Экономический кризис, с которым Россия борется третий год подряд, впервые в новейшей истории запустил в Москве механизм оздоровления рынка арендного жилья — наконец-то он начинает жить по формуле «правила диктует тот, кто платит». Собственники не только все реже требуют бирюзовых глаз при «надежной славянской внешности» и любви к детям при отсутствии в квартире детей, но даже в экономклассе предлагают арендаторам опции, которые еще вчера считались принадлежностью дорогих лотов.
Когда хозяин скромной «однушки» около «Профсоюзной» предложил Оксане, живущей у него пятый год, приглашать раз в неделю за свой счет бодрых ребят из службы клининга, квартирантка вздрогнула — у меня грязно? «Нет, но ты у меня снимаешь по хорошей среднерыночной цене и при теперешней ситуации можешь хоть завтра найти другую, — объяснил собственник. — Значит, тебе должно быть хорошо, и хорошо именно у меня».
Владелец другой квартиры, на Пресне, после того как стало негде парковаться «под шлагбаумом» во дворе, предложил арендаторам сделать за свой счет резидентное разрешение. Собственник «двушки» в пятиэтажке на «Авиамоторной» купил посудомоечную машину именно той марки, которую просили квартиранты. В Knight Frank St Petersburg констатируют: на «старые-новые» отношения арендодателей и арендаторов теперь влияет даже распространение апарт-отелей, устроенных по принципу гостиниц с возможным предоставлением всей бытовой техники и сервисных услуг.
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 30 процентов предложения на массовом рынке найма Москвы — это объекты с устаревшей мебелью, 18 процентов — квартиры, требующие косметического ремонта (причем дисконт для таких лотов не предусмотрен), 10 процентов объектов имеют серьезные повреждения (в этом случае скидки доходят до 40 процентов). Однако уже через год после начала кризиса, в середине 2015-го, 80 процентов владельцев жилья экономкласса по просьбе нанимателей готовы были провести обновление квартиры: заменить предметы мебели, бытовой техники или сантехники.
Летом прошлого года доля арендодателей, не возражающих против заселения нанимателей с детьми и животными, составляла 50 процентов от общего числа (до кризиса 2014 года их было не более 15 процентов). Сейчас этот уровень сохраняется, но возникли ограничения: «возраст детей согласовывается», а животные должны быть «маленькими и воспитанными».
«В свою очередь, наниматели не считают зазорным различными способами экономить на аренде жилья — и это, кстати, не только влияние кризиса, но и, можно сказать, модные тенденции Запада, где рачительность в бытовых вопросах считается нормой жизни, — говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость". — Арендаторы более ответственно относятся к выбору объектов и оплате проживания — они научились четко рассчитывать свои финансовые ресурсы, учитывая и возможность форс-мажорных обстоятельств, поэтому практически нет расторжений договоров найма по причине невнесения или задержек арендных выплат».
Это неудивительно: по данным «Мира квартир», даже среднестатистический москвич не может себе позволить аренду трехкомнатной квартиры — его зарплаты хватит только на «двушку». Для «трешки» придется дополнительно добывать около пяти тысяч рублей в месяц.
В немалой степени улучшению «высоких отношений» между собственниками и квартирантами способствовала популярность в России модели так называемой двойной аренды, когда арендодатель одновременно является нанимателем. По оценке «ИНКОМ-Недвижимость», сегодня 27 процентов сдающих свое жилье снимают другое (год назад их было 20% процентов). В компании считают, что есть предпосылки для дальнейшего усиления тенденции — влезать в ипотеку все чаще боятся даже в Москве и Санкт-Петербурге.
Новым антикризисным трендом специалисты называют также объединение и совместный найм квартир собственниками жилья: с целью экономии и получения дополнительного дохода семьи родственников сдают свои «однушки» или «двушки» и вместе проживают в арендованной многокомнатной квартире. В докризисный период подобные сделки были из разряда уникальных, но сегодня 15 процентов операций «двойной аренды» приходится на объединяющихся родственников.
Одна из постоянных категорий участников альтернативного найма — мобильные молодые семьи, а также молодые люди, сдающие свои квартиры (в основном доставшиеся по наследству) и арендующие другие (ближе к работе, родителям, в более престижном и дорогом или, наоборот, низкобюджетном, районе).
Именно этот тренд, как никакой другой, изменил взаимоотношения между арендодателями и арендаторами на рынке в целом: арендующие жилье собственники квартир как никто понимают сложности и запросы своих квартирантов, им легче поставить себя на место жильцов и предоставить нужные бонусы.
Один из собственников, например, предложил арендаторам половину своего места в боксе для хранения вещей, другой — услуги по закупке продуктов на продовольственной базе, третий — оплату химчистки со скидкой по своей клиентской карте.
Самыми конфликтными по-прежнему остаются наймодатели комнат, проживающие в одной квартире с арендаторами. «Фактически ежедневно к нам в компанию поступают звонки от клиентов (как арендодателей, так и арендаторов) с просьбами урегулировать разного рода конфликты в таких "коммуналках", — сообщает Оксана Полякова. — Большей частью это бытовые споры и ссоры, инициаторами которых выступают собственники. Именно такие хозяева выдвигают весьма странные условия: например, жилец должен быть семейным, но снимать комнату в одиночестве, все рабочие дни проводить на службе, приходить только на ночлег, а на выходные уезжать к семье. Некоторые желают видеть в квартирантах только работников вахтовым методом: чтобы на неделю уезжал из Москвы, а в период работы в столице лишь ночевал. Все чаще на таких квартирантов стараются переложить обязанности по уборке мест общественного пользования — раньше было принято составлять графики дежурств, как это делается в обычных коммунальных квартирах».
Некоторые арендодатели идут еще дальше: например, квартирантка в комнате на Лесной улице рассказала, как хозяин оборудовал прямо в общем туалете сауну и не только вывесил график посещения, но и сам проводил там по три-четыре часа ежедневно — попасть в это время в туалет, разумеется, не мог никто. Другой владелец комнат, в центре Петербурга, требовал от жильцов по ночам «ходить в горшок на черную лестницу» (туда вела дверь в одной из сдаваемых комнат) — с тем, чтобы его не беспокоили «ночные блуждания» по квартире.
По данным ЦИАН, в 2016 году платежеспособный спрос на съемное жилье продолжал снижаться, а арендаторы чаще всего мигрировали в экономклассе: при снижении доходов — переезд в более дешевые квартиры (в том числе в ближнем и среднем Подмосковье); при сохранении доходов — попытка выиграть в качестве местоположения за счет снижения арендных ставок у части арендодателей.
Кроме того, на рынке наблюдалось снижение размера агентской комиссии. Стандартные докризисные 100 процентов стали исчезающе редким явлением, более того — комиссия даже в экономклассе все чаще перекладывается на плечи арендодателя. Это, по словам экспертов, и есть главная «плюшка» и достижение посткризисного рынка аренды. «Думаю, со временем оплата со стороны арендатора вообще уйдет в историю», — считает риелтор Владимир Романенко.
Собственники любых квартир теперь намного лояльнее к потенциальным арендаторам: например, к сокращению залоговой суммы. По оценкам аналитиков, стоимость предложения в экономклассе упала в зависимости от района на 15-30 процентов, в бизнес-классе — до 30 процентов. В первом больше всего пострадали так называемые «бабушкины» варианты — хорошие квартиры с адекватными владельцами уходят все так же быстро.
«Раньше, например, мы бы могли дорого сдать элитную, но амортизированную квартиру (с некоторой степенью износа), — поясняет Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России. — Теперь это исключено, требуются дополнительные вложения и косметический ремонт, которые поставят такой объект в один ряд с конкурентами. Однозначно можно сказать, что с момента начала кризиса в 2014 году и до настоящего времени рынок аренды — это рынок арендатора, обладающего достаточной свободой выбора и имеющего возможность арендовать объект по более низким ценам».
Как и прежде, ключевой фактор характера отношений между арендодателями и арендаторами — деление рынка профессиональных и «случайных» рантье. Если первые никогда не предъявляли странных требований (все оценивалось и оценивается процентом доходности), то вторые могут позволить объекту простаивать годами, ожидая «людей с маленькой собачкой и бирюзовыми глазами».
«Но, скажем, в элитных квартирах у нас чаще встречаются требования не к типу арендатора, а к бережному отношению к определенным деталям отделки/декора или мебели со стороны арендатора, — отмечает Елена Куликова. — Например, мы сдаем квартиры, в которых паркет сделан из нежных пород дерева, и такой пол требует аккуратного отношения, по нему нельзя ходить в уличной обуви. Был случай, когда мы сдавали пентхаус, где было много уникальных растений. Так вот, все растения были описаны и переданы по отдельному акту».
Однако, по словам аналитиков Knight Frank St Petersburg, именно элитный сегмент — лидер по гибкости арендодателей. Здесь с еще большей легкостью соглашаются теперь вывезти или купить мебель, заменить посудомоечные машины, приобрести кофейные аппараты для варки кофе на песке в джезве, туалетные столики из редких пород дерева и ортопедические матрасы.
Все чаще арендаторам предлагаются договоры формата all inclusive, когда в арендную ставку включены все коммунальные платежи и платежи по счетчику без установки лимитов, спутниковое ТВ, высокоскоростной интернет и (иногда) услуги горничной.
В компании Blackwood вспоминают случай, когда арендодатель в качестве бонуса предоставил покупателю годовой абонемент в элитный фитнес-центр. Однако эксперты этой же компании рассказывают, как один клиент показывал квартиры только в зависимости от лунных фаз и гороскопа, а другой искал исключительно семью с кошкой, поскольку это животное создает «правильную» атмосферу в доме. Иногда квартира сдается с благоустроенной детской комнатой, но с требованием к арендаторам — строго без детей; однажды в нагрузку к квартире и вовсе полагался кот.
Некоторые собственники продолжают мечтать об арендаторах «только среди европейских иностранцев», — после начала кризиса и существенного оттока экспатов это требование стало почти невыполнимым. Есть и такие, кто ищут арендаторов исключительно из горских евреев или езидов. «Но существует реальная очередь потенциальных арендаторов на эксклюзивные объекты, поэтому диктуют правила все-таки собственники жилья», — убеждена Ольга Соколова, руководитель департамента аренды элитной недвижимости ООО «Мир квартир».
В экономклассе же российские арендодатели продолжают занимать первые места в топе самых странных требований к жильцам. Впрочем, из-за кризиса, а также в некоторые месяцы года собственники все-таки готовы их корректировать. «В мае, июне на рынке аренды наблюдается традиционное для летнего периода затишье, — рассказывает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Число новых объектов, выведенных на рынок летом, ожидаемо снизилось. Динамика цен также выражена довольно слабо. Небольшое снижение отмечено в ставках аренды одно- и двухкомнатных квартир. При этом в Москве ставки стабильно держатся выше психологически важного уровня в 30 тысяч рублей для "однушек"».
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 65 процентов наймодателей сегодня лояльно относятся к снижению изначально заявляемой арендной ставки. Как следствие, объекты, оцененные адекватно ситуации на рынке аренды, сдаются в полтора раза быстрее, чем при завышенной цене.
Арендаторы со своей стороны не предъявляют претензий по поводу качества низкобюджетных квартир, не ставят условий покупки новой мебели и техники в экономклассе. Однако Анна Моисеева, генеральный директор агентства недвижимости «Хоум Стейджинг», отмечает некоторое ужесточение требований и на рынке низкобюджетной аренды: стиральная машина-автомат из преимущества превратилась в обязательное условие, а «убитые» квартиры практически не пользуются спросом.
Собеседники «Дома», кроме того, отметили, что арендодатели вообще как никогда готовы к уступкам. «Оголодавший» рынок аренды продолжает полниться посткризисными легендами о том, как один собственник хрущевки в Выхино купил по просьбе арендатора большую ванную с семнадцатью видами гидромассажа, а другой привез черноморскую гальку и шезлонги на балкон в сталинке на Ленинградском проспекте. Клиент переехал в Москву из Сочи, был согласен снимать квартиру «всерьез и надолго», но очень скучал по морю.