Взнос на капремонт многоквартирных жилых домов (МЖД) теперь обязателен, освобождают от него только очень ограниченный круг собственников. Между тем объем жилого фонда, требующего «реанимации», исчисляется миллионами квадратных метров. И даже если все собственники будут исправно платить взносы, не факт, что здания отремонтируют в нужный срок.
Формирование института собственности в России, с одной стороны, способствовало улучшению материального положения граждан: многие приватизировали занимаемые квартиры, став полноценными владельцами достаточно ценных активов. С другой стороны, перед собственниками тут же встал ребром вопрос содержания недвижимости. Государство постепенно перекладывает всю ответственность за состояние жилья на его владельцев. И проблема капитального ремонта многоквартирных жилых домов приобретает особую актуальность.
Соответствующая законодательная база имеется. В частности, статья 169 Жилищного кодекса РФ разъясняет, кто должен уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в каком размере.
В соответствии с законом, были созданы региональные фонды капитального ремонта и государственные предприятия — региональные операторы. Постановлением столичного правительства от 29 декабря 2014 года был учрежден Фонд капитального ремонта многоквартирных домов (ФКР) Москвы. ТСЖ, жилищные кооперативы и прочие объединения владельцев недвижимости получили право открывать для этих целей собственный специальный счет.
В ТСЖ средства, собранные на капремонт, тратятся только на собственные дома. Региональный оператор обязан финансировать ремонт домов по спискам, составленным органами местного самоуправления. Реестры таких домов должны быть в открытом доступе, чтобы жильцы могли следить за продвижением очереди на ремонт. Подразумевается, что федеральный и региональный бюджеты софинансируют капремонты.
Теоретически горожане могут выбирать. Но если, скажем, в ТСЖ или ЖСК, действительно, выбор был, то у собственников квартир в муниципальных домах — нет: немногие были готовы пойти на открытие собственного специального счета для перечисления взносов на капремонт.
И для большинства минимальный тариф определяет региональный оператор. Как сообщил Игорь Павлов, заместитель генерального директора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, с 1 июля 2015 года минимальный месячный взнос на капремонт в столице составляет 15 рублей на квадратный метр общей площади жилого помещения. В случае выявления несоответствия собственник жилого помещения может обратиться в МФЦ (центры госуслуг «Мои документы») за перерасчетом.
Если же в доме создан свой Фонд капитального ремонта со специальным счетом, размер взноса определяется на общем собрании собственников, но не меньше установленного нормативным актом субъекта РФ (в Москве — 15 рублей за квадратный метр). Здание старое и явно требует ремонта? Можно принять решение об увеличении минимального взноса.
Важный нюанс, закрепленный законом, заключается в том, что собственники квартир в многоквартирных домах имеют право самостоятельно выбрать компанию, выполняющую капитальный ремонт. Если же они не проявили инициативу, то выбор осуществляет администрация субъекта РФ.
Деньги, перечисляемые на капремонт, разрешается расходовать только на работы, оговоренные законом: ремонт фундамента и всей конструкции здания; ремонт подвалов и помещений, находящихся в общем пользовании; реставрация, утепление фасада; ремонт кровельного покрытия; ремонт и замена старых лифтов; ремонт и обслуживание инженерных систем и коммуникаций, замена общедомовых приборов учета и т.д.
Но и здесь есть свой регламент: домов, требующих обновления, в региональном фонде много, поэтому ожидание ремонта может растянуться на многие годы. По закону управляющая компания многоквартирного дома должна обратиться в региональный фонд, и только после обследования здания специалистом принимается решение о том, какие работы и в каком году будут проведены на данном объекте. Если в доме есть свой спецсчет на капремонт, то все проще и быстрее. Например, в ТСЖ «Крестьянская застава» после голосования собственников взносы на капремонт за 2015 год потратили на ремонт крыши.
Жильцы старых домов обычно понимают необходимость делать взносы, а вот с недавними новостройками сложнее. Тем не менее в Жилищном кодексе РФ черным по белому записано: обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома наступает с момента возникновения права собственности в этот доме.
Впрочем, есть исключение. Игорь Павлов сообщил, что согласно постановлению правительства Москвы №832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы», в программу не включены дома, где меньше трех квартир, а также дома, которые до принятия региональной программы уже состояли в списках на реконструкцию, и по ним были определены источники финансирования работ. Жильцы этих домов освобождены от взносов на капремонт.
В иных случаях полное освобождение от уплаты взносов на капремонт не предусмотрено.
При этом в Москве действуют льготы по уплате взносов для некоторых категорий граждан. Так, на 50 процентов меньше платят инвалиды и семьи с детьми-инвалидами; лица, награжденные медалью «За оборону Москвы»; многодетные семьи, в которых воспитываются трое и более детей (до достижения младшим из них возраста 16 лет или 18 лет, когда ребенок продолжает учиться).
Полный список льготников представлен в пункте 4.2(1) постановления правительства Москвы №832-ПП.
Кроме того, с января 2016 года введена 50-процентная скидка при уплате взноса на капремонт для одиноко проживающих неработающих собственников квартир, достигших возраста 70 лет. Полностью освобождены от платежа собственники, достигшие 80 лет.
В столичном регионе взносы на капремонт, в принципе, готовы платить.
«Жильцов, которые отказываются оплачивать именно капитальный ремонт, в наших жилых комплексах нет», — говорит Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group. Но представитель компании отметила, что, как и в любых жилых домах, в комплексах Urban Group есть жильцы, допускающие задержки по оплате, либо не оплачивающие счета за коммунальные услуги. В общей сложности таких менее пяти процентов.
Конечно, бывают более сложные ситуации. Представитель одного столичного застройщика сообщил, что по его данным, порядка 20-30 процентов собственников жилья в новых многоквартирных жилых комплексах игнорируют строку, где указана сумма платежа за капремонт, и оплачивают только коммунальные услуги.
Скорее всего, не все понимают, что по закону «капремонтный» долг не может быть списан, и его придется покрывать. По словам Игоря Павлова, если формирование Фонда капитального ремонта осуществлялось на счете регионального оператора (например, ФКР Москвы), речь может идти и о судебном разбирательстве, а после принятия судебного решения — о принудительном взыскании задолженности.
В случае наличия в МЖК (ТСЖ) собственного спецсчета на капремонт (владельцем которого ФКР Москвы не является), ТСЖ сам разбирается с должниками.
«Если в наших ЖК в Красногорском районе возникнут неплательщики по капитальному ремонту, — рассуждает Яна Максимова, — то работа с ними будет строиться по такой же схеме, как и с обычными неплательщиками за коммунальные услуги: в редких случаях злостной неуплаты счетов действительно подаются исковые заявления в судебные инстанции, но обычно вопрос решается в досудебном порядке».
Еще один нюанс. Если общее собрание жильцов многоквартирного дома проголосовало за то, что нужные работы по капремонту они профинансируют сами, задолженность перед Фондом все равно придется выплатить.
Пока работа с должниками не вошла в активную фазу. Собственникам, не желающим платить, приходят только уведомления, так называемые «напоминалки». Следующий шаг — штрафные санкции. И тогда, возможно, собираемость взносов заметно возрастет.