«Жилая застройка будет более плотной» Что появится на месте московских «хрущевок»

Фото: Кирилл Каллиников / РИА Новости

В 60-е годы прошлого века типовые пятиэтажки помогли решить проблему расселения московских коммунальных квартир и бараков. Теперь их собираются сносить. Что вырастет на их месте? Как должен развиваться большой город и как сделать спальные районы центрами культурного притяжения и местами, удобными для жизни? На эти вопросы «Ленты.ру» ответил заведующий Международной проектно-учебной лабораторией экспериментального проектирования городов НИУ ВШЭ Дмитрий Наринский.

Большая стройка

«Лента.ру»: Тесные и неказистые панельные хрущевки в свое время решили квартирный вопрос советского человека, но с годами превратились в тяжкое наследие эпохи. Была ли альтернатива этим технологиям?

Наринский: Прорабатывались разные конструктивные решения. Вполне возможно, что при определенном стечении обстоятельств мы бы пошли другим технологическим путем — например, были экспериментальные проекты из пластика.

Кроме того, страна много строила из дерева, но в погоне за дешевизной и в силу технологической отсталости получались исключительно деревянные бараки. Мы немного не дошли до финских щитовых домов, которые были бы следующим шагом. В другой ситуации советские проектировщики могли бы заимствовать щитовые технологии, и развитие жилого домостроения у нас пошло бы по иному пути.

Но блочно-панельные технологии оказались дешевле. Или проще?

Прежде всего, дело в процессе изготовления. Это серийное типовое домостроение. Основная часть работ делается в цеху на заводе, а на стройке просто идет сборка. Это была общемировая тенденция в тот период, у нас выбрали один из нескольких вариантов, а другие технологии не получили развития.

Фото: Антон Денисов / РИА Новости

Если бы в СССР избрали другой технологический подход, это как-то отразилось бы на современном облике города?

Дело не в технологиях, а в определенных социальных и политических факторах, существовавших в тот период. Те страны, с которыми мы себя сейчас сравниваем, существовали в условиях частной и муниципальной собственности на землю. Стоимость земли там выражалась в конкретном денежном измерении. В СССР она фактически ничего не стоила, и в отсутствии земельных отношений микрорайоны у нас развивались с учетом этой особенности.

Одним из основных отличий этого типа застройки является невозможность формирования отдельных земельных участков, территорий общего пользования и так далее. Это были территории, застроенные домами на определенном расстоянии друг от друга. Именно это и обусловило сегодняшние сложности развития города.

Снести нельзя оставить

Оправдан ли план массового сноса пятиэтажек? Они действительно отжили свое?

Я не могу говорить обо всех пятиэтажках, они находятся в разном техническом состоянии. Речь идет прежде всего о панельных домах. Там использовались конкретные технологические решения, которые больше нигде в мире уже не воспроизводятся. Даже французы — а пятиэтажки как массовое жилье пошли именно из Франции — достаточно быстро сняли с производства этот вид строительной продукции.

Город во Франции

Город во Франции

Скриншот: Google Maps

Как скажется на городе массовый снос пятиэтажек?

Мне кажется, снос этих строений нужно сопоставлять с застройкой Новой Москвы. Что будет лучше для жителей города и менее болезненным в перспективе — рост города вширь или интенсивное развитие уже застроенных территорий с их реконструкцией?

Города в странах Европы развиваются в своих границах. У нас же есть ужасная традиция «обрушающего» расширения. Мы расширяем город, обрушая его структуру. Поэтому идея реконструкции старой застройки абсолютно правильна. Я считаю более правильным развивать серединный пояс города, а не бросать силы на развитие Новой Москвы.

Многим людям, живущим в пятиэтажках, предлагают улучшить свои жилищные условия именно в Новой Москве.

Наверное какая-то часть девелоперов будет предлагать людям более выгодные условия в отдаленных районах, в том числе и в Новой Москве. В городской программе говорится, что жилплощадь переселенцам будет предоставляться в рамках района проживания, а если речь идет о центре, в пределах ЦАО. При этом увеличение площади новых квартир будет достигаться за счет коридоров, санузлов и кухонь. Но если человек хочет увеличить именно жилую площадь, то почему бы не рассмотреть варианты в других районах.

Я бы обратил внимание на одну очень важную вещь: по сути сейчас речь идет о том, что девелопером выступает город (для этого будет создан специальный фонд). К этому можно относиться скептически, но если говорить о международной практике, то в других странах по большей части именно муниципальные власти занимаются такими крупными проблемными территориями.

В России не так?

У нас в последние годы шел сильный перекос в сторону частного девелопмента. Он нужен и очень важен в экономическом плане, но город может создавать продукт по строго выполняемым стандартам, благодаря этому будет меняться общее отношение частных девелоперов к своей продукции. А сегодня Москва и пригороды перегружены морально устаревшим предложением тех же самых панельных домов, которые от пятиэтажек отличаются по сути только количеством этажей.

Фото: Антон Денисов / РИА Новости

Квартальная застройка

Так что же надо строить на месте хрущевок?

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов в последние годы пытается внедрить идею квартальной застройки. Я думаю, что мы близки к этому.

Чем квартальная застройка отличается от микрорайонной?

Квартальная застройка предполагает возведение небольших и компактных групп домов, вокруг которых должна идти ограничивающая их улица. А микрорайон — это большое открытое пространство, на котором собрано много домов, соединенных проездами. В квартальной застройке благоустройство концентрируется на отдельных территориях и становится доступным для жителей всех близлежащих кварталов — оно не является частью конкретного двора или дома. Территории общего пользования, такие как парки и скверы, будут выделены из жилой застройки. А в случае микрорайона эти территории, как правило встроены в жилые. Мы же считаем, что их обязательно надо разделять. Жилая застройка при этом будет более плотной, но не станет расти в высоту. Все европейские примеры говорят о том, что при семи- и девятиэтажной квартальной застройке можно достигать плотности в 2,5 раза выше, чем при микрорайонной.

Но девелоперам выгодно строить высокие башни.

Правильно. Потому что девелопер — это коммерческая структура. Но когда в качестве девелопера выступает город, он должен руководствоваться иными принципами. Это очень важно, но пока, к сожалению, не всем до конца понятно.

Идея о том, что на квадратном метре высотного дома можно заработать больше, — иллюзия, если речь идет о микрорайоне. Ведь на смежных территориях мы теряем столько же денег, сколько получаем на конкретной подошве здания. Микрорайон никогда не дает высокой плотности застройки. Даже при очень высокой этажности в нем всегда будут разреженные пространства. В этом суть микрорайона: большие расстояния от одного дома до другого.

Фото: Алексей Филиппов / РИА Новости

Не будет ли чересчур плотная застройка, когда дома стоят в 20-30 метрах друг от друга, давить на жильцов?

Когда мы гуляем по улицам европейских городов, нас же это не смущает при шестиэтажной застройке.

Но у нас типовые дома, а в Европе они существенно разнообразнее.

Именно. В рамках квартальной застройки невозможно воспроизведение типовых моделей.

Не означает ли это увеличения затрат на проектирование?

Помимо моей работы в ВШЭ, я являюсь вице-президентом Союза архитекторов России. Мы подсчитали, что за последние 20 лет стоимость проектирования условного квадратного метра упала в 2,5 раза и более. Большинство коммерческих девелоперов привыкли экономить на старте. Своих денег в проект они практически не вкладывают, берут типовые решения.

В 1990-е годы проектирование занимало 7-9 процентов от общей стоимости строительства, а теперь эта цифра опустилась до 2,5 процента, иногда и меньше. Это фактически воспроизводство существующего проекта с минимальной модификацией. Но есть надежда, что город, выступая в качестве девелопера, прислушается к позиции главного архитектора, которая, надеюсь, будет поддержана профессиональным сообществом. Ведь это даст импульс для новых градостроительных решений в развитии Москвы.

Может, вообще избавиться от коммерческого девелопмента, ведь частники по большей части занимаются штамповкой типовых проектов?

Это иллюзия. Есть дорогой сегмент, где нет типовых решений, и я думаю, что именно им и должен заниматься частный девелопмпент. А город должен заниматься социальным жильем, жильем стандарткласса. Зачем это частному девелоперу? Он должен получать большую прибыль, это его задача — продавать не больше, но дороже.

А что по этому поводу думают сами частные девелоперы?

В обозримом будущем должна измениться действующая экономическая модель. Она зародилась в период ажиотажного спроса на жилье, и он, как мне кажется, прошел. Это удар по строительному рынку, но то, что город начинает заходить на него в качестве девелопера, выльется в поддержку отрасли.

Кстати, не надо думать, что девелоперы и строители — это одно и то же. Девелопмент предоставляет посреднические услуги между потребителем и строителем. Эти услуги должны перейти в другой формат и сегмент и точно уйти из экономкласса.

Фото: Алексей Филиппов / РИА Новости

Спальные районы

Чтобы отдохнуть, многие москвичи едут из спальных районов в центр. Как решать проблему этой рекреационной миграции, сделать отдаленные районы культурными центрами?

При реконструкции должна появляться не только жилая функция, но и другие. Сейчас всем очевидно, что в этот набор должны входить социальные объекты — школы и детские сады. Конечно, должна появляться торговля. Все уже привыкли, что помимо крупных торговых центров есть магазины шаговой доступности.

Но помимо этого необходимы помещения клубного типа для общения жителей. В Москве пропали возможности для творчества — кружки, секции и так далее. В современном преломлении это могут быть коворкинги, еще что-то. Для этого уже в момент проектирования должны появляться различные помещения с вариативным назначением. Кто-то откроет клуб, кто-то школу танцев — для этого все первые этажи нужно делать нежилыми. Когда это будет реализовано, жизнь потечет по-другому. Зародятся новые форматы активности. Они, конечно, станут развиваться по бизнес-моделям, но сейчас, при такой застройке, для такого бизнеса просто нет места.

Важная проблема спальных районов — огромное количество машин во дворах. Есть предложение сделать парковку платной, но поможет ли это решить проблему?

Прежде чем что-то запрещать, надо, конечно, что-то предложить. Вопрос — что? В последние годы было построено много жилых комплексов с гаражами под дворовыми пространствами. К сожалению, зачастую они не выкуплены жильцами окружающих домов.

Фото: Алексей Филиппов / РИА Новости

Почему?

Выбор был следующий: либо человек где-то бесплатно бросит машину, либо он сейчас потратит деньги и купит гараж. Конечно же, будущий жилец выбирал не платить. Давайте представим, что у него больше нет возможности бесплатно бросить машину во дворе. Более того, если парковка в ряде мест вообще будет запрещена, то хочешь не хочешь, а придется выбирать для себя гараж.

Основная ошибка нынешних девелоперов заключается в том, что они стремились продать парковочные места. Понятно, что это была погоня за безумной прибылью, которая в то время превышала 200 процентов. В результате один из уровней таких паркингов оказывался непроданным и стоял закрытым на замок. Но ведь можно зарабатывать на сдаче их в аренду.

У человека должен быть выбор: он может купить место, потратив сумму, равную пятилетней аренде, либо тратить понемногу, но в итоге отдать больше, чем стоит это место. Или конкурировать с другими жильцами за бесплатное место на придомовой парковке. Так каждый сможет решить, что ему больше подходит.

Лента добра деактивирована.
Добро пожаловать в реальный мир.
Бонусы за ваши реакции на Lenta.ru
Как это работает?
Читайте
Погружайтесь в увлекательные статьи, новости и материалы на Lenta.ru
Оценивайте
Выражайте свои эмоции к материалам с помощью реакций
Получайте бонусы
Накапливайте их и обменивайте на скидки до 99%
Узнать больше