Минувшим летом в закон о долевом строительстве были внесены новые изменения. Государство приняло дополнительные меры, чтобы оградить россиян от возможных опасностей и подводных камней при покупке жилья. Но оказалось, что направленными на защиту дольщиков положениями закона пользуются в своих интересах недобросовестные юридические фирмы.
Попробуем разобраться в ситуации. Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает ответственность застройщика при несоблюдении сроков сдачи объекта. Дольщик в таком случае имеет право на возмещение материального и морального вреда в форме денежной компенсации. Уже при сроке задержки, скажем, в 3-4 месяца, она может составить от 500 до 900 тысяч рублей. Но не секрет, что часто долгострой растягивается на полгода и дольше — и тогда речь идет о суммах в несколько миллионов.
Однако все это лишь в теории. В реальной жизни дольщики при обращении в суд редко получают полную сумму неустойки. Этим в последнее время решили воспользоваться нечистые на руку юристы, предлагая услугу по выкупу неустойки с обещанием добиться 100-процентной выплаты через арбитраж. Реклама таких фирм обычно на диво красноречива: долг застройщика (точнее, право истребовать с него компенсацию) обещают взыскать на месте и чуть ли не по полной стоимости.
Эксперты рынка недвижимости бьют тревогу: обещаемая доверчивым дольщикам 100-процентная выплата неустойки — откровенная подтасовка. Продажа прав на получение неустойки — по сути своей лотерея, шансы выиграть в которой ничтожно малы.
В большинстве случаев юристы-посредники используют простую, но эффективную тактику. Они заключают с участниками долевого строительства формальные договоры о переуступке требования, выплаты по которым ставятся в зависимость от исхода судебного процесса. При этом солидный гонорар за участие в разбирательстве, как правило, необходимо оплатить сразу же. В итоге, даже в случае благоприятного решения дольщик получит на руки не более 30 процентов суммы заявленных требований. Бывают и еще более драматичные ситуации, когда недобросовестные юристы попросту скрываются с выигранными в суде денежными суммами.
Но и арбитраж, как и суды общей юрисдикции, как правило, снижает размер подлежащих удовлетворению требований дольщиков в разы. Нередки случаи, когда в удовлетворении иска отказывают в полном объеме. При этом существует нюанс, о котором обычно ищущие правды граждане попросту не знают: в арбитражном процессе юристы не могут представлять интересы физических лиц. Если такой факт открывается в ходе подготовки к разбирательству дела, он может стать основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Все же не стоит рисовать дольщиков лишь розовой краской. Как отметил первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Сидякин, чрезмерные требования участников долевого строительства к застройщикам порой напоминают настоящий потребительский терроризм. Случается, что именно многомиллионные иски парализуют строительство домов. «Этому обязательно будет поставлен заслон», — пообещал депутат.
Мнение Сидякина поддерживает и заместитель председателя комитета Госдумы по транспорту и строительству Павел Федяев. По его словам, сейчас дольщик может фактически разрушить финансовую модель строительства, завалив «опоздавшего» застройщика невыполнимыми требованиями. Реальность ведения хозяйственной деятельности такова, что даже самый добросовестный застройщик, сдавая несколько очередей объекта, физически не может завершить строительство в объявленный срок. В среднем по отрасли задержка ввода объекта в эксплуатацию составляет 6-9 месяцев. Как указывает Федяев, когда задержка сдачи некритична, «не надо всеми силами добивать застройщика, который хочет завершить начатую работу».
Но вернемся к юристам, обещающим стопроцентную выплату неустойки. С уверенностью тут можно утверждать лишь одно: ради собственной выгоды такие «специалисты» не остановятся перед доведением до банкротства строительной компании. И тогда, как нетрудно сообразить, никто уже ничего не достроит. «Если юристы со всей пролетарской ненавистью бросятся на застройщика, на завершении строительства можно будет ставить крест, а число пострадавших дольщиков лишь увеличится», — сказал по этому поводу Павел Федяев.
Но что же делать пострадавшему дольщику? Правильный и естественный выход — лично обратиться за помощью в органы исполнительной власти. В случае, если будут выявлены серьезные нарушения сроков строительства объекта, человека зарегистрируют как проблемного или пострадавшего дольщика. А на сайте Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию есть формы, используя которые можно самостоятельно составить исковое заявление в суд, не прибегая к сомнительным услугам юристов, напомнил парламентарий.
Изменения в законодательстве, регулирующем правовое положение участников долевого строительства, создали простой и эффективный механизм, позволяющий в полной мере защитить интересы граждан. «На мой взгляд, было бы целесообразно, если бы граждане, используя предусмотренные законом возможности, обращались в суд с иском о выплате неустойки застройщиком самостоятельно, не прибегая к услугам профессиональных юристов», — считает первый заместитель председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Владимир Сысоев. Как показывает практика, в подобных делах юристы не всегда действуют в интересах потерпевшей стороны, подчеркнул депутат.