При продаже жилья, одним из собственников которого выступает несовершеннолетний ребенок, есть немало сложностей и ограничений. «Дом» решил выяснить, какие именно возникают проблемы, и как их можно решить.
По словам заместителя директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольги Балбек, в России несовершеннолетний ребенок может стать собственником жилья наравне со взрослыми. При этом самостоятельно дети не могут ни распоряжаться собственностью, ни представлять свои интересы или защищать свои права.
«Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны», — рассказывает она.
Юрисконсульт офиса «Парк культуры» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Лодягина дополняет, что дети становятся собственниками жилья на тех же основаниях, что взрослые: купля-продажа, дарение, мена, наследование.
Например, родители могут оформить долю приобретаемого жилья или весь объект целиком в собственность ребенка. Можно в пользу несовершеннолетнего совершить и сделку дарения. Также ребенок может унаследовать жилое помещение по закону или по завещанию.
Помимо добровольного наделения детей правом собственности, есть ситуации, в которых иначе поступить нельзя. В частности, если в приватизируемом жилье прописан ребенок, он обязательно должен стать его собственником, отмечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
То же касается метров, приобретаемых с использованием материнского капитала. «Если жилье покупают частично или полностью на средства материнского капитала, ребенок в обязательном порядке наделяется долей в собственности. При этом если жилье приобретается по ДДУ (договор долевого участия — прим. «Дома») или по договору уступки прав и обязанностей по ДДУ, в самом документе детей можно не указывать (это актуально, к примеру, для сделок, оплачиваемых с помощью кредитных средств). Однако впоследствии ребенка все равно будет необходимо наделить долей в собственности на это жилье. В этом случае родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду, а в случае нарушения материнский капитал могут отозвать», — говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Основная проблема при продаже такого жилья связана с тем, что просто так никакие сделки с ним совершать нельзя. По словам Ольги Балбек, продажа возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
«Органы опеки и попечительства принимают решение с учетом того, на что пойдут полученные от продажи деньги, какая недвижимость будет приобретена ребенку — ребенок не должен быть ущемлен в своих правах, и его положение с отчуждением жилья не должно быть ухудшено», — поясняет Ирина Доброхотова.
Все эти тонкости и вызывают зачастую немалые проблемы. Самое главное правило, которому обязаны следовать продавцы недвижимости, принадлежащей детям, заключается в том, что взамен продаваемого жилья несовершеннолетний должен получить равноценную по площади, расположению и кадастровой стоимости долю в другой квартире, говорит Юлия Дымов.
Как отмечает директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина, органы опеки обращают внимание и на качество благоустройства нового жилья. При этом допускается, что деньги, вырученные от сделки, будут положены на счет несовершеннолетнего в банке.
Поскольку покупатели не всегда осведомлены о подобных ограничениях, нередко случается, что квартира в инвестиционных, например, целях или «на вырост» приобретается на имя ребенка. Затем, когда возникает непредвиденная причина, по которой жилье нужно продать, родители с удивлением узнают, что реализовать квартиру, не купив взамен такую же, они не могут.
Усмотреть ухудшение жилищных условий ребенка сотрудники органов опеки могут и в решении родителей продать квартиру в городе и приобрести дом в пригороде или соседней области, даже если его площадь больше, предостерегает эксперт.
С серьезным сомнением рассматривает опека и заявления на разрешение сделок, когда вместо продаваемой недвижимости планируется покупка жилья в строящемся доме. «В подобных проектах нет стопроцентной гарантии успешного и своевременного окончания строительства, а следовательно, и обеспечения ребенка жильем», — поясняет Ольга Славкина.
Кроме того, по словам Ольги Балбек, необходимо учитывать, что покупателем в договоре не могут быть родители, усыновители, опекун несовершеннолетнего, их супруги и близкие родственники. Условные сделки между родственниками при несовершеннолетнем собственнике недопустимы, уточняет Юлия Дымова.
По ее словам, без покупки нового жилья продажа старого практически невозможна, даже если родители собираются наделить несовершеннолетнего собственника аналогичной долей в другой принадлежащей им или их родственникам недвижимости. «Это нарушает статью 37 Гражданского кодекса РФ о запрете сделок между детьми и родителями или законными представителями, а также их близкими родственниками. Например, бабушка не может подарить внуку квартиру взамен той, где он является собственником», — говорит она.
Юлия Дымова отмечает, что по тем же причинам покупать недвижимость, собственниками которой выступают несовершеннолетние, весьма опасно. При обнаружении факта нарушения прав ребенка сделка признается недействительной. А такой факт могут выявить прокуратура и органы опеки, в том числе — по заявлению родителей ребенка.
«Покупателю, безусловно, должны вернуть деньги. Однако в таких случаях, как правило, возникают сложности, потому что вырученные продавцами средства оказываются уже потраченными», — поясняет эксперт.
Похожие проблемы могут возникнуть и при продаже квартиры, в которой ребенок был прописан. «При проведении сделок с жильем, в котором ребенок не имеет права собственности, а всего лишь прописан, его жилищные права все равно не должны быть нарушены. Закон в определенных случаях предусматривает сохранение за несовершеннолетним права пользования жильем даже после его отчуждения», — говорит Елена Лодягина.
Как поясняет Ольга Славкина, при продаже квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, родители также обязаны получить разрешение на сделку от органов опеки. Соцработники проверят, куда переезжает ребенок, и не ухудшатся ли при этом условия его проживания. Конечно, чаще всего продавцы просто заранее выписывают детей из квартиры. То же относится и к недвижимости, которую планируют приватизировать.
То есть, по сути, только в одном случае «детских» ограничений избежать не получится ни при каких обстоятельствах — если жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала. И это, надо сказать, справедливо.