К покупке квартиры надо готовиться основательно. Лучше выписать на листок бумаги все вопросы, которые планируется задать на встрече с риелтором или с менеджером по продажам. Противостоять напору опытных специалистов будет непросто: в потоке информации, обрушившейся на покупателя, можно попросту забыть спросить о главном, утратив, таким образом, защиту от неприятностей в будущем.
Список вопросов, которые нужно задать при покупке квартиры, разнится в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке планируется приобрести недвижимость. Например, на рынке новостроек превыше всего репутация. Чтобы не оказаться обманутым дольщиком и не остаться без квартиры и без денег, необходимо собрать максимум информации о застройщике.
Иными словами, главный вопрос, на который покупатель должен получить ответ еще до прихода в офис продаж, — кто строит или построил дом? Как отмечает Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест» (входит в ГК «Эталон»), важно узнать, как долго работает застройщик на рынке, есть ли у него опыт уже реализованных проектов или, наоборот, это его «пробный шар», были ли построены проекты в срок или сданы с опозданием и так далее.
«Очевидно, что застройщик с опытом и сложившейся репутацией на рынке в большей степени может гарантировать выполнение всех обязательств по проекту», — подчеркивает эксперт.
Между тем репутация должна быть подкреплена документально. Разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, вид разрешенного использования данного участка, проектная декларация, проект договора участия в долевом строительстве — все это должно быть у застройщика в наличии, и покупатель имеет право с этими документами ознакомиться.
Валерий Ручий, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet рекомендует проверить, по какому юридическому договору реализуется квартира или апартаменты. Наибольшую безопасность покупателю, по его словам, гарантируют договоры в рамках 214-ФЗ, предусматривающие обязательную регистрацию. А вот если чего-то не хватает, эксперты советуют покупателю задуматься и оценить возможные риски.
Валерий Ручий также считает важным спрашивать не о сроках сдачи проекта, а о сроках передачи ключей от квартиры по договору, так как даты эти могут различаться на несколько месяцев (вплоть до полугода).
Кроме того, очень важно, какие банки аккредитовали проект — аккредитация в крупных банках может расцениваться как дополнительная гарантия надежности для клиента.
Стоимость недвижимости должна быть адекватной. Эксперты не случайно советуют прицениться и выяснить, не является ли стоимость квартиры сильно высокой при достаточно скромных составляющих проекта или, наоборот, при хороших качественных характеристиках слишком низкой. Последнее может свидетельствовать о проблемах со строительством жилого комплекса.
Поэтому стоит поискать отзывы о проекте в интернете, почитать форумы будущих жильцов комплекса в социальных сетях. С 1 января 2017 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, которые обязали застройщиков сделать свою деятельность более прозрачной. Каждый из них теперь обязан иметь свой сайт, где в открытом доступе размещены все документы, о которых говорилось ранее, плюс информация о финансовой устойчивости компании.
Даниил Селедчик рекомендует изучить сайт застройщика еще до посещения офиса продаж: если девелопер на этом этапе покажется не внушающим доверия, то не стоит тратить время впустую и выезжать на встречу с менеджерами продаж.
Кроме того, как отмечает Валерий Ручий, покупателю стоит поинтересоваться о возможных дополнительных расходах, например, в момент покупки (стоимость регистрации) и после ввода в эксплуатацию (после обмеров БТИ — прописывается в договоре), а также по какому коэффициенту рассчитывается площадь холодных помещений (лоджии, балконы).
Важно узнать про технические характеристики комплекса — качество строительных материалов, марки лифтов и стеклопакетов, какая разводка воды (по полу или стоякам). Какие технологии строительства используются — панель, монолит, монолит-кирпич или другие. Какой материал применяется при фасадных работах. От выбранной технологии зависят качественные характеристики здания, возможности планировочных и дизайнерских решений, долговечность конструкций и, соответственно, стоимость недвижимости.
В состав новых жилых комплексов обычно входят объекты коммерческой и социальной инфраструктуры, но их набор может кардинально разниться. Поэтому стоит внимательно изучить, что именно планирует возвести девелопер на территории проекта. Будут ли детские сады и школы муниципальными или платными, предусмотрено ли пространство для прогулок и игр, запланированы ли в шаговой доступности магазины.
Валерий Ручий советует обязательно узнать про машино-места в комплексе, даже если покупатель не пользуется личным автотранспортом. Если застройщик плохо проработал вопрос с парковкой, это может привести к тому, что все тротуары во дворе будут заставлены автомобилями, а пешеходам просто негде будет ходить.
Еще один ключевой момент, на который стоит обратить внимание, — это сроки ввода инфраструктуры. Зачастую при реализации масштабного проекта в несколько очередей застройщик, как объясняет Даниил Селедчик, отодвигает строительство нежилья на последнюю очередь, а это значит, что ждать детских садов, поликлиник и прочего придется очень долго.
При покупке квартиры на вторичном рынке, особенно в старом жилом фонде, на первый план выходят другие приоритеты. Самое главное, чтобы соседи не оказались дебоширами. «Это крайне важный аспект, потому что от соседей зависит микроклимат всей жизни. К сожалению, далеко не всегда окружение бывает однородным, и если вам не нужен неприятный сюрприз, то следует узнавать все про окружающих заранее», — говорит Юлия Антясова, руководитель офиса «Таганский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Кстати, продавцы квартир предпочитают не распространяться о неблагополучных соседях, так что миссия по выяснению данного обстоятельства падет на покупателя. Не нужно стесняться беседовать с жильцами дома. А у продавца можно поинтересоваться, из какого материала сделаны стены и перекрытия, какова их толщина, ведь от шумных соседей поможет оградить хорошая звукоизоляция.
Чтобы оценить, насколько тихо в квартире, можно попросить хозяина на некоторое время выключить все приборы в доме, и станет ясно, хорошо ли защищают окна от уличного шума.
Юлия Антясова говорит, что необходимо тщательно изучить историю квартиры: кто был в ней прописан, схему приватизации, наличие среди прописанных и собственников несовершеннолетних, ограниченно дееспособных и лиц, находящихся в местах лишения свободы.
Если в истории квартиры было «темное пятно» — например, ущемление прав несовершеннолетнего при приватизации или при праве наследования — сделка купли-продажи может быть признана недействительной. Также надо выяснить, сколько у квартиры собственников. Например, продавцу, состоящему в браке, необходимо согласие супруги на совершение сделки, а если в свидетельстве о собственности указаны несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Покупателю стоит проверить, заручился ли продавец этими документами.
Еще очень важно узнать, кто управляет домом, что за компания — сервис от застройщика или сторонняя организация, выявить наличие конфликтов с жильцами и прочие нюансы. Особенно это актуально для дорогих квартир.
«Если пренебречь этими данными, то покупателя после заселения может ожидать крайне неприятный сюрприз в виде, например, огромных коммунальных платежей», — говорит Юлия Антясова.
Техническая история дома тоже важна: когда был капремонт или планируется, каково состояние коммуникаций, нет ли планов по сносу здания (сейчас это особенно актуально для хрущевок). Если квартира продается с мебелью, то необходимо на стадии просмотра зафиксировать все передаваемые предметы и затем включить их в авансовый договор.
Нужно попросить собственника показать технический паспорт квартиры. Так можно узнать, делалась ли в квартире перепланировка: возможно, санузел совместили или кладовку объединили со спальней. У продавца должны быть документы, подтверждающие законность переделок. Дело в том, что без согласования перепланировки в БТИ продажа квартиры становится незаконной. После покупки такой недвижимости нового владельца могут оштрафовать и обязать через суд за свой счет привести квартиру в исходное состояние.