Социологи и риелторы говорят о «тектонических сдвигах» в обществе: впервые жители России готовы снимать квартиры на протяжении всей жизни. Почему граждане отказываются от идеи владения жильем, когда аренда окончательно вытеснит собственность и что все-таки выгоднее — арендовать или купить в ипотеку?
По данным опроса аналитического центра НАФИ, сейчас жилье арендует каждый десятый россиянин. «Конечно, тому есть так называемая внешняя причина — невозможность купить квартиру даже по ипотеке, — размышляет Сергей Дятлов управляющий партнер компании Russierty. — Но есть и внутренняя: нет желания. С точки зрения сознательного отказа от покупки в пользу аренды люди стали более мобильны и, хочется верить, что более финансово грамотны».
Дятлов арендует квартиру с 16 лет. «За последние 15-ть я переехал шесть раз: первый раз уезжал на год в командировку в Ростов-на-Дону, второй — вернулся в Москву, третий — женился и переехал в "двушку", четвертый — перед рождением первой дочери ближе к зеленой зоне, пятый — перед рождением второй дочери в "трешку" к садику для старшей и так далее, — перечисляет Дятлов. — Таким образом, я (один или с семьей) арендовал квартиры на срок от года до четырех лет. Если бы покупал и делал в них капитальный ремонт "под себя", а особенно если бы покупал на этапе строительства, то в большинстве случаев не успевал бы в них пожить до следующего переезда».
По словам Сергея, если сначала он не мог позволить себе купить квартиру, то теперь просто не считает это целесообразным. «Да, мне сорок, и я по-прежнему снимаю, — говорит он. — За то время, которое я арендую квартиры, среднестатистически бы выплатил две-три ипотеки, и сейчас жил бы в своей квартире. Но квартиры, аналогичные той, которую я сейчас снял, продаются в два-три раза дороже, чем мои вложения в коммерческую недвижимость, которые обеспечивают необходимую сумму для аренды квартиры. Высвободившиеся деньги, также вложенные в коммерческую недвижимость, приносят дополнительный пассивный доход, который позволяет оплачивать образование двоих детей и обеспечивать родителей».
Одной из причин того, что «кабальная» ипотека все-таки пользуется спросом, собеседники «Дома» называют практически полную бесправность арендаторов в России. «Я живу 19 лет в Германии, и однажды захотела купить скромную квартиру в Берлине, — рассказывает сорокапятилетняя Наталья. — Но "двушка", которую я выбрала, оказалась с обременением — там живут арендаторы, и договор со старым собственником заключен на 10 лет. Да, она выставлена на продажу, и я могу прямо завтра стать владельцем, но вот "попросить" арендаторов и въехать туда сама — только по окончании срока договора. Более того, я не могла бы изменять арендную плату».
Институт аренды в России же одни эксперты называют нецивилизованным, а другие — откровенно убогим. Практически все арендаторы жалуются на то, что после подписания договора собственники диктуют как жить, где ставить мебель, заезжают «переночевать после дачи» и со словами «пусть полежит» постоянно привозят в квартиру свои вещи.
«Полная зависимость от собственника и ограничение свободы действий приводят к тому, что мысли о собственном жилье редко покидают тех, кто живет в жилье арендованном, — отмечает Мария Жукова, директор компании "МИЭЛЬ-Аренда". — Свое жилье обозначает, что никто не попросит жильца освободить квартиру, не будет ограничивать желания, завести, например, кота или попугая, сделать перепланировку, сменить обои или переставить мебель... С финансовой же точки зрения, не только в нынешних условиях, но и прежде, аренда выгоднее ипотеки. Ежемесячная средняя стоимость найма квартиры экономкласса меньше ежемесячной суммы выплат по ипотечному кредиту, плюс необходимо учитывать затраты на страховку и многие другие моменты».
Если еще десять-пятнадцать лет назад о тех, кто арендовал квартиру после тридцати лет, говорили «жизнь не удалась», то так называемое новое поколение арендаторов собирается снимать квартиры всю жизнь.
«Да, современные молодые люди готовы арендовать недвижимость всю жизнь, переезжать из города в город или даже в другую страну, — соглашается Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome. — Они не привязываются к месту, для них важнее жить здесь и сейчас».
Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome поддерживает: в новом открытом мире владеть собственной недвижимостью хотят далеко не все. «Вскоре мы придем к тому, что люди начнут чаще именно арендовать жилье, чем его покупать», — убеждена Могилатова.
Примерно треть снимающих жилье в Москве и Санкт-Петербурге составляют клиенты, которые могли бы купить квартиру, но не в том районе, в котором хочется. В итоге вместо «страшненькой, но своей» «однушки» в Бирюлеве снимается квартира в Центральном округе. Среди выбирающих квартиры в центре Москвы и Санкт-Петербурга немалую часть составляют и так называемые альтернативные арендаторы, сдающие свою в плохом районе и снимающие в престижном.
«Когда-то я переехал в Москву из Петербурга, где с рождения жил в центре, — делится 38-летний Андрей, арендующий квартиры в столице последние семнадцать лет. — Сначала это были комнаты, потом "однушки", теперь с девушкой мы снимаем "двушку". Зачем переезжать в Москву, чтобы жить в Люберцах? Да, я переплачиваю за аренду в Хамовниках условные 10-15 тысяч, но за эти деньги получаю совсем другую среду. Квартиры, которые я снимаю, не смог бы купить даже в ипотеку. В ипотеку мне светит все то же Бутово, причем выплачивать кредит я буду лет до 60-ти, и придется максимально ограничить себя в путешествиях и других расходах. Когда жить? В 80? Но, простите, могу и не дожить. Конечно, не все так гладко, и когда приходит очередной хозяин со словами "ребята, у меня все изменилось, съезжайте", хочется все бросить и уже купить это Бутово-Бирюлево. Так мы расстались, кстати, с двумя девушками, которые хотели хоть где, но вить гнездо. Моя теперешняя девушка меня понимает, и когда нас выселяют из очередной квартиры, лучший тренинг — "проперти-тур" в районы, где теоретически мы можем себе позволить купить квартиру. Приезжаем, приходим в ужас, уезжаем обратно в центр, и ищем новый вариант для аренды».
Мария Жукова, однако, отмечает, что подобные модели обычно интересны для молодых людей без детей. «Скакать по съемным» в России, по словам других собеседников «Дома», в принципе можно только тогда, когда ты молод, здоров и неплохо зарабатываешь. «Конечно, в истории с арендой людьми движет страх остаться на улице, но посмотрите дефолты по квартирам, купленным по ипотеке, это ли не страшнее?», — парирует Сергей Дятлов.
В свою очередь, в ЦИАН считают, что стратегия «арендовать такую квартиру, которую не получается купить» была популярна до начала 2010-х годов, а сейчас уступает тренду на приобретение собственного жилья. «Побыстрее купить свое» стараются и в регионах, где зачастую к приобретению жилья подключаются все родственники.
«Пять-семь лет назад рынок жилья Московского региона, например, заметно отличался от сегодняшнего, — поясняет Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Предложение на рынке новостроек было в разы ниже, новые объекты в престижных районах столицы появлялись только в дорогих сегментах, слабее была развита ипотека, законы и их применительная практика меньше защищали покупателей от мошенничества и срыва сроков строительства. В такой конструкции альтернативой приобретению нового жилья для заметной части столичного среднего класса была именно аренда — как правило, в центре столицы. Но с 2014-2015 годов ситуация начала меняться».
Учитывая, что «человеческий фактор» остается на российском рынке аренды самым неприятным, ситуацию могло бы спасти возрождение сегмента доходных домов и апарт-отелей. Однако, по данным «МИЭЛЬ», подавляющее большинство предложений на рынке аренды по-прежнему — объекты от частных собственников.
«Ежегодно на рынке аренды Москвы вращается порядка 200 тысяч квартир во всех районах, во всех ценовых диапазонах, рассчитанных на любых потребителей, — перечисляет Мария Жукова. — Это могут быть как "убитые" варианты с "бабушкиным" ремонтом, так и истинно роскошные апартаменты для самых требовательных арендаторов. Однако основной спрос на арендное жилье находится в ценовом диапазоне 25-40 тысяч рублей в месяц. Поэтому для того, чтобы программа строительства доходных домов была успешной и конкурентноспособной, таких проектов должно быть возведено много, а стоимость аренды в них, очевидно, должна уступать рыночной».
Сергей Дятлов, впрочем, делится своей схемой аренды: «Когда я выбираю квартиру, я не выбираю между ЦИАНом, апарт-ателем, доходным домом и знакомыми без комиссии — я выбираю квартиру в нужном мне месте, нужного качества и даже если она с комиссией».
Еще одной возможной панацеей для нового поколения арендаторов некоторые эксперты называют коливинговые проекты, однако другие считают, что это точно не наша история. «Скорее европейская, которая рассчитана на студентов, — говорит Дарья Самойлова. — Мы не привыкли жить общинами, мы более сдержанные, рациональные, суровые. Возможно, коливинг в России будет интересен иностранным студентам, которые приезжают к нам на учебу».
При этом на рынке уже давно существует такое понятие, как совместная аренда: примерно 30 процентов обращений в компанию «МИЭЛЬ-Аренда» — это обращения потенциальных арендаторов, которые хотели бы арендовать квартиру совместно.
По словам Марии Жуковой из «МИЭЛЬ», ежемесячная средняя стоимость найма квартиры экономкласса меньше ежемесячной суммы выплат по ипотеке. «Для примера рассмотрим однокомнатную квартиру в Москве, площадью 36 квадратных метров, в современном панельном доме. Стоимость такой квартиры в хорошем районе города составит около семи миллионов рублей, — сообщает эксперт. — Купив ее в ипотеку — при первоначальном взносе в 20 процентов, сроке кредитования в 20 лет, кредитной ставке на уровне 11 процентов — заемщик в общей сложности (по кредиту и процентам) выплатит банку почти 14 миллионов рублей. Ежемесячный платеж составит порядка 57,8 тысячи рублей. Аренда же обойдется примерно в 30 тысяч рублей в месяц. То есть, сумма в 14 миллионов рублей, которую нужно будет выплатить за ипотеку за 20 лет, позволяет арендовать эту же квартиру в течение 38 лет».
Дарья Самойлова приводит свои расчеты для квартиры стоимостью миллион долларов (примерно 60 миллионов рублей). «Если ее купить и сдавать в аренду примерно за 180 тысяч рублей, то она может окупиться не ранее чем через 28 лет, — отмечает эксперт. — При этом мы не учитываем налоги, ремонты, обновление мебели и прочее. Если все же решаемся купить и проживать в ней, то затраты тоже будут существенные — коммунальные платежи, налоги, ремонты, ипотека, кредиты и другое. В итоге даже очень богатые люди предпочитают арендовать квартиру в бюджете 30-50 тысяч долларов в месяц, а не тратить огромную сумму на ее покупку. В том числе и потому, что эти клиенты не готовы разом забрать деньги из бизнеса, который стабильно приносит доход, и купить дорогую недвижимость. Все прекрасно понимают, что ситуация в стране недостаточно стабильная, к тому же нынешняя конъюнктура рынка не позволяет им пойти на этот шаг».
Квартиры в Москве и Петербурге в целом перестали быть хорошим бизнесом для арендодателей, отмечают игроки. «Я вообще не рекомендую своим клиентам вкладываться в покупку жилой недвижимости, лучше вложиться в коммерческую, — сообщает Сергей Дятлов. — Смотрите: например, есть 10 миллионов рублей на покупку недвижимости и хочется квартиру в хорошем доме. Но за эти деньги можно купить метров пятьдесят в "панели", пусть даже хорошей. А если купить коммерческую недвижимость и сдавать ее в аренду, то на эти деньги можно снимать квартиру в полтора-два раза большей площади и/или в более престижном доме и/или более престижном районе».
В ответ на типичное возражение клиентов — «на пенсии арендовать будет не на что» — Дятлов обычно предлагает заглянуть в гости к пенсионерам, живущим в своих квартирах и еле-еле сводящим концы с концами. «Люди часто путают активы с пассивами, — вздыхает эксперт. — Однажды зрелая супружеская пара пенсионного возраста обратилась к нам с просьбой сдать в аренду их трехкомнатную квартиру в Северо-Восточнои округе (взрослые дети уехали на несколько лет из России и попросили пожить в их квартире). Также обсуждался вопрос продажи их "трешки", покупки двухкомнатной квартиры и размещения разницы в стоимости квартир на депозит для получения процентного дохода как прибавки к пенсии. Мы предложили поменять квартиру на коммерческую недвижимость и, несмотря на возраст, они приняли решение продать квартиру, предполагаемый доход от сдачи в аренду которой был около 45-50 тысяч рублей в месяц, купили нежилое помещение в ЮВАО в районе будущей станции метро и получают доход 98 тысяч рублей в месяц. Кроме того, у данного помещения есть потенциал роста стоимости, так как с открытием станции вырастет как стоимость помещения, так и стоимость аренды — в отличие от депозита, который будет "съедать" инфляция».
Пока рынок жилой аренды в России никак не может соперничать с предложениями от крупных банков по депозитам и вкладам, говорит Анастасия Могилатова. «Но рано или поздно сегмент аренды станет очень популярным, все к этому идет, и только тогда этот бизнес станет приносить максимальный доход и сможет составить конкуренцию всемогущей банковской сфере, — убеждена Могилатова. — Посмотрите, застройщики массово предлагают своим клиентам отсрочки по платежам, беспроцентные рассрочки вплоть до двух лет, всевозможные акции, бонусы, весомые подарки в виде дополнительных метров или машиноместа в комплексе. На мой взгляд, через какое-то время застройщики придут к тому, что часть жилого фонда будут продавать, а часть оставлять в своем управлении. Рынку аренды нужны профессионалы — только тогда он сможет функционировать в полную силу, принося существенный доход своему владельцу».