Два последних кризиса, оказывавших влияние на российский рынок недвижимости в течение десятка лет, привели к определенному перекосу: в погоне за снижением стоимости квартир застройщики стали уменьшать их площади. Поэтому в проектах экономкласса появились 18-метровые студии, а в «элитке» минимум составил 45 метров.
Процент же многокомнатных квартир существенно сократился: не берут — дорого… В результате человеку, например, семейному выбирать становится сложнее. Но так ли уж страшен дефицит просторного жилья?
Как рассказывает директор по маркетингу компании Storm Properties Юлия Прокопенко, процент многокомнатных — от трех комнат и больше — квартир в проектах чаще всего невелик. И связано это с тем, что после кризиса 2008 года покупатели стали рациональнее подходить к размерам приобретаемого жилья — причем во всех сегментах рынка. «В комфорт- и экономклассе зачастую квартиры более трех комнат (от 100 квадратных метров) вообще отсутствуют или составляют два-пять процентов от общего количества. Для бизнес-класса, в зависимости от концепции, такой показатель может составлять от 5 до 15 процентов», — поясняет эксперт.
Длительный срок экспозиции крупных квартир, несомненно, отпугивает застройщиков, поэтому таких предложений в новостройках немного.
Так, по данным аналитического центра Est-a-Tet, в массовом сегменте доля квартир площадью свыше 100 квадратных метров составила в столице по итогам 2016 года меньше двух процентов. В то же время их количество в реализации сократилось на семь процентов за год. При этом руководитель аналитического центра Юлия Сапор оценивает спрос на квартиры площадью более 100 метров как невысокий: конечная стоимость предложения является определяющим фактором для покупателей недорогого жилья, поэтому люди готовы приобретать квартиры только с функциональной, полезной площадью. С этой точки зрения дефицита больших лотов вообще нет.
В бизнес-классе доля предложений площадью более 150 квадратных метров, по данным Est-a-Tet, составила к концу 2016-го чуть меньше пяти процентов, объем предложения таких лотов вырос на 60 процентов за год. В премиальном и элитном сегменте доля лотов площадью более 200 метров составила 11 процентов, объем предложения за год вырос почти на 10 процентов. Так что, считает Юлия Сапор, нехватки квартир указанных площадей не наблюдается.
Некоторый недостаток больших квартир отмечается в проектах высокой ценовой категории, но тоже не везде.
Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева ситуацию на элитном рынке описывает так: «До 2008 года площадь квартир на элитном рынке начиналась от 180-190 квадратных метров, это был самый ходовый размер. С замедлением российской экономики из-за очередного кризиса средние площади продаваемых квартир уменьшились до 110-150 метров».
Застройщики учли изменившиеся предпочтения покупателей, но в результате постепенный выход из кризиса выявил дефицит крупных лотов, к которым вернулся покупательский интерес.
В настоящее время, по словам Екатерины Румянцевой, спрос на дорогие квартиры большой площади превышает предложение на 10-15 процентов. Нехватка крупных лотов наблюдается в основном в элитном сегменте, новостройки класса de luxe такая тенденция затронула в меньшей степени.
Как отмечает Анатолий Довгань, директор департамента анализа и мониторинга рынка компании Savills в России, в настоящее время на московском рынке жилой недвижимости премиум-класса более 80 процентов покупателей — семейные люди, две трети из них имеют не менее двух детей.
«Для проживания данной категории покупателей подойдут квартиры как минимум с четырьмя комнатами (три спальни и гостиная). Именно такие лоты мы называем семейными квартирами. Сейчас площадь самого компактного четырехкомнатного предложения на рынке премиум-класса составляет 111 квадратных метров», — рассказывает эксперт.
По данным Savills, в конце января 2017 года в центре Москвы было выставлено на продажу 332 квартиры и апартамента, подходящих семьям из четырех человек. Это примерно 10 процентов от общего объема предложения, то есть условно такой семье может подойти одна из десяти квартир в продаже. Для семей с двумя детьми, которые хотели бы купить квартиру или апартаменты в уже сданной новостройке, выбор еще меньше: всего 45 лотов (один процент от общего объема предложения).
Таким образом, резюмируют в Savills, в Москве наблюдается явный дефицит новых семейных квартир премиум-класса. Более того, проанализировав поглощение, в компании пришли к выводу, что сегодня уже можно говорить об избытке предложения лотов компактной площади на рынке дорогих новостроек.
Недостаток качественных просторных семейных квартир становится все более и более очевидным, соглашаются коллеги из других агентств. Директор по развитию компании Contact Real Estate Вячеслав Антропов отмечает прошлогодний всплеск покупательского спроса на квартиры площадью от 300 квадратных метров и выше.
Искать большие квартиры эксперты рекомендуют либо в «старых» комплексах, проектировавшихся до кризисов или в моменты, когда ситуация исправлялась, или в совсем новых, где выбор площадей уже сбалансирован и адаптирован к новым реалиям.
Так, в новых комплексах «Дон-Строя», рассказывает первый заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест» Ирина Прачева, изначально проектируется широкая линейка планировочных решений: «В среднем в наших проектах бизнес-класса многокомнатные квартиры составляют 38 процентов предложения, в категории де-люкс — 62 процента».
Существенный процент просторных лотов и в проектах «Галс-Девелопмент». «Независимо от класса доля больших квартир составляет не менее 15-17 процентов», — говорит директор департамента продаж компании «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова и добавляет, что такие квартиры раскупаются в первую очередь.
Что же делать покупателю, если дом понравился, а квартир нужной площади в нем нет? Решением, причем универсальным — для всех классов жилья, может стать покупка нескольких лотов и их последующее объединение.
По словам Екатерины Румянцевой, сегодня в сегменте новостроек — элитных и премиум-класса — 8-10 процентов сделок заключаются с целью дальнейшего объединения квартир или апартаментов для получения большей жилой площади.
«Объединение квартир с целью увеличения пространства на сегодняшнем рынке не редкость, — соглашается коммерческий директор ГК «Инград» Евгений Сандлер. — Некоторые девелоперы стали предусматривать в своих проектах возможность объединения лотов. В конструкцию зданий закладывают проемы межквартирных стен, что позволяет потенциальным покупателям моделировать пространство по своему вкусу».
Объединение квартир — не сугубо московский тренд, рассказывает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. На рынок, подчеркивает он, вышли топ-менеджеры и собственники бизнеса возраста 40 лет с семьями, двумя и более детьми, которым нужны комфортные условия для жизни, а рынок новостроек их предоставить не может.
«Распространенным вариантом решения проблемы является объединение двух квартир, находящихся либо на одной площадке, либо одна над другой, — рассказывает эксперт. — Например, человек хотел купить семейную квартиру, но на трехкомнатную денег не хватало, потому что они дорогие и большие. Он купил две однокомнатных — одну над другой — и успел зафиксировать в проектной документации изменения, внеся лестничный проем. В результате покупатель получил двухуровневую трехкомнатную квартиру, разделенную на хозяйскую и гостевую зоны».
Квартиры можно объединить, если между ними нет несущей стены или если в ней можно сделать проем без риска для целостности конструкций здания, указывает коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев. Правда, отмечает он, большой семье не всегда нужна большая квартира.
«Взрослые дети и пожилые родители далеко не всегда готовы селиться в огромную квартиру вместе. Современные покупатели ценят приватность. Достойная альтернатива — жить в одном подъезде, на одной лестничной клетке и даже просто в одном доме или в пределах одного жилого комплекса», — резюмирует эксперт.