Небоскреб Millennium Tower в Сан-Франциско — самое высокое жилое здание в городе — стремительно проседает и наклоняется. А насколько прочны и безопасны московские высотки, которых за последние годы в столице появилось очень много? Не придется ли их сносить, как пятиэтажки?
Высотным первопроходцем в России был деловой центр «Москва-Сити», строительство которого началось еще в 1995 году и продолжается до сих пор. Поскольку до этого такие здания в стране никогда не возводили, тем более в таком количестве, при проектировании делового центра было допущено немало ошибок — например, долгое время резиденты «Сити» страдали из-за проблем с парковками. В дальнейшем ошибки были учтены, и сегодня строительство небоскребов — уже обыденность для девелоперов.
Первым исключительно жилым высотным проектом стал комплекс компании «Донстрой» — «Алые Паруса» (годы строительства — 2001-2016), состоящий из пяти корпусов в 21-48 этажей (179 метров), рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome Дарья Самойлова. К 2006 году тот же застройщик возвел 57-этажный ЖК «Триумф Палас» в сталинском стиле (на сегодняшний день — самый высокий жилой комплекс в Москве: вместе со шпилем он достигает 264,5 метра), и позже ЖК «Воробьевы Горы» (48 этажей, высота — 192,1 метра, 2004 год) и «Дом на Мосфильмовской» (54 этажа, 213,3 метра, 2010 год). В 2012 году Capital Group, занимавшаяся строительством в «Москва-Сити», возвела ЖК «Триколор» (58 этажей, 192 метра).
В настоящий момент, если отталкиваться от того, что небоскреб — это здание высотой от 150 метров, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», общая площадь жилья в высотках-новостройках составляет около 155 тысяч квадратных метров. По информации Welhome, в целом в небоскребах сейчас продается примерно 1300 квартир и апартаментов — и в уже построенных, и в строящихся. В ближайшие годы, по данным риелторов, на рынок выйдет еще немало башен — четыре в ЖК «Нескучный Home and Spa», один в составе ЖК Silver, три в Capital Towers.
Высотное строительство в Москве — тренд: свободных земельных участков почти не осталось, а строить небоскребы город не запрещает. «Так что в ближайшие годы небоскребов в Москве станет больше», — считает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. В целом, это международная тенденция, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Во всем мире самым престижным считается жилье именно в небоскребах. Высотки всегда привлекают интерес и имеют стабильный спрос со стороны покупателей», — объясняет она.
Среди главных преимуществ «небесной» жизни — практически полное отсутствие городского шума на верхних этажах, захватывающие виды из панорамных окон, а также чистый воздух за окнами: согласно исследованиям экологов, смог мегаполиса достигает только 25 этажа.
Впрочем, как отмечают опрошенные «Домом» эксперты, дышать воздухом с улицы в небоскребе все равно, как правило, не получается, поскольку окна или совсем не открываются, или открываются частично: на большой высоте слишком сильный ветер. Взамен привычного проветривания жители получают системы вентилирования и кондиционирования — конечно, очень качественные.
Помимо запаянных окон, «высотные» жители могут столкнуться и с другими проблемами. Одна из самых опасных — сложности эвакуации при пожарах. Именно поэтому в любом небоскребе крайне тщательно продумывается противопожарная безопасность. Также минусом может быть большое количество жителей: в высотках встречаются «пробки» в часы пик — в «Москва-Сити» утром и вечером лифт можно ждать до десяти минут.
«Кроме того, и с точки зрения здоровья не все могут себе позволить жить на высоте, проблемы возникают у людей с низким или высоким давлением», — дополняет Мария Литинецкая.
По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, в небоскребе может развиться страх замкнутого пространства, некоторым людям большие неудобства доставляет ощущение, что дом раскачивается от ветра.
Раскачиваться небоскреб от ветра, конечно, не может. Маловероятно в большинстве случаев и оседание здания — случай в Сан-Франциско единичен. В настоящий момент 58-этажный Millennium Tower, введенный в эксплуатацию в 2009 году, просел более чем на 40 сантиметров от изначального уровня и превратился в гигантскую «Пизанскую башню», наклонившись примерно на 35 сантиметров от вертикальной оси.
Как сообщали СМИ, сегодня небоскреб проседает, потому что с момента начала его строительства геологическая ситуация в этом районе сильно изменилась из-за строительства поблизости других башен — грунты стали более «рыхлыми». Сваи фундамента были вбиты недостаточно глубоко, теперь их придется продолжить до твердого основания.
В Москве сваи, как правило, ставятся на необходимую глубину. Например, как рассказывает генеральный директор комплекса «Башня Федерация» Михаил Смирнов, сваи небоскребов «Федерации», как и других строений «Москва-Сити», вбиты до известняка, то есть здания стоят на твердой породе — оседать и наклоняться они точно не будут.
Прочность зданий тоже сомнений не вызывает. «Срока службы у небоскреба, построенного из монолитного железобетона, нет. У качественного монолитного железобетона срок службы можно считать условно бесконечным. Но срок службы есть у различных элементов зданий, таких как фасады, перекрытия, инженерные системы и прочее. По ним установлены четкие сроки капремонта, которые в зависимости от качества той или иной системы могут варьироваться в пределах 10-50 лет и более», — рассказывает директор департамента реализации проектов GORN Development Вячеслав Сосинский.
Эксперт отмечает, что сложнее и дороже всего в капремонте небоскребов — замена отдельных частей несущих металлоконструкций. При этом спустя десятилетия замена необходима в любом случае: металл подвергается коррозийному воздействию в местах соединения с другими конструктивными элементами, а также на открытых участках из-за осадков. В Эйфелевой башне, которая, по сути, является каркасным небоскребом, заменена значительная часть оригинальных металлических деталей.
При надлежащем уходе и своевременном ремонте небоскребы, как, в общем-то, и любые другие здания, в том числе пятиэтажные, не портятся значительно дольше. В первую очередь, для достижения условно бесконечного срока службы важна сохранность фасада, говорит Михаил Смирнов.
«Фасад — главный защитник зданий от осадков, в нашем небоскребе это панорамное остекление. Поверхность стекол башни отражает ультрафиолет, сохраняя оптимальную температуру в здании. По плотности стекло приближено к параметрам теплостойкости кирпичной стены — таким образом, все внутренние конструкции надежно защищены от попадания влаги», — отмечает он.
Поэтому сносить небоскребы через 50 лет, скорее всего, не будут. В Нью-Йорке высотки, построенные в 1930-е годы, все еще стоят, и ровнять с землей их никто не собирается. По словам Вячеслава Сосинского, снести небоскреб могут только в том случае, если участок можно использовать более выгодно с коммерческой точки зрения: например, вместо 120-метрового здания построить 300-метровое. В Нью-Йорке теперь в основном строят именно 300-метровые башни, стоимость квадратного метра в которых может оправдать не только снос старого дома, но и строительство на его месте нового.
В Сингапуре, как отмечает Михаил Смирнов, небоскребы сносят даже всего после 15-20 лет эксплуатации. «Но это связано не с тем, что они исчерпали срок службы, а с тем, что морально устарели, и на их месте хотят построить что-то более современное и эстетически привлекательное», — поясняет он.
У нас же пока о сносе небоскребов никто не говорит, «Москва-Сити» вообще уже стала одним из символов города. Как будут развиваться события дальше — время покажет.