Осенью прошлого 2016 года россияне получили первые уведомления о необходимости уплаты налога на недвижимость, рассчитанного по новой схеме — исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости квартир и домов. Некоторых суммы в квитанции шокировали, и часто шок был обоснованным — из-за неправильно произведенной оценки владельцы метров оказались если не на грани разорения, то с большими прорехами в семейных бюджетах.
К счастью, уже в ноябре вступил в силу приказ Минэкономразвития РФ №358, утвердивший новые методические указания о государственной кадастровой оценке. Этот нормативный акт касается всех россиян, имеющих в собственности дома, квартиры и землю. Дело в том, что теперь кадастровая стоимость будет рассчитываться в соответствии с данными указаниями. Следовательно, и размер налогов, которые станут платить россияне, напрямую зависит от порядка, в нем закрепленного.
Что нового привнес документ, «Дому» рассказал адвокат Олег Сухов:
Прежде всего, государство в лице Минэкономразвития наконец-то признало, что кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. Поэтому случаи, когда она в два-три раза превосходит реальную цену жилья, должны уйти в прошлое.
Следующий важный момент заключается в том, что Минэкономразвития обязало оценщиков при расчете кадастровой стоимости учитывать социальные, экологические и экономические факторы, которые могут повлиять на цену жилья. Например, уровень инфляции и безработицы в регионе, средние зарплаты, уровень ВВП, прожиточный минимум, степень загрязнения окружающей среды и так далее.
Это знаковое нововведение. Действительно, цена квартиры в экологически чистом и элитном районе города всегда выше стоимости аналогичного жилья, расположенного вблизи металлургического комбината. А квартиры в Москве и Санкт-Петербурге стоят дороже, чем в Саранске или Саратове. Теперь эти нюансы также будут приниматься во внимание.
Определяя кадастровую стоимость, оценщик станет учитывать и физический износ объекта, то есть его возраст или «естественное устаревание». Раньше этот параметр вообще не фигурировал при расчете. В результате происходили парадоксальные ситуации, когда квартира в старом доме, требующем капитального ремонта, стоила на порядок дороже, чем элитное жилье в новом здании.
В целях стандартного подхода при учете износа Минэкономразвития установило, что срок службы зданий массового строительства (в том числе и жилых) составляет 80 лет, а сооружений с деревянными несущими стенами — 50 лет. Соответственно, чем старше здание, тем меньше будет кадастровая стоимость и налоги.
Учитывая опыт последних лет, методические рекомендации ввели понижающие скидки на помещения при определении кадастровой стоимости. Эти скидки касаются зданий и сооружений, не подключенных к «централизованным системам жизнеобеспечения». Речь идет о домах, в которых нет газа, отопления, электричества или канализации.
Скидка при отсутствии газа или канализации составляет пять процентов, а если нет отопления или электричества — все восемь процентов. Однако надо понимать, что данные коэффициенты применяются, только когда эти «системы жизнеобеспечения» присутствуют в объектах-аналогах.
На примере: допустим, имеется несколько однотипных жилых домов. В одних есть газ и канализация, а в других — нет. В этом случае скидки применяются, и кадастровая стоимость жилья без газа и канализации уменьшается. Или другой случай. Дом построен по индивидуальному проекту, и похожих сооружений нигде нет. Это жилье также не имеет газа и канализации. Однако скидки на такую недвижимость не распространяются, потому что нет объектов-аналогов.
Введена скидка и на аварийное жилье. Она составит 25 процентов. Хотя, в принципе, можно было и больше, так как проживание в таких домах несет опасность для самих жильцов.
Подводя итоги, можно отметить, что разработанный властями документ является шагом вперед для регламентации процесса определения кадастровой стоимости. Он достаточно подробно описывает порядок расчета и делает его прозрачным. Несомненно, что количество случаев явного завышения кадастровой стоимости резко уменьшится.
С другой стороны, новые указания имеют свои недостатки. В частности, они не учитывают помещения, находящиеся в ипотеке, в ренте или с жильцами, имеющими право на постоянное проживание. Такие квартиры на рынке стоят гораздо дешевле. Однако этот момент не принимается во внимание. Поэтому собственники таких объектов будут платить явно завышенные налоги.
Ну и наконец, Минэкономразвития так и не решилось ввести общие понижающие коэффициенты. Во всем мире они применяются для того, чтобы кадастровая стоимость была чуть ниже рыночной. Это позволяет избежать многочисленных судебных споров с налогоплательщиками. Рано или поздно в России тоже придется ввести такие коэффициенты.