По оценкам московских риелторов, до 90 процентов рынка аренды в столице — нелегальны. Владельцы квартир предпочитают сдавать жилье «втемную», чтобы не платить налоги. Что грозит таким сдавателям, если о бизнесе узнает участковый, и в какую сумму обойдется легализация аренды, «Дому» рассказали эксперты рынка недвижимости.
«Белая» арендная деятельность возможна сегодня в трех вариантах. Если квартиру сдает частное лицо, сумма налога составляет 13 процентов от дохода (за вычетом различных расходов — на ремонт, обстановку и т.п.). Налог в этом случае выплачивается один раз в год, декларация подается в период с 1 января по 30 апреля (причем неважно, сколько месяцев в году вы сдавали квартиру — хоть 2 недели, — доход придется задекларировать).
«Для “легализации” процесса сдачи квартиры в аренду, нужно, во-первых, заключить договор, в качестве приложения к договору составить акт-приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты, — поясняет Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Собственник-арендодатель с этими документами, а также паспортом, документами, подтверждающими право владения и распоряжения данной квартирой, обращается в налоговый орган и подает декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля».
Как рассказал «Дому» на условиях анонимности один из частных риелторов, занимающихся в Москве арендой, в договоре никто не запрещает указать и заниженную сумму, по аналогии с зарплатой «белой» и «в конверте» (часть по договору, часть — допсоглашением, которое можно никому не показывать). Обелить аренду, не платя налог, при этом варианте можно также, делегировав этот расход съемщику. В этом случае в договор вносится пункт о том, что налог платит наниматель — чаще всего так поступают, если квартиру снимает организация для сотрудника.
При втором варианте — регистрации ИП с упрощенной схемой налогообложения — сумма налога будет меньше: 6 процентов. При этом облагается не чистый доход, как в предыдущем случае, а общий (закон не интересует, сколько было потрачено собственником на содержание, оформление, обстановку квартиры и т.п.).
В практическом смысле процесс выглядит примерно так: наймодатель скачивает с сайта ФНС заявление о регистрации в качестве ИП, относит в налоговую инспекцию, через некоторое время (порядка недели) получает соответствующее свидетельство о регистрации. Если раньше на налоговый учет не вставали, надо это сделать при получении свидетельства, если вставали — написать заявление о применении упрощенной системы налогообложения. В каком-либо банке открывается счет юрлица, уведомление отвозится в налоговую, где надо также забрать решение о применении упрощенной системы налогообложения (готовится порядка трех недель). Дальше заключается договор найма, и раз в квартал в банк относится платежное поручение на перечисление шести процентов от доходов. Можно настроить и автоматическое списание.
Если наймодатель зарегистрировался как ИП, ежеквартально перечислять налог обязательно — в том числе, и если квартира не сдавалась (при таком варианте сумма дохода указывается нулевая). По окончании года с сайта налоговой скачивается декларация, где указывается, сколько получено за год доходов и сколько уплачено налогов. Заполненный документ отправляется в налоговую.
В этом случае наймодатель должен еще и раз в год делать отчисления в пенсионный фонд по форме АДВ-11 (есть на сайте ведомства).
Третий вариант — покупка патента на осуществление арендной деятельности. В этом случае в налоговой приобретается сертификат, на год освобождающий от налогов на сдачу квартиры. Никакой волокиты при этом не будет, но такая «упрощенка» стоит денег: изначально патент стоил менее 50 тысяч, сейчас схема расчета немного поменялась, и в среднем, как говорит Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья», придется потратить около 70 тысяч рублей. Нетрудно подсчитать, что, сдавая квартиру за 40 тысяч рублей в месяц, при 13-процентной ставке и честно указывая в документах полную стоимость, потратить придется, скорее всего, меньше (62 400 рублей).
Неудивительно, что «индульгенция» у собственников квартир эконом-сегмента большим спросом не пользуется. «95 процентов арендодателей, которые сдают бюджетные квартиры до 40 тысяч рублей в месяц, налоги не платят, — говорит Роман Бабичев. — И наоборот, примерно 90 процентов арендодателей, кто сдает дорогие квартиры (от 80 тысяч рублей), платят налоги».
«Арендодатели в основном не подают деклараций и налогов не платят. Около 90 процентов этого рынка до сих пор находится “в тени”, — соглашается Павел Луценко, генеральный директор федерального портала "Мир квартир". — Связано это со слабым государственным контролем над этой сферой – мотивации к уплате налогов у собственников квартир нет. С одной стороны, арендодатель, который платит налоги, становится юридически защищен и может при спорах с арендатором отстаивать свои интересы в суде. С другой — большинство собственников все же надеется “на авось” и экономит деньги. К тому же, все знают, что стоит привлечь к себе внимание налоговой службы, и вы попадаете в их базы, из которой не исчезнете никогда. К вам будет пристальное внимание, даже если квартиру сдавать перестанете».
Каких же неприятностей можно ожидать тем наймодателям, кто вообще не хочет платить никаких налогов и выходить из тени не намерен принципиально? «Налоговому органу доказать наличие договора, получение денег по нему непросто, если договаривающиеся стороны по взаимному согласию не только не составили соответствующую официальную бумагу, но и не хотят афишировать использование помещения за деньги. Сбор необходимой информации осуществляется налоговыми органами как самостоятельно, так и с привлечением участковых», — рассказывает Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой».
Участковые хорошо знают свою территорию, имеют «источников» среди жителей и реагируют на их «сигналы». Открывать дверь участковому никто не заставляет, тем более что всегда можно сымитировать отсутствие съемщиков в квартире. Ничего противозаконного нет и в том, чтобы открыть дверь и пообщаться — но надо иметь в виду, что участковый, как правило, владеет необходимыми навыками для того чтобы незаметно разговорить человека и выведать нужные сведения. «Если факт проживания в чужой квартире установлен, налоговому органу нужно собрать доказательства факта оплаты проживания, установить сумму арендной платы. Для этого оба могут быть вызваны для дачи показаний в качестве свидетелей, а наймодатель — и как подозреваемый, если заведено уголовное дело, например, по ст. 198 Уголовного кодекса РФ (“Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица”), — говорит Оксана Сторожук. — Однако, если наниматель и наймодатель сохраняют верность слову и, несмотря ни на что, “нужных»” сведений не дают, настаивают на бесплатном проживании, нет достаточных оснований принудить платить налог ни нанимателя, ни арендодателя».
При этом, как рассказал «Дому» на условиях анонимности один из московских риелторов, по факту чаще всего визит участкового в налоговую не имеет для участников нелегальной сделки никаких разрушительных последствий: даже имея на руках свидетельство участкового, налоговый инспектор вряд ли «возбудится». «При самом “жестком” варианте, если даже участковый предоставит налоговикам и копию договора, и расписки в получении денег, подтверждающие факт получения доход — хотя кто ему их даст, — говорит риелтор, — налоговики, скорее всего, только попробуют выйти на контакт, пришлют “информационное” сообщение о том, что им все известно, и неплохо бы заплатить государству». К тому же, никто не запрещает заключить фиктивный договор безвозмездного пользования (или, уточняет Роман Бабичев, включить в него сумму коммунальных услуг), а деньги получать по дополнительному соглашению. Если совсем честно, такой договор можно заключить и постфактум — задним числом, чтобы он отменял действие оказавшегося каким-либо образом в налоговой договора. Но, конечно, официально никто из практикующих риелторов такого совета читателям «Дома» не давал.