Квартиры и апартаменты «под туристов» в Москве и Санкт-Петербурге впервые конкурируют с гостиницами, а через три-пять лет «домашний» способ размещения может стать в России основным.
Россия превращается в одно из ведущих туристических направлений: по данным Всемирной туристской организации, в 2016 году страна вышла на девятое место в рейтинге самых популярных мест для путешествий. До конца 2017-го, по словам мэра Москвы Сергея Собянина, только в столице ожидают 18 миллионов туристов. Согласно же целевой программе развития Федерального агентства по туризму, к 2018 году Россия должна войти в тройку лидеров мирового туристического рынка.
По оценкам ЦИАН, сейчас квартиры и апартаменты снимают около 25 процентов туристов, а из тех, кто приезжает в Москву и Санкт-Петербург более, чем на неделю, — около 40 процентов, так как в этом случае можно арендовать объект с существенной скидкой и обустроиться почти как дома. Часть лотов представлена на специализированных платформах-агрегаторах, другая продвигается в социальных сетях, оставшиеся собирают клиентов с помощью сарафанного радио.
В Airbnb «Дому» сообщили, что почти 69 процентов гостей, пользующихся Airbnb в России, — россияне, приехавшие из других регионов страны. При этом, 26 процентов российских путешественников, использующих Airbnb, утверждают, что, если бы не Airbnb, они, вероятнее всего, остались бы дома или сократили бы срок своей поездки.
В свою очередь, в Booking.com жилье для отпуска составляет более половины вариантов размещения на сайте, причем на протяжении прошлого года количество подобных предложений росло в два раза быстрее, чем количество объектов в других категориях проживания, включая отели. В компании ожидают, что тенденция роста потребительского интереса к бронированию квартир, апартаментов и других альтернативных типов размещения продолжится.
«На сайте представлено более 25 000 квартир и апартаментов, расположенных в России, — сообщает Алексей Матушкин, региональный менеджер Booking.com в России и Восточной Европе. — У российских путешественников это самый популярный вариант размещения после отелей — среди самых разных типов пользователей. Это семьи, группы друзей, а также пары и соло-путешественники, которые хотят получить уникальный, персонализированный опыт при потенциально более низкой стоимости».
Самостоятельная аренда квартир характерна, в первую очередь, для туристических рынков, на которых доминирует индивидуальный турист, отмечают в компании JLL. «Но если говорить о московском рынке, гостиницы здесь по-прежнему ориентированы на деловых туристов, которые обладают большими бюджетами на размещение и зачастую не платят из своего кармана. Туристы же преимущественно представлены организованными турами, — поясняет Яна Уханова, старший консультант департамента гостиничного бизнеса компании JLL. — Таким путешественникам важны предсказуемость и безопасность размещения, а нередко и статус. Фактически неорганизованный рынок апартаментов и квартир в большей степени представляет конкуренцию для бюджетных/экономичных гостиниц и хостелов. В то же время, как правило, если бы не наличие предложения неорганизованной аренды, практически в половине случаев данные туристы в принципе не приехали бы в город, поэтому как таковой ощутимой конкуренции данный сегмент не создает».
Аренда квартиры или апартаментов избавляет путешественников от необходимости следовать распорядку дня, установленному в крупных отелях, и дает возможность почувствовать себя местными жителями, соглашаются в Booking.com. Учитывая оснащение объектов кухнями, туристы становятся и более свободными в выборе еды, потенциально уменьшая расходы, связанные с питанием.
При этом, по словам Александра Пыпина, ведущего аналитика ЦИАН, квартира в центре Москвы или Петербурга — далеко не всегда бюджетный вариант — ее стоимость может достигать 10 000 рублей в сутки. В том числе по этой причине прогнозы по «съеданию» квартирами отелей, по мнению Елены Лысенковой, генерального директора Hospitality Income Consulting, «абсолютно необоснованны».
«Наоборот, клиент становится мудрее и опытнее, каналы продаж прозрачнее, а, следовательно, гости при бронировании могут на одном ресурсе выбрать квартиру в жилом доме за 4 500 рублей в сутки или номер в отеле с предсказуемым и понятным сервисом за 5 000 рублей», — говорит Лысенкова.
Майкл Джонстон, директор направления консультационного бизнеса CBRE в России, поддерживает: в связи с девальвацией рубля расценки на арендное жилье на фоне гостиничных предложений сегодня выглядят уже не так привлекательно, как раньше. «Отельеры не видят в квартирах и апартаментах прямой угрозы», - уверен Джонстон.
Однако, по данным Евгения Хитькова, основателя «Объединенной петербургской группы добрых дел» (MIR Apartments, Gnezdo office, Hamlet+Jacks и другие), например, в Санкт-Петербурге сегмент квартир и апартаментов уже сейчас занимает до 50 процентов туристического рынка. «У нас ведь отказываются строить приличные две-три-четыре "звезды" в центре города, а люди хотят жить в центре, и за неимением гостиничной альтернативы выбирают апартаменты, — говорит Хитьков. — В наших проектах квартиры стоят порядка 120 евро за ночь, и при этом — полный букинг на весь месяц, хотя за такие деньги можно снять очень приличную гостиницу».
В Федерации рестораторов и отельеров России долю рынка квартир и апартаментов «под туристов» оценивают в 20 процентов для крупных городов, в 20-50 процентов — для региональных центров, в 40-60 процентов — для курортных территорий (Краснодарский край, Крым).
По оценкам Cushman & Wakefield, общий объем легального рынка временного проживания в России составляет менее двух процентов от общего предложения аренды. Объем легально сдаваемых апартаментов и номеров в так называемых апарт-отелях составляет всего около 5 000 единиц, тогда как общий объем рынка арендного жилья в Москве — не менее 300 тысяч единиц.
«На рынке преобладают серые схемы аренды: даже если собственник сдает квартиру через агентство, он не платит налоги с получаемого дохода, — рассказывает Марина Усенко, партнер компании Cushman & Wakefield, отдел гостиничного бизнеса и туризма. — Договор же практически не имеет юридической силы и не защищает ни собственника, ни арендатора».
Впрочем, по словам Александра Пыпина из ЦИАН, провести черту между теневым и нетеневым рынком в России вообще очень сложно. «Во-первых, я не уверен, что выставление квартир на специализированных сайтах является признаком "легальности", — поддерживает Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров России. — Как известно, тот же Airbnb закрыл свое представительство в России, легальность квартир, размещенных на данном сервисе, никто не контролирует. Точно так же как не контролирует и процесс перечисления средств от сервиса владельцам квартир и уплату ими налогов с полученных доходов».
Сорокалетний Борис получил две комнаты в коммуналке на Галерной в Петербурге в наследство. Остальные три, по его словам, выкупил со временем. «Я с детства живу на Васильевском острове, привык, и переезжать на Галерную не собирался, — рассказывает Борис. — Квартира прекрасна, первая реакция у всех, кто ее видит, — "вау": высокие потолки, лепнина, эркеры, хорошо сохранившийся старый паркет. Сначала думал сделать ремонт, и сдать ее всерьез и надолго какому-нибудь экспату. Но тут как раз страну накрыло кризисом, иностранцы побежали домой, и никому мои хоромы в пяти минутах от "Медного всадника" стали на таких условиях не нужны. Друзья-москвичи предлагали открыть хостел, но в этом доме суровые соседи, впадающие в транс при слове "хостел", и я решил пойти более мягким путем, сдавая посуточно туристам как апартаменты. Моя квартира имеет очень высокий рейтинг, в сезон вообще стоит очередь — доходы позволили выкупить еще одну атмосферную коммуналку с печами и дореволюционной ванной "на лапах" на Чайковского. Там тоже будут апартаменты для краткосрочной аренды. Своих гостей я вижу только при заселении. Хотя мне и предлагали давно взять девочку на ресепшн, но мне нравится встречать туристов самому, сдавая личные "мутки и пароли" Петербурга».
Бизнес тридцатипятилетней Ольги из Москвы менее масштабен — она сдает комнату в той же квартире на проспекте Мира, в которой живет сама. «Однажды я потеряла работу, долго не могла найти другую, и подруга посоветовала мне сдать комнату, — вспоминает Ольга. — Но брать постоянного жильца не хотелось, а вот вариант с людьми, которые приезжают посмотреть Москву и хотят жить в центре, понравился. Работу я уже давно нашла, но с апреля по октябрь все равно сдаю комнату. Со многими жильцами подружилась, и теперь мы стали друг для друга уже бесплатными гостями — так я съездила в Сидней, Бостон, Гамбург, Марсель, Дели».
Об отношениях с налоговыми органами и Борис, и Ольга предпочитают не говорить, сообщая лишь, что «все по закону и в порядке».
«К сожалению, далеко не все апартаменты, которые выставляются даже через Airbnb и Booking.com, являются "легальными", — вздыхает Карине Шмарева, генеральный директор "Intermark Hospitality". — Часто квартиры сдаются без ведома собственников, и договор на размещение носит формальный характер. Если посчитать квартиры, операторы которых являются легальными, платят налоги и могут регистрировать гостей, то их достаточно мало, думаю, не более 150-200 по Москве. Кризис заставил многих снижать цены, а это заставляет уходить в тень: только немногие компании, которые давно работают на рынке и обслуживают корпоративных клиентов, сохранили легальность и прозрачность».
Евгений Киряев, генеральный директор «Трест№7», соглашается: рынок не стал прозрачнее, а его большая часть — по-прежнему теневая, хотя собственники, использующие для продвижения открытые каналы продаж, все-таки регистрируются и ведут официальную деятельность через ИП. «С появлением таких платформ как Airbnb и их конкурентов рынок стал довольно прозрачным: вы точно знаете, у кого арендуете жилье и кто будет у вас жить, — парирует Майкл Джонстон из CBRE. — Каждый путешественник имеет собственный рейтинг на основе предыдущих поездок, деньги перечисляются онлайн».
Однако, по словам Вадима Прасова, в жилом секторе еще и особенно остро стоит вопрос безопасности туристов. «Очевидно, что как безопасность личности, так и гигиеническая безопасность там никем не контролируется, — поясняет он. — Особняком стоит противопожарная безопасность, которая является критичной для большинства международных компаний с точки зрения возможности заселения своих гостей».
Впрочем, рынок продолжит «выход из сумрака», считают в Cushman&Wakefield. «Государство проявляет все больше интереса к легализации арендного бизнеса — как в целях увеличения доходов бюджета, так и в целях безопасности, — напоминает Марина Усенко. — Легализация арендных отношений может привести к росту ставок: собственники постараются переложить дополнительные расходы на арендаторов, и ценовое преимущество, имеющееся на сегодняшний день у серого рынка, будет минимизировано».
По оценкам Cushman&Wakefield, качественное предложение, представленное апарт-отелями последних лет постройки, доходными домами и апартаментами с обслуживанием в частном секторе, составляет порядка 35 процентов. «Краткосрочная аренда может существенно повысить доходность жилья за счет того, что ставки посуточной аренды квартир ориентируются на цены, объявленные гостиницами, — убеждена Марина Усенко. — Но такой бизнес и более затратен: как правило, квартиры для посуточной аренды требуют более высоких первоначальных инвестиций в отделку и оборудование, а также более частых вливаний для поддержания актива в рабочем состоянии. Кроме того, это предполагает и определенные временные ресурсы. Однако, повторюсь, сдача квартир в посуточную аренду позволяет получить большую выгоду, чем традиционные схемы аренды жилья».
Хотя в «Тресте №7» полагают, что квартиры от частных лиц с посуточной сдачей в большинстве случаев — лишь конкуренты хостелов и отелей без звезд, «квартирный» туристический рынок уже сейчас влияет на индустрию гостеприимства.
«Поэтому гостиничные операторы все активнее развивают сегмент сервисных апартаментов, разрабатывают концепции бюджетных опций с акцентом на дизайн, динамичность, общественное пространство так, чтобы гостиница из места сна и завтрака могла превратиться в место для интересного времяпрепровождения и площадку для общения», — перечисляет Яна Уханова.
Кроме того, в Москве и Петербурге появились компании, специализирующиеся на туристических квартирах или управлении этим бизнесом. «Как правило, у них в собственности пул из нескольких десятков квартир, которые сдаются как через собственный сайт, так и через крупные порталы, — поясняет Александр Пыпин. — Также есть компании, предлагающие взять у собственника квартиры в управление, но масштаб их деятельности также составляет несколько десятков квартир. В некоторых случаях предприниматели сейчас выкупают этажи или секции в новостройках с апартаментами, чтобы сформировать частные апарт-отели — то есть расположенные рядом апартаменты, сдаваемые в аренду».
По оценкам ЦИАН, доходность подобных проектов может превышать 10 процентов годовых, а привлекательность туристического сегмента рынка квартир и апартаментов в целом выросла: стоимость покупки квадратных метров в последние годы снижалась, возможность же выхода на зарубежные рынки позволяет сдавать помещения иностранным туристам, что привлекательно — особенно с учетом слабого курса рубля.
«Вот и мы тоже подумываем расширяться в сфере управления чужими объектами, — сообщает Евгений Хитьков. — Конечно, постоянно инвестируем в хорошие объекты сами — например, купили квартиры на Невском с шикарными каминами и на Миллионной. Спрос ожидаем хороший».
В свою очередь, в Intermark Hospitality в разное время в управлении находилось от 30 до 100 квартир. «К нам обращаются собственники, в основном по рекомендации от клиентов, с которыми уже работаем, — делится Карине Шмарева. — Также часто обращаются те, кто имеет повышенные ожидания от аренды, полагая, что компании-операторы платят более высокую арендную плату. Это не так: данный бизнес не является высокодоходным и риски простоев компании берут на себя, выплачивая собственнику фиксированный размер арендной платы».
Однако, в CBRE констатируют, что квартиры «под туристов» — далеко не самый выгодный вариант для инвестора. «Я думаю, что в этом есть смысл, когда сдача квартиры в краткосрочную аренду покрывает затраты на аренду или ипотечный кредит, — говорит Майл Джонстон. — Например, вы собираетесь в отпуск на месяц и можете сдать свою квартиру в аренду на это время. А вот покупка квартиры в Санкт-Петербурге с целью сдачи в посуточную аренду будет менее выгодна (в целом), чем сдача в аренду на более длительный срок, например, на год. В этом случае спрос будет значительным в выходные дни в течение трех-четырех ночей в пик лета, но очень низким в осенние, зимние и весенние месяцы».
В «Трест№7» убеждены, что «рядовому гражданину» вообще интереснее всего инвестировать в апарт-отели. «Доходность составляет 8-10 процентов, окупаемость — 10-12 лет, — поясняет Евгений Киряев. — Мы видим тренд, когда собственники продают квартиры и покупают апартаменты в апарт-отелях. Например, наш проект Vertical был как раз разработан для посуточной сдачи через профессиональную управляющую компанию в интересах частного инвестора».
Впрочем, формы коммерческой аренды, популярные на Западе и в Азии, — апартаменты c обслуживанием, доходные дома, апарт-отели — в Москве и Петербурге пока развиты слишком слабо: объем этого сегмента рынка составляет, по подсчетам Cushman & Wakefield, не более шести тысяч единиц. В зависимости от объема рынка жилых квартир, сдаваемых в аренду, доля сегмента равна всего одному-трем процентам, что позволяет говорить о том, что ниша пока вакантна.
В то же время, развитие новых форматов — кондо-отелей Yes и «Ханой», инициатива АИЖК по выкупу апартаментов в проектах «Лайнер» и «Матч Пойнт» — говорит о том, что рынок аренды созрел для новых отношений, отмечают в компании.
Примерно треть всех предложений, представленных на Airbnb, приходится на нетуристические районы, сообщают в компании. Именно увеличение количества лотов не только в Центральном районе собеседники «Дома» называют ключевой задачей ближайших лет для Санкт-Петербурга, возглавляющего, по данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, рейтинг наиболее посещаемых городов России.
«Да, условные бабушки на Московском вокзале сменились акулами арендного бизнеса, но местным жителям от этого не легче — они получают все прелести "фабрики массового туризма": туалеты в парадных, толпы на улицах, адовые цены в кафе, — перечисляет Сергей, житель улицы Кирочная. — При этом, в отличие от "кукольных" городов в Европе или азиатских курортов, рядовой петербуржец на туристах не зарабатывает ничего: на китайцах наживаются исключительно китайские же бизнесмены, сувенирный и янтарный бизнес жестко поделен еще в 1990-х, а раскрутка мировых платформ с посуточными "квартирами для гостей" дестабилизировала весь рынок аренды. Если раньше он "вздыхал" хотя бы с октября по март, то теперь у нас курс на всесезонный туризм, каждая бабушка знает, как выставиться на Airbnb, и цены растут постоянно».
Впрочем, до настоящей «гестненависти» с написанием местными жителями петиций «уберите туристов» Петербургу, по прогнозам игроков, еще остается три-четыре года. Москве — пять-семь лет.