья — дело хлопотное и нервное. Не каждый обыватель может самостоятельно обеспечить юридическую безопасность сделки, особенно если раньше приобретать недвижимость не приходилось. Адвокат Олег Сухов составил список самых распространенных промахов покупателей квартир — специально для «Дома» и для тех, кто не против поучиться на чужих ошибках.
Несмотря на то, что вторичный рынок жилья называют самым безопасным, большинство покупателей попадаются уже на первом этапе сделки — при проверке правоустанавливающих документов и подписании договора. Чем понятнее и прозрачнее условия, тем выше надежность и юридическая чистота заключенных договорных отношений.
«Именно поэтому я настойчиво рекомендую, — советует адвокат Сухов, — не покупать квартиру у посредников по доверенности — это серьезно увеличивает риски сделки. Все операции с недвижимостью лучше проводить напрямую с собственником. Ну а если такая процедура все-таки неизбежна, попытайтесь хотя бы подстраховаться, воспользовавшись простыми правилами».
Во-первых, указывает эксперт, доверенность обязательно должна быть оригинальная и нотариально заверенная. Ни под каким предлогом нельзя принимать к рассмотрению копию документа. Во-вторых, необходимо убедиться в полномочиях доверенного лица — есть ли у него право подписывать документы, получать оплату или задаток по договору.
В-третьих, следует установить истинную причину (или причины) отсутствия реального собственника — насколько он адекватен и дееспособен на момент продажи квартиры. Неплохо бы заручиться соответствующими справками — в первую очередь, из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Обязательно нужно получить достоверную информацию о том, сколько собственников сменилось у квартиры за все время ее существования, и какое количество людей прописано в ней на момент покупки. Если хозяева не задерживались надолго, то этот факт должен, как минимум, насторожить будущего владельца, ведь это прямое свидетельство мошеннических схем перепродаж.
Как максимум, можно потребовать у собственника или его представителя расширенную выписку из домовой книги и пообщаться с соседями — особенно с наблюдательными и разговорчивыми бабушками, вечно сидящими на лавочке у подъезда.
Если махнуть рукой на такую «родословную» квартиры, то последствия приобретения могут быть неоднозначными. Нередко случается так, что уже после завершения сделки объявляются прописанные по данному месту жительства постояльцы, и выселить их стоит большого труда.
При этом главная угроза, которая может от них исходить, это попытки в будущем оспорить права собственности на имущество. В этом случае покупателю гарантировано длительное и изматывающее судебное разбирательство. Исход его может быть как благополучным, так и печальным. Не факт, что получится принудительно выдворить непрошенных гостей или оспорить сделку, признав ее ничтожной, и вернуть вложенные в квартиру деньги.
Неузаконенная перепланировка квартиры, даже если выполнена по оригинальному дизайнерскому проекту, способна надолго осложнить жизнь новоселам. Поэтому, если покупатель собирается приобрести жилье с явными признаками демонтажа стеновых панелей, ему следует поинтересоваться, согласованы ли такие переделки, и не были ли затронуты в ходе перепланировки несущие конструкции и инженерные коммуникации.
«Нередко потенциальные покупатели не обращают внимания на такую мелочь, и напрасно, — подчеркивает Олег Сухов. — Если выяснится, что предыдущие владельцы не уведомили о реконструкции жилищную инспекцию, то именно вам придется возвращать квартире первоначальный вид за собственный счет, да еще и оплачивать солидные штрафы, поскольку доказать, что ремонт произведен предыдущим собственником, будет крайне сложно».
Чтобы этого не случилось, достаточно перед покупкой детально ознакомиться с паспортом БТИ или кадастровым паспортом, сравнив план-схему с планировкой квартиры при визуальном осмотре, поясняет эксперт.
При заключении договора купли-продажи адвокат Олег Сухов советуют застраховаться от срыва сделки. Внесение задатка может обеспечить такую гарантию, если оформить его распиской, как сказано в законе, а еще лучше нотариально, прописав условия и сумму в соглашении сторон. При этом не стоит путать задаток с авансом. Эти платежи имеют разное назначение.
«Выплачивая аванс, вы фактически вносите некую часть стоимости за покупку квартиры. Задаток же — это сумма, обеспечивающая исполнение обязательств. Он не возвращается, если одна из сторон по каким-то причинам отказывается от договоренностей», — указывает Сухов.
Например, если покупатель не выполняет взятые на себя ранее обязательства, то сумму задатка ему не вернут. Если же продавец отказался от сделки, то Гражданский кодекс обязывает его компенсировать оплату в двойном размере.
При покупке доли в объекте недвижимости есть один очень существенный риск, о котором многие продавцы могут не предупреждать — просто потому, что им так удобнее, — кому захочется отпугивать покупателя, особенно на вялом кризисном рынке.
Статья 250 Гражданского кодекса предписывает преимущественное право выкупа одной из долей другим долевым собственником. Это значит, что владелец обязан письменно известить своих соседей о предстоящей продаже, и если они откажутся от покупки или не проявят желания выйти на сделку, он вправе продать свою долю кому угодно.
Если продавец оказался непорядочным и не учел это требование, то покупатель попадает в очень неприятную ситуацию. Так, если другой долевой собственник подает в суд и заявляет о нарушениях, то он реально может в течение трех месяцев потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя. Новый владелец комнаты или доли просто рискует потерять приобретенное имущество.
Таким образом, при покупке жилья — даже совершенно, на первый взгляд, идеального — могут возникать самые разные «подводные камни», споткнувшись о которые, бывает очень сложно подняться. Поэтому закрывать глаза на очевидные недочеты, надеясь, что все обойдется, — безответственно. Маленький изъян квартиры, вроде небольшой двери в месте, где ее быть не должно, или слегка поддающего собственника, может позже превратиться в большую проблему для нового владельца.