Наверное, все люди делятся на две категории: первая рискует и все делает самостоятельно, вторая призывает профессионалов к решению свих проблем. Взять, к примеру, туризм. Для одних путешествие немыслимо без вмешательства туристического агентства, другие запросто обходятся без него. На рынке аренды жилья все то же самое: кто-то ищет жилье только через риелторов, кто-то делает это без помощи посредников. Стоит ли опасаться самостоятельного поиска и с чего начать?
Источников информации сегодня предостаточно, объявления о сдаче жилья в аренду можно найти и в журналах, и в интернете, и на автобусной остановке. Но если в печатных СМИ все объявления в каталоге уже рассортированы по местоположению и количеству комнат, то в сети для поиска квартиры по базе данных придется сначала забивать параметры вручную (район, станцию метро, количество комнат), что займет гораздо больше времени.
Крупные ресурсы, как отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», уделяют внимание проверке данных от агентов. Например, в ЦИАН объявлениям, которые сочтены недостоверными или на которые были поданы жалобы, присваивается низкий рейтинг, их выдача остается внизу поискового списка.
Эксперт советует не тратить время на изучение объявлений без фотографий, даже если описание прилагается очень подробное. Вкусы у всех разные и представления о комфорте тоже. В описании может быть сказано, что в квартире сделан евроремонт, а на самом деле окажется, что хозяева поклеили лишь новые обои.
Автором объявления может быть и собственник, и частный риелтор, и агентство. Причем, это затрагивает не только интернет, в данном случае подъезды и автобусные остановки не исключение.
«Объявления в подъездах могут оставлять как частные агенты, у которых нет своей клиентской базы, так и мошенники; их также могут расклеивать и неопытные арендодатели, которые сдают квартиру впервые, а в агентство обращаться не хотят или боятся. Если исключить мошенничество, то вам, вероятнее, попадется или неопытный агент, или непродвинутый владелец квартиры. С ними будет трудно найти общий язык и договориться о хороших условиях найма. Серьезные агентства и квалифицированные агенты, напротив, платят за размещение объявлений в онлайн-базах, дают рекламу, а значит, заинтересованы в результате и дальнейшей работе — как с собственниками, так и с арендаторами», — объясняет Ирина Доброхотова.
Самостоятельный поиск жилья обоснован вескими экономическими причинами: агентства за свои услуги берут комиссию в размере 100 процентов от стоимости аренды, частный риелтор может взять 50 процентов, но встречается такое реже. Между тем, действия в одиночку сопряжены с рисками.
«Квартиры-фантомы, квартиры-крючки — это очень распространенный трюк, которым пользуются недобросовестные риелторы: они размещают очень привлекательные (по характеристикам объекта, стоимости аренды) объявления о сдаче квартир, которых на самом деле не существует, — рассказывает Мария Жукова, директор компании "МИЭЛЬ-Аренда". — Этими объявлениями агенты привлекают клиентов, а взамен предлагают свои варианты, настоящие, но далеко не такие выгодные. Поэтому при самостоятельном поиске особо стоит остерегаться вариантов по заниженным ценам (на 50-70 процентов ниже рыночных), это может оказаться "удочкой" агентов, желающих любой ценой привлечь потенциальных клиентов».
Эксперты в принципе не советуют гнаться за дешевым предложением. По заниженным ценам предлагаются чаще всего «убитые» квартиры, требующие капитального ремонта, либо расположенные в неблагополучной среде, например, с соседями-наркоманами или алкоголиками.
Узнать автора объявления (собственник это или риелтор) можно, только позвонив по указанному телефону. Но специалисты советуют сначала просмотреть все предложения в выбранном районе и прицениться, чтобы быть готовым к конструктивному диалогу с собеседником.
Связавшись с автором, нужно уточнить этаж и этажность дома, проведен ли интернет, есть ли консьерж в доме, сколько стоят его услуги, и кто их будет оплачивать. Также необходимо уточнить, входит ли в стоимость аренды оплата электроэнергии, водоснабжения и телефонная связь. Как правило, арендаторы оплачивают эти услуги отдельно, по показаниям счетчиков и счетов.
Если все устраивает, можно договариваться о встрече. И вот тут важный момент: независимо от того, владелец это недвижимости или посредник, никогда нельзя платить заранее — ни арендную плату, ни риелторский гонорар. Арендный платеж, залог и комиссия выплачиваются одновременно с подписанием договора найма, в противном случае есть риск остаться без денег и без квартиры.
Существуют еще три важных правила, о которых стоит помнить. Первое — изучить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, верить только оригиналам. Второе. Если кто-то пытается сдать квартиру в аренду по доверенности, и при этом у будущего съемщика появились сомнения в достоверности документа, лучше отказаться от сделки. Третье. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, а на сделке присутствуют не все, нужно перенести встречу на другой день, чтобы получить письменное согласие на сделку всех владельцев недвижимости.
Даже если квартира при осмотре очень понравилась, не следует спешить ее снимать. Нужно сначала попросить хозяина включить всю бытовую технику (микроволновую печь, плиту, стиральную машину, телевизор), чтобы проверить ее исправность. А после этого попросить выключить абсолютно все приборы и открыть форточки и окна — так можно по-настоящему оценить, насколько тихим или шумным будет жилье. Стоит проверить квитанции, нет ли задолженности у собственника по коммунальным платежам или телефонным счетам. Заодно выяснится, сколько человек прописано в квартире.
Прежде чем пожать друг другу руки, необходимо подписать договор аренды. В нем должны быть указаны обязанности и права сторон, срок аренды, сумма ежемесячного платежа, перечислены все предметы мебели и ее состояние (новая или б/у).
Кроме того, в документе нужно прописать показания счетчиков (вода, электричество), чтобы не платить потом больше за «чужого дядю».
Продвинутые собственники жилья обычно разрешают новым жильцам сменить один замок. Таким образом, арендатор будет застрахован от обворовывания, если вдруг предыдущие квартиранты окажутся недобросовестными. Один ключ от нового замка отдают хозяину. Распространенная практика, когда ключ вкладывают в конверт, заклеивают его, сверху ставят подпись, то есть «опечатывают» содержимое. Ну, и, соответственно, когда арендатор съезжает, он вправе рассчитывать, что хозяин квартиры вернет ему невскрытый конверт.
Далеко не все арендаторы выезжают на встречу с полной суммой денег. Как же быть, если квартира понравилась, а подписать договор и внести платеж моментально нет возможности? В этом случае эксперты советуют оставить символический залог в размере одной-двух тысяч рублей хозяину жилья, чтобы он не сдал квартиру другим. Но при этом нужно взять с него расписку о получении денег, в которой должны быть указаны паспортные данные обоих участников сделки.
Для того, чтобы заниматься самостоятельным поиском квартиры, требуется немало свободного времени. Кстати, это веская причина, которая чаще всего и вынуждает людей обращаться за помощью к профессионалам.
При работе с риелторским агентством сделка аренды от начала поиска до подписания договора найма может занимать всего один-три дня, а может длиться неделю. В зависимости от ситуации, клиенту может быть предложено пять-десять вариантов. Однако, если запрос, по словам Ирины Доброхотовой, очень жесткий (квартира после ремонта, строго 25 тысяч рублей в месяц, в минуте от метро), вариантов может быть мало или не оказаться вовсе. А если расширить допустимые критерии, то можно отыскать вариант даже лучше, чем арендатор подыскивал изначально.
Между тем, сегодня на рынке городской аренды, как отмечают эксперты, предложение значительно превышает спрос, поэтому у съемщиков есть возможность выбирать и рассчитывать на более выгодные условия. Но в целом арендный рынок назвать цивилизованным пока еще нельзя.
«Правоохранительные органы достаточно часто проводят проверки арендных квартир: это побуждает стороны заключать официальные договоры, регистрировать арендаторов по месту пребывания, а арендодателей — платить налоги, — рассказывает Ирина Доброхотова. — Однако такое явление, как реклама арендных квартир в подъездах и на столбах, говорит о том, что рынок "серой" аренды продолжает существовать. Чаще всего этот сектор ориентирован на приезжих: они не знают правил игры, могут принять объявление от риелтора за объявление от хозяина, могут оплатить комиссию до заключения договора или вовсе без договора — всем этим пользуются мошенники, которые на деле не являются риелторами».
Мария Жукова говорит, что развитию рынка аренды мешают отсутствие в законодательстве обоюдной и равнозначной ответственности собственника и нанимателя, а также сложные для большинства граждан механизмы уплаты налогов и высокие налоговые ставки. Кроме того, на рынке, по словам эксперта, работает большое количество непрофессиональных посредников (частных маклеров), осуществляющих свою деятельность без регистрации, налоговых и прочих отчислений государству и без какой-либо ответственности перед гражданами.
Собственно, из-за их некомпетентной и нечестной работы уровень доверия к риелторским компаниям в целом недостаточно высок. Поэтому многие арендаторы, невзирая на риски, пускаются в самостоятельное «плавание».