В конце 1990-х — начале 2000-х, когда в Москве только начиналась реализация первой программы демонтажа пятиэтажек, столичным властям пришлось бороться с желающими обогатиться за счет покупки «приговоренного» жилья. Квартира под снос тогда была популярнейшим продуктом — как многим казалось, способом получения «конфетки» из известно чего.
Обмена старого на новое, впрочем, сотням предприимчивых людей и обычным жителям пятиэтажек пришлось ждать годами — процесс ликвидации ветхих зданий, инициированный вторым мэром Москвы Юрием Лужковым, затянулся. Завершить его нынешний глава города Сергей Собянин пообещал в 2018 году.
Между тем зимой 2017-го в столице анонсировали вторую программу сноса хрущевок — куда более масштабную, чем первая. Ждать ли покупательского ажиотажа вокруг домов, которые планируется расселить, сколько сейчас стоят квартиры в пятиэтажках и есть ли смысл их приобретать в надежде на выгодную сделку с городом?
В базе ЦИАН в общей сложности на сегодняшний день представлено более пяти тысяч лотов, которые расположены в пятиэтажных домах, попадающих под общепринятое определение хрущевок.
Среди московских административных округов безоговорочный лидер по числу выставленных на продажу квартир в пятиэтажках — Восточный, подсчитали аналитики. На его долю приходится почти 21 процент от всего объема такого предложения. И в списке домов, потенциально подлежащих сносу, именно этот округ в лидерах по количеству адресов: порядка 23 процентов всего перечня — это объекты в ВАО. На втором месте — Северный административный округ, в котором предлагается более 15 процентов всех квартир в пятиэтажках. Однако по количеству домов под снос этот округ занимает лишь шестое место (9,3 процента списка). И замыкает тройку Юго-Восточный административный округ с долей предложения 12,4 процента. При этом в ЮВАО менее 15 процентов пятиэтажек, попавших в предварительный сносной список.
Меньше всего квартир в хрущевских пятиэтажках выставлено на продажу в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах — на всех 3,7 процента от общего объема. Так же и со сносом: там лишь 2,2 процента домов, которые могут быть включены в программу реновации.
Вручную на портале ЦИАН находится порядка 350 объектов, в описании которых есть слова «снос» и «реновация». Из них примерно треть — это предложения с упоминанием о невключении дома, где располагается квартира, в программу демонтажа хрущевок. Остальные собственники (или их представители — агенты по недвижимости), напротив, рекламируют жилье как предназначенное к сносу.
«Дом включен в программу реновации — реально будет получить новую квартиру в этом же районе!», «Дом попадает под реновацию», «Дом в списке на реновацию, отличный вариант для инвестирования!», «Перспектива сноса», «Этот дом попал в реновацию. Это шикарное вложение денег, так как, покупая эту квартиру, вы вскоре станете обладателем квартиры в новом доме», — гласят объявления.
Самое недорогое найденное предложение — «однушка» за 2,69 миллиона рублей в деревне Мостовское (Новая Москва). «Нормальные соседи. За домом в двухстах метрах река Десна и пляж! Большая вероятность сноса с предоставлением большей площади!» — читаем в описании. Но дома нет на карте хрущевок, попавших в предварительный список зданий под снос.
Согласно данным, предоставленным аналитиками ЦИАН, разброс цен на квартиры в пятиэтажках, которые все же попали в список под снос и где жители проголосовали за включение в программу реновации, сегодня составляет от 2,7 миллиона рублей за квартиру в поселке Шишкин Лес в Новой Москве до 21 миллиона рублей за лот около станции метро «Речной вокзал».
В первом случае покупателям предлагается 30-метровая «однушка», во втором — 160-метровая квартира с пятью комнатами. В объявлениях ничего не сказано о перспективе сноса домов, хотя их жители уже проголосовали за переселение.
В целом, как отмечают эксперты, жилье в московских хрущевках дешевело на протяжении последних нескольких лет, и пока этот процесс не повернулся вспять. «Стоимость квартир (в пятиэтажках — прим. «Дома») уменьшилась до рекордных показателей. Так, однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно приобрести за 4,3-4,4 миллиона рублей, двухкомнатную — за 4,6-4,8 миллиона, трехкомнатную — за 6-6,2 миллиона рублей», — говорит Екатерина Никитина, руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон».
«Стоимость квадратного метра в хрущевках с апреля практически не изменилась и составляет в среднем в панельных хрущевках 151,9 тысячи рублей за квадратный метр, в кирпичных — 177,8 тысячи за метр. В последние месяцы этот сегмент замер в ожидании своей дальнейшей судьбы», — поясняет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
Несмотря на невысокую стоимость и перспективу обмена квартиры в пятиэтажке на новую в современном доме, хрущевки особой популярностью у покупателей не пользуются — ни те, что были включены в список под снос, ни те, что в него не попали. Одни эксперты причину низкого спроса видят в плохой репутации пятиэтажек, которую не перебьешь никакими обещаниями, другие — в том, что программа реновации пока окончательно не сформирована.
«За последние несколько лет спрос на хрущевки в Москве сильно просел, поскольку у них много минусов — метраж, маленькие кухни, отсутствие лифтов, газовые колонки (не всегда, но есть), старые коммуникации, невысокие потолки, — говорит Екатерина Никитина. — Все это, естественно, не в пользу спроса на пятиэтажки. Тем более что за последнее время появилось очень много предложений в новостройках комфорт-класса по привлекательной цене».
По словам руководителя аналитического центра Est-a-Tet Юлии Сапор, до анонсирования программы реновации сделки с квартирами в пятиэтажках составляли 5-7 процентов от общего объема продаж на вторичном рынке жилья, и сейчас ситуация не особенно изменилась.
«Как только стали известны адреса домов, планируемых к сносу, часть квартир были убраны из рекламных кампаний (не более 15 процентов), — утверждает Екатерина Никитина. — Остальные же квартиры в пятиэтажных домах как продавались, так и продаются. На 15-20 процентов увеличилось количество звонков по поводу приобретения квартиры в пятиэтажках, но называть такие звонки целевыми не совсем верно. Как правило, клиенты просят подыскать квартиру, которая точно подвергается сносу в этом году, что, безусловно, невозможно».
У «Азбуки жилья» другие данные: количество выставленных на продажу квартир в панельных хрущевках с февраля 2017-го уменьшилось на 34 процента, в кирпичных — на 20 процентов.
В целом, по наблюдениям экспертов, никакого ажиотажа вокруг попавших в сносную программу домов нет — все ждут запуска реновации или как минимум четкой информации о судьбе конкретных пятиэтажек.
«Ситуация вокруг программы реновации развивается постепенно и меняется в зависимости от поступления новых данных, более детального понимания того, как эта программа будет реализовываться по факту», — поясняет Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер».
Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко указывает, что говорить об изменениях на рынке пятиэтажек пока рано — голосование (о включении домов в программу реновации — прим. «Дома») только завершилось. «Некоторые собственники подняли свои квартиры в цене, но сказать, что на них возник ажиотажный спрос, нельзя», — подчеркивает эксперт.
По словам Владимира Богданюка, руководителя департамента проектов Est-a-Tet, высчитать инвестиционную привлекательность жилья в хрущевках в целом очень сложно: стоимость квартиры сильно зависит от нескольких факторов — качества ремонта, состояния дома в целом, локации, наличия/отсутствия и состояния документов при продаже объекта, а также личных требований и желаний продавца.
«Тем не менее новость о сносе пятиэтажек подогревает цену на данный формат жилья, поэтому в некоторых районах стоимость квартир в сносимых домах уже приравнялась к стоимости жилья в несносимых сериях и новостройках, — отмечает эксперт. — Если рассмотреть, например, Текстильщики или Дубровку, то однокомнатную квартиру здесь можно приобрести в среднем за 4,5-5 миллионов рублей. При этом, к примеру, в 2016 году срок экспонирования таких квартир достигал в среднем семь-восемь месяцев. За аналогичную сумму можно приобрести квартиру в новостройке, и уже через год доходность от нее составит 10-15 процентов. Если продать квартиру по договору переуступки до получения собственности, можно избежать уплаты большого налога».
При перепродаже квартиры в пятиэтажке необходимо учесть юридический аспект, добавляет Богданюк: «На практике, с собственником заключается договор мены, согласно которому владелец передает свою старую квартиру Москве, а взамен получает от города новое жилье. Для этого необходимо, чтобы город сначала оформил на себя право собственности на новую квартиру, а затем переоформил на нового собственника. Этот процесс часто затягивается на полгода, в это время действует предварительный договор мены между собственником жилья и городом».
Мена, продолжает эксперт, — это, по сути, встречная купля-продажа, на которую распространяются все законы, действующие при таких сделках. При продаже квартиры менее чем через пять лет после получения нового жилья, придется заплатить 13-процентный налог от стоимости полученного и продаваемого жилья, так как владение старой собственностью, взамен которой была получена квартира, не учитывается. Также при продаже, скорее всего, придется предложить покупателю дисконт в размере 100-150 тысяч рублей для конкурентного преимущества, предполагает Богданюк. «Итого с учетом инфляции покупка пятиэтажки с последующей перепродажей может выйти в ноль», — указывает он.
«Если все же человек решил вложиться в пятиэтажку, то стоит понимать — это долгие инвестиции, если сравнивать с инвестициями в новостройку. В данном случае сложно просчитать, какие будут цены на жилье через 5-7 лет, а также какой объем жилья будет представлен в продаже и насколько новое жилье, данное взамен старой квартиры, будет обладать конкурентными свойствами», — резюмирует эксперт.