«Дом» продолжает вспоминать, как менялись предпочтения покупателей квартир в разные годы. Сегодня — о тех, кого риелторы называют бюджетными клиентами, то есть людях, располагающих минимумом средств на приобретение жилья.
«Еще в XIX веке Москва была социально неоднородным городом: скажем, криминальную Хитровку окружали вполне благополучные районы, но своеобразный общественный договор требовал, чтобы воришки орудовали в других частях города, — рассказывает историк и писатель Павел Гнилорыбов. — Жилье в это время считалось вполне доступным, роль играла лишь стоимость земли: на Лубяном торге в районе Трубной площади, как в IKEA, покупали избушку и могли за пару дней поставить ее на новом месте. Деревянное жилье — штука практичная: хотя и страдает от пожаров, зато восстанавливается быстро. Таким жильем не брезговали даже высшие слои. В конце XIX века город стремительно рос, урбанизировался, население увеличилось с 600 тысяч до полутора миллионов, и строительный рынок просто не успевал удовлетворять запросы. Однако рабочие и мелкие служащие не могли даже мечтать о квартирах в солидных доходных домах: это было безумно дорого, часто аренда съедала 50-60 процентов жалованья».
По словам эксперта, бедными в то время считались районы, где обитали ямщики, ремесленники, низкооплачиваемые рабочие — Бутырки, Грузины, Тверские-Ямские, Пресня, Крестовская Застава, Марьина Роща.
В 1899 году в городе провели исследование так называемого «коечно-каморочного» жилого фонда — оказалось, что 3,3 процента граждан, плативших за жилье, снимают половину кровати, а 15,4 процента — только койку, никак не комнату. Самыми перенаселенными районами (соответственно, и самыми бедными) статистики признали Серпуховскую часть, район Стромынки и Матросской Тишины, Хапиловку (в районе современной станции метро «Электрозаводская»).
Вкусы и предпочтения бюджетных покупателей всегда определялись исключительно ценой, продолжает Павел Гнилорыбов. «До революции человек получал угол и украшал его, как мог, — говорит эксперт. — Недостижимой мечтой для многих оставался домик в районе современного Третьего транспортного кольца с собственным огородом. К 45-50 годам некоторым даже удавалось на него накопить. Там не было суеты и городского шума, трамвайных звонков. В 1920-30-е норма жилья падала до 4-5 квадратных метров на человека. Сталин строил жилье для полярников, летчиков, чекистов, но никак не для простых людей. Да, вокруг Москвы возникло кольцо из двадцати шести рабочих поселков, но бóльшая часть квартир доставалась инженерно-техническому составу и административному персоналу».
В раннем СССР жилищный вопрос в Москве вообще стоял гораздо острее, чем в Российской империи, констатирует Гнилорыбов. «Поселок Сокол, Дом Наркомфина и немногочисленные эксперименты — это очень мелкобуржуазные вещи, — поясняет он. — Мельникова сильно ругали, когда он позволил себе личный дом в Кривоарбатском переулке, да еще и гордо начертал сверху: "Константин Мельников, архитектор". После Великой Отечественной уже нельзя было закрывать глаза на вопиющее неравенство между сытой и голодной частью населения. В Москву пришел газ из Саратова, стали строить симпатичные малоэтажные кварталы в районе Хорошевского шоссе, в Перово, Щукино, Тушино, около Октябрьского поля, Кожуховских улиц. "Сталинками с человеческим лицом" можно назвать дома в районе Песчаных улиц — там вполне достойные квартиры в 35-45 квадратных метров, что для того времени казалось чудом».
Жилищный вопрос решился только при Хрущеве и Брежневе, но даже в конце 1950-х Москва была барачной, хулиганской в границах Окружной дороги, говорит эксперт. «В 1956 году Никита Сергеевич Хрущев обязал многих членов правительства переехать в только что построенные особняки на Ленинских горах», — добавляет он.
Советский партийный деятель, ученый-экономист Дмитрий Шепилов в своем сочинении «Непримкнувший» вспоминает, какие чувства это вызвало у старых товарищей генсека: «Жилищный кризис в Москве в эту пору ощущался с исключительной остротой. Одна из странностей одержимого индустриализацией Сталина — явное пренебрежение к жилищному строительству, хотя каждому ясно, что без должного расширения жилищного фонда нельзя обеспечить неуклонный подъем промышленности высокими темпами. Миллионы москвичей жили скученно в перенаселенных коммунальных квартирах, в старых деревянных домишках без коммунальных удобств и даже в бараках и подвалах. Поэтому старые члены Политбюро (Молотов, Ворошилов, Каганович), давно жившие в Кремле, поеживались от такого новшества и не очень-то рвались на Ленинские горы под всесветное обозрение. Но коллективизм обязывал не обособляться, и скоро все члены Политбюро обосновались в сверкающих особняках. Им не нравилось смотреть на Москву свысока — там, внизу, свистели и смеялись, но выхода не было».
В 1971 году в Москве приняли новый Генеральный план, и освоение районов, ставших зелеными и приятными (вроде Крылатского и Тропарево-Никулино) несколько смягчили жилищный кризис. Хрущевки же первых серий уже казались чем-то неудобным, говорит Павел Гнилорыбов.
«Хотя коммуналки расселялись, их было все еще довольно много, это заметно и по статистике, и по перестроечным фильмам (вспомните, как живут, например, герои фильма "Такси-блюз"), — отмечает эксперт. — При этом формировалось разделение города по секторам: юго-запад был населен интеллигенцией, запад — дипломатами и чиновниками. Больше всего домов для простых работяг строили на востоке и юго-востоке. Эта тенденция сохранилась и сейчас. Еще во времена Гоголя и Белинского говорили, что москвичи хотят свое жилье, да поскорее, и часто на его качество не обращают внимания. Петербуржцы же, например, готовы дольше жить по съемным квартирам, и мне кажется, за полтора столетия это не изменилось».
«Когда в 1991-м распался СССР и только начал развиваться рынок недвижимости, главным для многих покупателей, в том числе и в бюджетном сегменте, стало иметь отдельное жилье, — вспоминает Андрей Ярышев, руководитель одного из офисов "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости". — Именно на это время пришелся пик разъезда коммунальных квартир — те, кто всю жизнь прожили в одной комнате в пятикомнатной квартире, получили возможность продать эту комнату и купить хорошую квартиру не в центре. Желающих купить коммуналку покомнатно в те годы было очень много, ведь эти квартиры часто находились в центре, в исторических домах, например, в районе Тверской. Такая квартира — выкупленная, отремонтированная — была, по сути, единственным доступным вариантом элитного жилья».
В середине 2000-х в России начинается ипотечный бум. «Годы были весьма тучными, и даже в экономклассе покупатели с удовольствием инвестировали, — продолжает Андрей Ярышев. — Они брали ипотеку в новостройках, зная, что по мере роста готовности дома смогут перепродать эту квартиру в два-три раза дороже и приобрести большую и комфортную квартиру на вторичном рынке. Кроме того, тогда появилось много покупателей из регионов России. У них как раз хватало средств на недорогие квартиры в Москве — это был, конечно, не центр, а спальные районы, брежневская панель, не очень просторные объекты. В то же время было много приезжих из республик СНГ, которые скупали самые недорогие предложения в пятиэтажках, в самых доступных районах».
Анна Моисеева, генеральный директор агентства недвижимости Home Staging соглашается: общим у всех этих клиентов было и остается только одно — ипотека.
«Однако именно тогда начинает цениться все, что находилось за дверью квартиры — подъезд, дом, двор, район, среда, — отмечает Денис Ромодин, старший научный сотрудник Государственного центрального музея современной истории России. — Со времен Достоевского, когда бедные люди жилье снимали или могли себе позволить купить лишь комнаты на чердаках, антресолях, подвалах или в трущобных районах городов, не слишком многое изменилось. Сейчас на покупку жилья у рядовых граждан также нет средств. Молодые люди часто снимают квартиры, некоторые пытаются взять ипотеку, которой хватает на жилье экономкласса в пригородах. О вкусах тут не приходится говорить — все решает наличие необходимой суммы».
«И во времена СССР, и сейчас большинство берет, что дают, но теперь уже в ипотеку, — полагает Денис Ромодин. — Но я бы не называл таких клиентов бедными — все-таки они располагают первоначальным взносом в один-два миллиона рублей. Часто это молодые семьи, многие с детьми, служащие в государственном или коммерческом секторе».
По словам Павла Гнилорыбова, для бюджетного покупателя в Москве ключевым фактором остается близость к станции метро или железнодорожной платформе. «Москвичи, если работают не удаленно, часто тратят на дорогу долгие часы, — поясняет эксперт. — Как переломить эту тенденцию, не очень понятно. При этом облик советских районов постепенно меняются — так, Гольяново строилось передовыми мастерами своего времени, но со временем "отрущобилось", а на Хорошево-Мневники неожиданно обрушилась популярность, когда в 2000-е годы там стали возводить много жилья для среднего класса».
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов сообщает о главной ошибке начинающих риелторов, работающих в бюджетном сегменте. «Они спрашивают: "Что вы хотите купить?" — рассказывает эксперт. — Человек ответит очень уверенно: "Двухкомнатную квартиру на восьмом этаже в современном доме на юго-западе". Но на просмотрах откажется от одного варианта, второго, третьего — будет мотать головой, сердиться, хотя объекты до запятой соответствуют тем требованиям, которые он сам же и сформулировал. И только когда агент набьет себе шишки на таких противоречиях или наконец прислушается к совету опытных наставников, он поймет, что у покупателя надо спрашивать не о том, что он хочет купить, а какую жилищную или семейную ситуацию собирается разрешить этим приобретением».
Из примет времени, по словам Куликова, — сейчас клиентов бюджетного сегмента вообще не интересует наличие в квартире стационарного телефона — как не волнует это и покупателей элитного жилья. «А вот такие факторы, как экологическая обстановка в районе и близость дома к зеленым зонам и местам для прогулок, теперь ценятся покупателями гораздо больше», — утверждает эксперт.
Хотя неофициальные хит-парады странных клиентских запросов традиционно возглавляют покупатели дорогих квартир, собеседники «Дома» отмечают, что порой бюджетным клиентам удавалось удивлять их еще больше. «У нас был клиент, который требовал квартиру с видом на московский Кремль, — рассказывает Андрей Ярышев. — А бюджет у него был в лучшем случае для вида на Кремль в Зарайске. На протяжении нескольких месяцев он упорно звонил нашим специалистам, интересуясь свежими предложениями у Кремля и сетуя, что они не вписываются в его бюджет. Подобрать ему ничего не удалось».
Уже вполне обычны для риелторов, по словам эксперта, запросы на квартиры, где соблюдены правила фэншуй, с нужным направлением энергетических потоков (с дверью, например, строго на юго-западе). «Бывает, что на просмотры приходят с компасами и даже с металлическими рамками, как у лозоходцев, — делится опытом Ярышев. — Встречались и клиенты с маятниками. Есть и такие, что изучают гороскоп районов и квартир. Некоторые покупатели упорно отказывались заключать сделки в определенные дни, если по нумерологии дата получалась неудачной».
Михаил Куликов вспоминает случай, связанный с продажей недорогой малогабаритной квартиры на шоссе Энтузиастов. «Ее особенностью, которая отпугивала некоторых потенциальных покупателей, был весьма неудобный санузел, — говорит эксперт. — Очень тесный (как в плацкартном вагоне поезда), к тому же там не было раковины. Вместо этого прямо над унитазом, куда и стекала вода, висел рукомойник, который нужно было использовать еще и как душ. Купил квартиру пожилой мужчина: до этого он жил в десятикомнатной коммуналке, где его третировали соседи, и был счастлив переехать в отдельную квартиру, пусть и с таким необычным санузлом — ведь теперь, по крайней мере, он был избавлен от постоянных очередей в туалет».
По словам Михаила Куликова, бюджетные покупатели отлично информированы о текущей рыночной ситуации и с удовольствием используют ее в своих интересах. «С некоторыми из них сейчас крайне сложно вести переговоры: если на растущем рынке жилья покупатель был тихим и скромным участником сделки, то сейчас вышел из тени и диктует продавцам свои условия, — говорит эксперт. — И если раньше было достаточно показать три-пять объектов, после чего клиент принимал решение о покупке, боясь упустить подходящий лот, то на данный момент количество просмотров увеличилось. Покупатели просматривают в среднем больше 20 вариантов».
Павел Гнилорыбов отмечает, что покупатели на посткризисном рынке имеют право капризничать: предложений, в том числе совсем недорогих, полно. «Я недавно смотрел студию площадью около 14 квадратных метров и остался очень доволен планировкой, — рассказывает он. — Она вполне подойдет для вчерашнего студента или одинокого творческого человека. В Москве возникло понятие "первое жилье" — скажем, молодому человеку родители помогают купить квартиру в Павшинской пойме, затем он продает ее, когда появляется девушка, и вместе они ищут вариант площадью хотя бы 35-40 квадратных метров. Но чаще всего современный покупатель бюджетного жилья в Москве — это молодая семья с ребенком, приехавшая из провинции, часто готовая разменять двух-трехкомнатную квартиру в родном городе на однокомнатную квартиру в не таком далеком Подмосковье».
По прогнозам аналитиков «ИНКОМ-Недвижимость», наиболее востребованными в сегменте «эконом» останутся квартиры без серьезных изъянов, с удобной планировкой, выставленные на продажу в благополучных районах.
«Сейчас снижаются ипотечные ставки, цены постепенно тоже идут вниз, — резюмирует Андрей Ярышев. — Поэтому нынешний покупатель в бюджетном сегменте — это тот, кто покупает квартиру для реальных обстоятельств, для жизни сейчас. Инвесторов нет, и квартиру ищут именно такую, которая нужна для конкретных нужд — разъезд, рождение ребенка, для родителей».