Пять лет назад в Москве стартовала программа реставрации памятников культурного наследия «Рубль за квадратный метр», предполагающая сдачу таких объектов — как правило, особняков в центре Москвы — в аренду по льготной цене. Как сегодня работает механизм восстановления исторически ценных зданий за счет средств частных инвесторов, сложно ли стать участником программы и что для этого нужно — разбирался «Дом».
Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном (руинированном) состоянии, по льготной цене в рубль за квадратный метр в год правительство Москвы утвердило в январе 2012 года. Цель программы — восстановить здания-памятники, сохранив, таким образом, историческое наследие для потомков, но не за счет средств городского бюджета.
Идея не нова, в других странах мира аналогичные программы успешно реализуются — на едва различающихся условиях. В Москве договор аренды с инвестором, желающим получить в пользование историческое здание, заключается на 49 лет. Одновременно инвестор подписывает охранные обязательства: в течение пяти лет он обязан провести на памятнике полный комплекс ремонтно-реставрационных работ. И пока здание восстанавливается, оплата аренды осуществляется по той ставке, которую зафиксировали на аукционе ударом молотка. Льготная стоимость найма начинает действовать только после окончания работ.
Таким образом, просто прийти и арендовать за полтысячи рублей в год особняк где-нибудь в районе Чистых или Патриарших прудов, конечно, нельзя — нужно изыскать средства на выплату стоимости аренды в нельготный период и собственно на ремонт здания.
Хорошая новость — имея грамотную концепцию приспособления особняка, деньги несложно занять в банке. Плохая — затраты на спасение исторических объектов сложнопрогнозируемы, ведь речь порой идет о зданиях с многовековой историей, и разнообразные реставрационно-ремонтные сюрпризы при их восстановлении просто неизбежны.
Недаром заместитель мэра Москвы Наталья Сергунина в свое время предупреждала, что участникам программы предстоит взять на себя не только финансовые обязательства, но и моральные — по сохранению исторического наследия. И приглашала в так называемую «Аренду за рубль» инвесторов, которые не только рассчитывают на коммерческую выгоду, но и действительно хотят, чтобы «наши дети могли любоваться памятниками истории, а не новоделом».
Во многих, если не в большинстве случаев, построить здание с нуля гораздо проще, чем восстанавливать его по кирпичикам. И потому за такие проекты в основном берутся энтузиасты — те самые, к которым взывала заместитель мэра.
Зато качественно отреставрированный особняк можно выгодно сдать в аренду — то есть, естественно, не за рубль в год. Дома-памятники, расположенные в центре, охотно арендуют большие российские или западные компании для размещения своих представительских офисов, банки, рестораторы, посольства.
По словам Александра Морозова, директора департамента консалтинга, аналитики и оценки S.A. Ricci, сейчас ставка аренды в качественно отреставрированных особняках, расположенных в зонах Садового и Бульварного колец, может составлять 22-50 тысяч рублей за квадратный метр в год (без НДС и эксплуатационных и прочих расходов), в зависимости от качества отделки здания и его местоположения. Для сравнения — в «Москва-Сити», офисном оазисе столицы, ставка — 25-35 тысяч рублей за метр в год.
Кроме того, особняк можно сделать жилым — и поселиться в нем, продать либо сдать в аренду. Аналитики Savills оценивают среднюю стоимость отдельно стоящих домов в районе улиц Тверской, Остоженки, Арбата в более чем 20 миллионов долларов. В Пресненском районе, на Якиманке, Пречистенке, Цветном бульваре и Чистых прудах особняки предлагаются за 10-20 миллионов. Самое дешевое предложение — в Красносельском районе — 2,6 миллиона долларов в среднем.
Есть и более яркие ценовые примеры. Например, весной 2017-го трехэтажное здание в Кривоарбатском переулке продавалось за 4,2 миллиарда рублей (около 60 миллионов долларов).
Высокая стоимость частных домов в пределах Садового кольца оправданна: «Особняки в центре Москвы относятся к так называемым невосполнимым ресурсам, — говорит председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — Этот сегмент недвижимости в принципе не может быть расширен. Ведь для того, чтобы дом стал "особняком с историей" (а именно они ценятся более всего), должно пройти много лет».
По сравнению с вышеприведенными цифрами размеры арендной платы за особняки, устанавливаемые по итогам аукционов на период реставрации, не так и страшны. Например, в 2013 году дом площадью более 380 квадратных метров, расположенный на Чистопрудном бульваре, сдали в аренду по ставке 2,9 миллиона рублей в год, в 2015-м здания на Малой Полянке и на Гончарной улицах «ушли» менее чем за пять миллионов в год, в 2016-м за 3,7 миллиона в год был арендован особняк в Красностуденческом проезде близ станции метро «Тимирязевская». Информацию о прошедших и предстоящих торгах можно найти на сайте столичного департамента по конкурентной политике.
Естественно, инвесторам предстоит еще потратиться на реставрацию, причем провести ее в максимально сжатые сроки в их же интересах: по окончании работ ставка аренды составит рубль в год за квадратный метр. А использовать здания уже можно будет по полной программе, в соответствии со своими личными или бизнес-интересами.
Те, кому формат особняка кажется неуместным в большом городе, могут обратить внимание на нуждающиеся в реставрации объекты в регионах — те же усадьбы, например, — некоторые из них тоже сдают в аренду на выгодных условиях.
За рубежом программы льготной аренды и продажи зданий есть в США и в ряде европейских стран, причем речь не всегда идет об исторически ценных объектах — в Америке министерство жилищного строительства и городского развития предлагает за доллар дома обанкротившихся ипотечников, которые не удалось реализовать по нормальной цене в течение шести месяцев.
А власти Италии недавно сообщили о намерении передать во временное пользование всем желающим 103 древних замка, монастыря и башни. Выбор есть, было бы желание реставрировать.