В середине 2000-х в России начал активно развиваться новый формат недвижимости — малоэтажные жилые комплексы. По-европейски уютные трех-четырехэтажные дома, на первый взгляд, выгодно отличались от своих «коллег» — высотных новостроек на тысячи квартир. Но за заборами таких поселков быстро начали множиться проблемы — и очень серьезные.
Жительница Подмосковья поделилась с «Домом» опытом приобретения квартиры в одном из малоэтажных комплексов, построенных на территории региона:
Два года назад, когда я покупала квартиру, все было спокойно и благостно. Компания-застройщик вела активную рекламную и PR-компанию, ее глава раздавал интервью уважаемым изданиям, работал хороший, информативный сайт, ипотечные программы от двух банков, готовые поселки обслуживались в нормальном режиме.
Компания строила малоэтажные поселки в нескольких районах Подмосковья. В основном это были дома с квартирами-студиями экономкласса на землях, предназначенных под ИЖС и СНТ (индивидуальное жилищное строительство и садоводческое некоммерческое товарищество — прим. «Дома»). Застройщик работал не первый год, имел возведенные дома, в которых уже жили люди, и подозревать его в каком-то мошенничестве не было оснований.
Домики были симпатичные, построенные из хороших материалов — кирпича, газосиликатных блоков, имели всего три этажа и стояли в приятной дачной местности. Я подумала, что это будет неплохое место для моей мамы-пенсионерки. Я выбрала квартиру в уже готовом доме, правда, прилегающая территория не была приведена в порядок, даже забор стоял временный.
Поскольку я неоднократно слышала о проблемах с подведением коммуникаций в малоэтажных комплексах, то попросила юриста, имевшего опыт работы в компаниях, возводящих коттеджные поселки, помочь мне проверить документацию. Нам предъявили право собственности на участок, действующие техусловия на водоснабжение и водоотведение, электроэнергию, газ и даже разрешение на строительство от администрации района. Разрешение это, как известно, для индивидуальных домов не требуется, но застройщик заручился и им.
Юрист объяснила мне, что закон не запрещает разделять индивидуальный дом на отдельные помещения и продавать их по отдельности, и существующая практика подтверждала ее слова. Нормы по высотности были соблюдены — три этажа, по объему площадей — тоже. Насколько я знаю, другие покупатели тоже приходили со своими юристами и слышали от них то же самое. Таким образом, я не считала, что чем-то рискую — и, конечно, жестоко ошиблась.
В ноябре 2011 года я подписала предварительный договор. А уже зимой потихоньку стала разворачиваться кампания по борьбе с незаконным строительством. Чиновники наперебой стремились показать свои успехи в «борьбе». Апофеозом этого стало громкое дело о сносе многоквартирного дома в Вешках. Тут и наша районная администрация спохватилась и свое разрешение на строительство отозвала. Буквально — «не видели, не знаем, ни при чем». Потом комитет Московской области по долевому строительству, ветхому жилью и ЖКХ составил список 400 незаконно возведенных домов, и наши поселки в него вошли.
Покупатели и жители домов, конечно, были в ужасе. Многие потребовали у застройщика возврата денег, благо что предварительный договор предусматривал такой возврат в размере 90 процентов, если покупатель отказывался заключить основной договор. Другие обратились в УБЭП. Не думаю, что кому-то удалось получить всю сумму — возможно, первые из обратившихся получили часть своих денег, но не более того.
Ситуация несколько месяцев «висела в воздухе», все ждали, что решит комитет по долевому строительству. А он стал создавать межведомственные комиссии и проводить совещания по отдельным районам, на которых рекомендовалось рассматривать каждый случай в индивидуальном порядке. Представитель застройщика в это же время вел с администрациями районов переговоры.
Где-то местные власти готовы были идти ему навстречу, договариваться об инфраструктуре для жителей. В одном районе было решено, например, отремонтировать окна и двери в местной школе. Практически во всех поселках застройщик в качестве социальной помощи району готов был выделять квартиры очередникам.
В нашем же районе администрация почему-то заняла недоговорную позицию: не разрешила присвоить домам адреса и продлить техусловия на газ, которые к тому времени истекли.
Тем не менее, через несколько месяцев после покупки квартиры я без проблем получила право собственности (застройщик в свое время оформлял построенные квартиры в свою собственность и продавал фактически «вторичку»).
Итак, газ нам подключить не дали, и обогрев шел с помощью электрических котлов. Ко второй зиме эти котлы пришли в негодность, и нам вскладчину пришлось покупать новые. Потом, видимо, в связи с многочисленными судебными исками от покупателей квартир, наш застройщик, на которого были оформлены все активы, решил «слиться» (как это водится у банкротящихся компаний) и переоформил часть из них (неизвестно, какую) на другого человека, своего партнера. Компания распустила офис продаж, в котором мы хоть иногда могли получить какую-то информацию, и закрыла интернет-сайт.
Но и это еще не все злоключения. Наша доблестная управляющая компания, которая регулярно выставляет нам счета с графами «Услуги по управлению домом» и «Содержание и ремонт жилого помещения», за несколько месяцев не оказала нам в реальности ни одной такой услуги. Никто не убирается в наших подъездах, не вывозит мусор, не охраняет, не убирает снег зимой…
Видя это, некоторые жильцы перестали оплачивать квитанции, другие продолжали — и тянулось бы это неизвестно сколько, если бы «Мосэнерго» не предъявило нам огромный долг. Из суммы долга явствует, что управляющая компания не платила за свет, видимо, со времен строительства поселка.
В ответ на все претензии нам сказали, что у компании единый счет по всем поселкам, и установить, сколько и когда было заплачено именно за наши дома, не представляется возможным. Словом, деньги ушли в песок… «Мосэнерго» отключило нам и другим поселкам свет за неуплату. Пришлось всем поселком скидываться и частями гасить долг.
Тем временем комитет по долевому строительству, надо отдать ему должное, поступил довольно гуманно: предоставил нам время на переговоры с администрациями о мероприятиях по приведению домов в соответствие с законодательством, с тем, чтобы затем начать перевод земли в другую категорию — под малоэтажное строительство.
Мы с соседями создали и зарегистрировали ТСЖ, чтобы напрямую заключать договоры с поставщиками ресурсов, нанимать подрядчиков для вывоза мусора, уборки и так далее. Наладили хорошие отношения с соседями по дачному поселку, где стоят дома. А также провели за свой счет благоустройство участка, создали парковку, поставили ограду, подключили телефон и интернет. То есть, заплатили по второму кругу за то, что мы должны были получить в комплекте с купленными квартирами.
Категорию земли администрация района нам так и не изменила, она потребовала сначала провести газ на участке. Но нашим домам присвоили официальный адрес — теперь мы есть на карте, наряду с прочими «нормальными» домами.
Сейчас мы уже получили новые техусловия на газ, проложили трубы, осталось врезать их в местный газопровод. Дело за сбором немалых сумм, требуемых компанией-подрядчиком. Сбрасываемся всем поселком и оплачиваем по частям. Проблема в том, что в наших домах публика небогатая и помногу платить не может, ну и проблема должников имеется, как и везде.
Когда проведем газ, займемся проектом планировки (тоже недешевая история) и переводом земли в «правильную» категорию — под малоэтажное жилищное строительство. Как только это будет сделано, наши дома станут полностью легальными.