Приближается лето, сезон отпусков, окончание учебного года у студентов, а значит, и лучшее время для поиска арендного жилья в столице: вместе с падением спроса на квартиры снижается их стоимость. «Дом» решил выяснить, справедливо ли это правило в 2017 году, на какие цены можно рассчитывать и как следует искать подходящие варианты.
Опрошенные «Домом» риелторы подтверждают: сезонный фактор действительно оказывает немалое влияние на московский рынок арендного жилья. Правда, как отмечают в компании «ИНКОМ-Недвижимость», в кризис действие этого фактора смягчается, но весна и лето все равно остаются самым благоприятным временем для поисков.
«Если вы хотите снять жилье по самой выгодной цене, то наиболее подходящее для этого время — период со второй половины апреля до конца июля», — уточняет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
Именно в это время спрос на арендные квартиры падает максимально: иногородние студенты, которые составляют внушительную долю арендаторов, разъезжаются на каникулы, а из-за затишья деловой жизни снижается интерес на жилье и у приезжих нанимателей, рассказывает Ламин.
«Прибавьте сюда экономически активных людей, которые вместо того, чтобы снимать квартиры, активно разъезжаются по популярным курортам», — добавляет он. В таких условиях собственникам становится гораздо сложнее найти жильцов, многие из них идут на уступки и снижают арендные ставки.
Кроме того, весной и летом можно снять квартиру временно, на несколько месяцев, по сниженной ставке — хозяева такого жилья перебираются на дачу или уезжают на курорты. Как правило, эти квартиры не предназначены специально для аренды и забиты вещами хозяев, поэтому подобными вариантами пользуются чаще всего непритязательные арендаторы.
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем, если квартиру сдают только на три месяца, скидка составляет около 15-20 процентов, а если, например, только на полтора — может достигнуть и 30 процентов.
Искать подходящую квартиру можно разными способами — или самостоятельно, или с помощью риелторов. Конечно, второй вариант удобнее: агент может предложить большой выбор вариантов или заняться поиском, отслеживая новые предложения. Причем чем крупнее агентство, тем более масштабной базой сдающихся квартир оно обладает.
Кроме того, обращение к профессионалам в немалой степени гарантирует защиту от мошенников и прочих неприятностей. «Помимо подбора и показов квартир, риелторские компании делают проверку правоустанавливающих документов на предмет выявления ситуаций, препятствующих заключению договора найма, проводят переговоры, оформляют договоры найма и прочее», — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
Есть в обращении к помощи риелторов и очевидный минус — стоимость услуг. По словам Вадима Ламина, общепринятый размер комиссии за услуги агента составляет 50-100 процентов от стоимости месячной аренды квартиры. И выплачивают эту комиссию чаще всего арендаторы, только при сдаче дорогих элитных квартир такие расходы берут на себя собственники.
В эпоху интернета и социальных сетей, впрочем, самостоятельно найти хорошую арендную квартиру вполне можно — только придется потратить немало времени и сил. «При определенном везении есть шанс подобрать вариант напрямую от собственника, и таким образом избежать затрат на комиссионное вознаграждение. Собственно, в последние годы значительная часть потенциальных арендаторов так и делают», — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Стоимость аренды жилья в Москве напрямую зависит от двух факторов: расположения дома и состояния квартиры (ремонт, дизайн, мебель). Чем дальше квартира находится от метро и центра столицы, тем ниже ставка. По словам Марии Жуковой, в старой Москве арендные ставки в сегменте массового жилья уже довольно долгое время не меняются. «Многие собственники дальше не готовы снижать цены, а повышение цен в современных рыночных реалиях необоснованно», — говорит она.
По данным «МИЭЛЬ-Аренды», в настоящий момент средняя стоимость аренды однокомнатных квартир экономкласса в Москве составляет 29 360 рублей; двухкомнатных — 38 120 рублей; трехкомнатных — 47 740 рублей. Квартиры, расположенные недалеко от станций метро, всегда пользуются большим спросом и, соответственно, сдаются по более высоким ставкам, чем удаленные от метро похожие варианты.
Как отмечает Ирина Доброхотова, пешая доступность к метро увеличивает стоимость аренды как минимум на 10 процентов. «И эта наценка тем больше, чем ближе станция. Исключение составляют только объекты более высокого ценового сегмента, арендаторы которых на метро не ездят, для них важнее наличие удобных выездов и парковка», — рассказывает она.
По словам Вадима Ламина, самые низкие арендные ставки на квартиры в Москве начинаются с 13 000 рублей — это жилье за МКАД. Например, немало таких квартир сдается в Зеленограде. В пределах МКАД подобные варианты, за 13 000 — 15 000 рублей в месяц, найти тоже можно. Однако такие выгодные метры для полноценного жилья не приспособлены: чаще всего в таких квартирах не закончены строительные или отделочные работы.
Самые низкие цены, по данным Ламина, на квартиры с пригодными для нормальной жизни условиями начинаются от 18 000 рублей в месяц. «За эти деньги вы получаете удаленное от метро жилье, обычно расположенное на территориях, прилегающих к МКАД. Например, сейчас есть предложение по такой цене в районе Хорошево-Мневники. До ближайшего крупного транспортного узла оттуда придется добираться минимум 30 минут», — поясняет он.
По информации «БЕСТ-Новострой», стоимость аренды комнат в сегменте массового спроса колеблется от 10 000 (например, комната площадью 16 квадратных метров в трехкомнатной квартире на улице Маршала Неделина, полчаса пешком до метро) до 18 000 (такая же по площади комната в трехкомнатной квартире в 10 минутах пешком до метро «Марьино», на Новочеркасском бульваре).
В более престижных районах, по данным компании, стоимость комнат достигает 25 000 рублей (к примеру, комната в 14 квадратных метров в двухкомнатной квартире в двух минутах ходьбы от станции метро «Профсоюзная»).
Также жилье можно снять в ближнем Подмосковье, где, как отмечают в «БЕСТ-Новострой», цена аренды может сильно разниться в зависимости от близости дома к станции метро, ж/д станции или к выезду на МКАД. В среднем в области ценник ниже «на одну комнату». К примеру, если в Москве 28 000 стоит аренда однокомнатной квартиры, то в Химках за эти деньги можно найти «двушку».
По информации портала «Мир квартир», комнаты в ближнем Подмосковье в среднем сдаются за 9000 рублей, однокомнатные квартиры — за 17 000 рублей, двухкомнатные — за 23 000 рублей, трехкомнатные — за 33 000 рублей. Пешая доступность до ж/д станции обычно добавляет к ценнику 10-25 процентов.