Несмотря на заявления экспертов о наступлении «эры арендаторов», жилье в России остается самой желанной покупкой. Собеседники «Дома» решили вспомнить, как менялись вкусы клиентов в разные годы. В этом выпуске — о тех, кого называют богатыми покупателями.
«До революции место современных квартир занимали доходные дома с арендной практикой, — рассказывает Денис Ромодин, старший научный сотрудник Государственного центрального музея современной истории России (ГЦМСИР). — Покупка квартиры в то время была большой редкостью. В 1920-х годах появляется небольшая прослойка кооперативного жилья, но выбирать особенно было не из чего — преобладали хорошие, качественные, но с виду довольно функциональные здания в четыре-пять этажей. Все остальное — государственное или ведомственное жилье, в котором квартиры "давали". Возможность купить квартиру — снова же, кооперативную — у советского человека появилась лишь с начала 1960-х».
В девяностые, по словам Дениса Ромодина, из так называемого старого фонда покупателями особенно ценились сталинки и номенклатурные дома 1970-80-х годов. «Но во времена становления рынка недвижимости наблюдался дефицит жилья в свободной продаже, и для покупателей важен был сам факт его приобретения», — вспоминает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». В итоге, утверждает директор департамента городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина, даже состоятельные покупатели «брали, что дают».
«Конечно, мы все помним лихие девяностые, малиновые пиджаки, авторитетные группировки и дорогие "входные билеты" в мир элитной недвижимости, — делится Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome. — В это непростое время мало было просто купить квадратные метры, потенциальному покупателю нужно было пройти так называемый фейсконтроль, после которого он вступал в клуб привилегированных клиентов и обладателей элитной квартиры в Москве».
Так, лично отбирал жильцов в свой дом бизнесмен Арас Агаларов. «Рожденный в девяностые, знаменитый дом "Агаларов Хаус" на долгие годы стал образцом элитного жилья, — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Подлинники известных художников на стенах входной группы, строгий отбор жильцов через личное собеседование с Агаларовым, квартиры с высококлассной отделкой, собственная инфраструктура — уже тогда девелопер задал элитному рынку высочайшую планку. Но ее наличие, к сожалению, не стало означать соответствия остального рынка. Квартиры девяностых имеют огромные метражи, часто — неудобные планировки с излишками неполезных площадей. Многие обладатели элитных квартир предпочитают оформлять интерьеры самостоятельно, в результате через какие-то десять лет рынок заполонят неликвидные объекты с вычурным дизайном. В то время еще не шло речи о сложившихся районах элитной застройки, дома для состоятельных жильцов появлялись точечно».
Дарья Самойлова соглашается: покупатели в девяностых любили квартиры большой площади, преимущественно на центральных улицах Москвы — Тверской, Арбате, Кутузовском проспекте. Эталоном элитного жилья были сталинские высотки, здания ЦК и другие дома советской элиты — на некоторые из них даже были очереди из желающих купить там квартиры, поддерживает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
В Петербурге же в девяностые начинается активное расселение коммуналок. «Именно из них стали делать элитные квартиры того времени, — рассказывает Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens. — В это время особую популярность приобрел так называемый "золотой треугольник" — территория между Дворцовой набережной, Невским проспектом и набережной реки Фонтанки. Покупателям были важны видовые характеристики квартиры, однако они хотели, чтобы окна выходили не на воду, как это принято сейчас, а на исторические и культурные объекты».
В нулевые эталоном элитного жилья становятся клубные дома на несколько квартир, которые строились до тех пор, пока была свободная земля в центре, вспоминает Екатерина Румянцева. «Обязательное требование — наличие паркинга, — продолжает Румянцева. — При небольшом количестве квартир в клубных домах присутствует собственная инфраструктура: спа-зоны, тренажерные залы, переговорные, а также исключительные атрибуты роскошной жизни — шубохранилища, вертолетные площадки, бассейны, винные погреба, зимние сады, тиры».
Однако с середины 2000-х, когда на вторичный рынок недвижимости начали массово выходить квартиры современного жилищного фонда, для состоятельного покупателя существенно выросла значимость инженерных коммуникаций, отмечает Михаил Куликов. Это приводит к снижению покупательского интереса, например к ранее престижным сталинкам, в которых коммуникации уже сильно изношены.
«Большая гостиная (не менее 50 квадратных метров), статусность дома, вид из окон на храм Христа Спасителя или Кремль: двухтысячные в столице — время имиджевых покупок пафосных квартир преимущественно в районе Золотой мили», — констатирует Дарья Самойлова. В это же время расширяются границы элитных районов в Петербурге — после появления новых объектов на Крестовском острове, сообщает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
«В девяностые годы ведь окружающая среда была настолько недружественная, что состоятельные люди пытались создать маленький мир у себя дома, — поясняет Михаил Ривлин, заместитель председателя правления "Охта Групп", девелопер проекта Art View House. — Отсюда — бассейны, джакузи, бильярдные, кинозалы, сигарные комнаты и прочее. При этом не обращалось никакого внимания на то, что происходило за дверью — на лестницах, во входных группах. В нулевых же люди начали понимать, что жизнь не ограничивается порогом квартиры, поэтому стали строиться первые элитные проекты с продуманной инженерией, презентабельными входными группами и подземными паркингами. В домах формировалась однородная социальная среда. Однако тенденция максимального насыщения квартир инфраструктурой, популярной в 1990-е, сохранилась, — ее пик пришелся на 2005 год».
Впрочем, если до 2005-го российские покупатели-чиновники старше пятидесяти лет, например, предпочитали ярко выраженный дворцовый стиль, то уже к 2009-му, по словам Надежды Хазовой, на авансцену выходит так называемая спокойная дорогая классика. Тогда же, по словам Михаила Куликова, канула в Лету необходимость в квартире стационарного телефона. «Дисконт при реализации квартиры без телефона мог составлять от одной до пяти тысяч долларов, что как раз соответствовало стоимости установки аппарата, — поясняет эксперт. — Еще один фактор, потерявший былую актуальность, — отдельный или совмещенный формат санузла».
По данным Knight Frank St Petersburg, в последние пять лет основными мотивами приобретения жилья премиум-класса покупатели называют улучшение жилищных условий и переезд в другой район. Эти показатели попеременно лидировали в общем объеме сделок в сегменте. Если в 2012 году среди важных параметров, на которые покупатель обращает внимание в первую очередь, фигурировали вид из окон и окружение, то в 2014-м на первое место вышла локация, утверждает Екатерина Немченко, директор департаменты элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. Увеличился средний возраст: в 2015 году элитное жилье наиболее активно приобретали покупатели в возрасте от 30 до 40 лет, а в 2016-м возраст ключевой возрастной группы составлял от 40 до 50 лет.
«В 2000-х годах началось переселение "людей с деньгами" в сторону Московского проспекта, — отмечает Наталья Осетрова. — Популярным он стал не только из-за домов, но и из-за окружающей инфраструктуры: школ, детских садов, парков и торговых центров. В это же время, к 300-летию Петербурга были инвестированы большие средства в масштабную реставрацию пригородов. В результате популярность приобрели такие локации, как Павловск и Пушкин».
Еще одной вехой в развитии рынка элитной недвижимости стало появление апартаментов, отмечают в Knight Frank St Petersburg. «Такие апартаменты строятся в уникальных локациях, где юридически невозможно строительство жилья: вблизи воды, около парков, — поясняет Екатерина Немченко. — Как правило, это локации с исключительными видовыми характеристиками — по факту, такие объекты отвечают всем требованиям к качественному элитному жилью».
В Москве в десятые годы в очередной раз «сдвигается география»: для покупателей уже существует не только Золотая миля и точечно юго-запад, но и Хамовники, Замоскворечье и Пресня, рассказывает Кристина Томилина. Переписывается и портрет покупателя. «От так называемых новых русских мы пришли к банкирам, представителям IT-бизнеса, юристам, владельцам крупных коммерческих организаций», — перечисляет Томилина.
Именно в это время российский клиент начинает отказываться от статусных покупок и показательной роскоши и начинает разбираться в качестве строительства, соглашается Дарья Самойлова. «Сама категория элитного жилья становится шире: строятся крупные проекты, подобные "Садовым кварталам", и рынок с радостью принимает их, — рассказывает Екатерина Румянцева. — Самые заметные коррективы время вносит в архитектурное исполнение зданий: девелоперы приглашают иностранных архитекторов, что в глазах покупателей становится весомым аргументом в пользу жилого комплекса. Планировки — более рациональные, с максимальным числом спален и небольшим количеством других помещений. Технические комнаты есть, но их присутствие в квартире почти незаметно. Оптимальное предложение рынка с точки зрения покупателей сегодня — это квартира с двумя-тремя спальнями, таким же количеством санузлов, большой кухней-гостиной».
Надежда Хазова поддерживает: основной покупательский интерес в нулевые смещается в сегмент новостроек площадью 150-210 метров, а объекты вторичного рынка рассматриваются лишь при отсутствии альтернативы в новом доме. Высота потолков в квартирах высокого класса начинается от 3,5 метра. Практически все покупатели хотят, чтобы «солнце заглядывало в окна», почти перестает пользоваться спросом двухуровневое жилье.
«Покупатель стал очень разборчивым, он теперь обращает внимание на детали: количество квартир на площадке, качество инженерии, террас, фасадов и входных групп, видовые характеристики, количество мест в паркинге, шумоизоляцию, организацию внутренней логистики дома, — перечисляет Михаил Ривлин. — По локационным предпочтениям, скажем, в Санкт-Петербурге клиенты делятся на три категории: тех, кто хочет жить за городом, на островах и в центре. В бильярд также никто у себя дома уже не играет, фильмы ходят смотреть в кинотеатры, а бассейн посещают в спортивных клубах».
Впрочем, состоятельные покупатели остаются лидерами по числу так называемых нестандартных квартирных запросов. «Кто-то хотел обустроить комнату для своего йорка или шпица, другие — открыть салон красоты, в который приходили бы мастера и обслуживали только владельца квартиры, — перечисляет Дарья Самойлова. — Были также запросы по наличию в квартире шубохранилища и конюшни в шаговой доступности от дома».
Екатерина Румянцева вспоминает случай из середины 2000-х, когда один из брокеров долго и безуспешно искал клиенту квартиру с готовым интерьером в стиле стимпанк. «В оформлении квартиры должны были присутствовать медные трубы и перила из стали, зубчатые шестеренки, колеса и рычаги, старинные пишущие машинки и прочие атрибуты, символизирующие достижения человечества в механике, — делится эксперт. — Причем важно было найти именно готовую квартиру, и никакие предложения по привлечению дизайнеров долгое время не принимались. Клиент, впечатленный подобными объектами в путешествиях по Европе и США, был уверен, что московский рынок не могло обойти это модное течение».
Кристина Томилина рассказывает, как однажды в компании получили запрос на покупку квартиры, в которой совсем отсутствовали бы углы. «От клиента, увлекавшегося определенным направлением религии, — поясняет эксперт. — Такой запрос можно было обеспечить, найдя квартиру, которая занимает целый этаж в доме овальной или круглой формы. В результате нескольких месяцев поисков мы все-таки нашли такой объект — квартиру, которая занимала этаж башни. Однако клиент так и не приобрел ее — по всей видимости, он переоценил свое финансовое положение. Второй запрос был на квартиру номер 13. Клиента привлекала только эта цифра. Именно после этого случая мы сделали в базе наших квартир отдельную колонку с номером. Третьи клиенты на каждом показе измеряли уровень радиации, и почти везде он оказывался по их меркам слишком высоким, и тогда они жаловались на чувство дискомфорта. Другие покупатели простукивали пол и стены во всех квартирах, которые смотрели, — по всей видимости, они надеялись приобрести объект, хранивший в потайной нише клад. Самое интересное — такое поведение могло принести результат, потому что мы помним случай, когда во время ремонта купленной в районе Патриарших прудов квартиры в полу был найден сундук с монетами, лежавший там с начала XX века».
Еще одна сложная категория покупателей, по словам Кристины Томилиной — «туристы». «У таких трендом стало измерение уровня шума, но делается это не в целях соблюдения норм и заботы о себе, а как повод "слиться" при выборе квартиры, — полагает она. — В работе с брокером зачастую настает момент, когда все квартиры уже отсмотрены, и нужно принимать решение о покупке, так как придумывать поводы, почему квартира не понравилась, уже становится сложно. Но решения, как правило, нет, так как и намерения покупать с самого начала не было. Естественно, начинается настоящий спектакль с приборами шумоизмерения и аргументированным отказом от каждого из вариантов».
Правда, по словам Надежды Хазовой, с 2008 года необычных запросов практически нет. «Холодильником для шубы, винным погребом и мойкой для собачьих лап уже никого не удивить», — заключает эксперт.