Взаимодействие между покупателями жилья и застройщиками, к сожалению, редко бывает беспроблемным. Первые истязают сотрудников строительных компаний многочисленными вопросами и претензиями, вторые затягивают сроки возведения домов и то и дело пытаются всучить клиентам квартиры с существенными изъянами.
И если добиться спокойствия покупателей довольно просто — можно, например, вовремя сдавать жилье в эксплуатацию — то борьба с недобросовестным застройщиком почти всегда отнимает уйму времени и сил. Но выйти из этой войны победителем вполне реально.
Анастасия, жительница Подмосковья, рассказала «Дому», как получила от застройщика долгожданную квартиру, деньги за недостающие метры, а теперь планирует вытребовать от компании неустойку. Причем ей активно навязывают свою помощь некие юристы, у которых собран на застройщика нешуточный компромат.
«В декабре 2014 года мы купили двухкомнатную квартиру в строящемся в Подмосковье жилом комплексе, — рассказывает Настя. — Про застройщика абсолютно ничего не знали, это был первый его проект, раньше компания вообще ничего не строила. Поэтому пригласили знакомую — юриста, она проверила документы и пришла к выводу, что вроде бы можно покупать, и после этого я решилась. Где-то боязно было, но, как говорится, кто не рискует… Причем я бы не сказала, что такие уж привлекательные цены были, даже выше, чем в среднем по району. Но зато расположение хорошее.
Слава богу, дом нам достроили и квартиру мы получили. Но без проблем не обошлось. Во-первых, застройщик затянул сроки — на семь месяцев сдали позже, чем обещали. Во-вторых, оказалось, что квартира по квадратуре меньше, чем была заявлена в договоре. Я не знаю, как они так строили, но в доме у кого-то квартира получилась больше, у кого-то меньше. Обмерами площади, видимо, занимались приглашенные застройщиком кадастровые инженеры, нас только ставили в известность.
Сначала меня вообще испугали — сказали, что площадь квартиры меньше заявленной на пять квадратных метров! Но к счастью потом оказалось, что разница всего в два метра. Мы с мужем, естественно, сами тоже все перемерили — по нашим расчетам тоже оказалось, что да, на два метра меньше.
Застройщик вернул деньги за нехватку метров очень быстро, примерно через месяц после подписания нами акта приема-передачи. Там был еще и акт о вымерке площади, и на основании этого документа мне перечислили деньги, даже никакого заявления писать не пришлось».
Надо отметить, что Анастасии повезло — далеко не всегда покупателям квартир удается решить вопрос о недостающих или лишних метрах так же просто. На самом деле, нюансов здесь множество. Как объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», стоимость квартиры в новостройке может быть изменена только если такая возможность прописана в договоре с застройщиком. Обычно это зафиксировано в разделе «Цена договора» с формулировкой «Стоимость подлежит изменению при отклонении фактической общей площади объекта от проектной более чем на один квадратный метр». Если же в договоре об этом ничего не сказано, то ни одна из сторон не может требовать каких-либо выплат.
«Реальная площадь готовой квартиры указывается в техпаспорте БТИ и акте приема-передачи. Если вы обнаружили уменьшение размеров объекта, следует направить претензию на имя застройщика, — советует эксперт. — Лучше сделать это до подписания акта, так как компания заинтересована в скорейшей передаче жилья дольщикам и постарается не затягивать с выполнением их законных требований».
Заявление составляется в двух экземплярах и вручается представителю девелопера с отметкой о получении. В крайнем случае, можно послать его по почте заказным письмом с уведомлением. В претензии должны быть указаны проектная и реальная площади квартиры, а также стоимость квадратного метра по договору. Покупатель сам рассчитывает причитающуюся ему сумму и указывает реквизиты своего счета для перечисления компенсации. Если застройщик не удовлетворил требование в срок, клиент имеет право подать иск о защите прав потребителей. В таком случае суд может обязать компанию выплатить дополнительный штраф в размере 50 процентов от суммы иска за отказ от досудебного урегулирования вопроса.
Получив с компании без каких-либо проволочек порядка 120 тысяч рублей за недостающие метры, Анастасия не собирается останавливаться. «Сейчас я планирую подавать в суд на застройщика за несоблюдение сроков сдачи, чтобы получить неустойку, — говорит она. — Знаю, что очень многим покупателям уже удалось с них взыскать деньги. Сумма неустойки зависит от площади и цены квартиры, у меня получается порядка 520 тысяч. Но наши суды не присуждают такие большие штрафы. Всем, кто до меня подавал заявления, суд снижал сумму неустойки в два раза».
Адвокат Алина Братищева подтверждает, что хотя суды общей юрисдикции в большинстве случаев встают на сторону дольщиков, однако зачастую существенно снижают сумму неустойки. «К тому же судебные процессы в судах общей юрисдикции, к сожалению, порой длятся годами», — предупреждает адвокат.
В истории с квартирой Анастасии неожиданно возникли третьи лица — к делу подключились никому не известные юристы. Как рассказывает девушка, они связались с ней сами: «Буквально в конце лета мне позвонили из юридической фирмы. Как они сказали, им слил информацию кто-то из уволенных сотрудников компании-застройщика. Видимо, был обижен на бывшего работодателя и выдал все "адреса, пароли, явки". Потому что у этой юридической фирмы оказались все данные, причем очень точные: площадь квартир, сроки договоров, контакты собственников. И они обзванивали всех и предлагали свои услуги».
Формат сотрудничества Насте предложили следующий: собственники квартиры в новостройке переуступают фирме право требования неустойки, заключают с юристами договор цессии, а они взыскивают неустойку через арбитражный суд, который присудит всю сумму полностью (в отличие от обычного суда).
«То есть мы как бы перепродаем этим юристам свое право требования неустойки, а они ее потребуют через арбитраж. Свои услуги оценили в 50 тысяч рублей. Но я не знаю, стоит ли с ними связываться», — сомневается девушка.
Доверять ушлым юристам или нет, Настя пока не решила. Деньги, конечно, получить хочется, но добросовестность самой фирмы под вопросом. Алина Братищева советует в подобных случаях проявлять осторожность: уделить особое внимание изучению и оценке деловой репутации компании и подробно оговорить условия взаимодействия в договоре.
«Выдавая доверенность представителям таких юридических компаний, не следует наделять их неограниченными полномочиями. В частности, нужно ограничить их право получать передаваемые застройщиком добровольно (на стадии досудебного урегулирования) или присужденные денежные средства, включив в текст доверенности соответствующую оговорку», — говорит эксперт.
Вообще, и опытные покупатели квартир, и знающие эксперты отмечают, что получить неустойку от застройщика в принципе реально, но это долгий и изматывающий процесс. Весь вопрос в том, на какие деньги рассчитывать, стоят ли они нервотрепки. А еще перед тем, как обращаться в суд, полезно получить информацию о финансовом положении компании: не банкрот ли она и нет ли ближайшей перспективы банкротства? Если ответ положительный, то денег истец не получит — даже если выиграет суд.