До 20 процентов арендаторов хотели бы снять пустые или минимально меблированные квартиры, однако такие лоты остаются в Москве и Петербурге редкостью. Иногда мебель в сдаваемом жилье находится в таком плачевном состоянии, что значительно проще сдать без нее, чем с ней. Но владельцев рентной недвижимости это не волнует.
По данным «МИЭЛЬ-Аренда», доля квартир, предлагаемых в аренду без мебели, мала — 10-15 процентов. В «ИНКОМ-Недвижимость» приводят другие данные: квартиры без мебели в Москве составляют 35 процентов от общего объема предложения на рынке аренды. На жилье массовых сегментов (эконом- и комфорт-класса) приходится около 60 процентов немеблированных квартир в экспозиции.
«Найти такие варианты нелегко, спрос же на формат устойчив, и квартиры всегда обретают жильцов — в основном тех арендаторов, у которых уже есть своя мебель, или они просто не хотят пользоваться чужой, которой уже пользовались другие, — рассказывает Мария Жукова, директор компании "МИЭЛЬ-Аренда". — С другой стороны, арендаторы с ограниченным бюджетом стараются быть экономными, поэтому вероятность того, что они станут снимать пустую квартиру и дополнительно тратиться на мебель, крайне мала, соответственно, и предложение пустых квартир в экономклассе невелико».
В компании отмечают, что понятие «пустых квартир» может кардинально отличаться даже в рамках одного класса. Например, это может быть жилье, откуда вывезли «бабушкин» сервант или чешский гарнитур, заменили обои, а новую мебель покупать не стали. Или — квартира с ремонтом в новостройке, в которой собственники пока жить не планируют и поэтому не обставляют.
«Иногда мебель в сдаваемой квартире находится в таком плачевном состоянии, что значительно проще сдать без нее, чем с ней, — вздыхает Мария Жукова. — Вообще, квартира с устаревшей и скрипучей мебелью даже может стоить дешевле, чем вовсе без мебели, а привязанность хозяев к предметам антиквариата будет только отпугивать потенциальных арендаторов. Поэтому в некоторых случаях мы сами рекомендуем собственникам вывезти старую мебель из квартиры, поскольку она захламляет пространство».
Рина Борисова снимает квартиры в Москве двенадцатый год, и все это время ищет жилье с минимальным набором мебели (кухня) и техники (стиральная машина). Все остальное — мебель для гостиной, спальни, предметы интерьера, посудомоечная машина, мелкая кухонная техника, посуда — переезжает с ней. «Каждая моя квартира — это не просто "годик пожить и купить свое", — делится Рина. — Я, может быть, свое не куплю никогда, поэтому ни к чему и не отношусь как ко временному. Понятно, что стены всякий раз другие, но учитывая, что я выбираю квартиры только в старом фонде, и этот фактор практически незаметен. Но вот все остальное — от матраса, кровати, туалетного столика до столовых приборов и коврика в ванную — свое. Со мной, кроме того, всегда переезжает библиотека — около трех тысяч томов, с книжными полками, поэтому нужно место и для нее. Найти такое жилье всегда непросто, поскольку собственники очень неохотно вывозят часть и тем более всю мебель. Мои вещи вообще существенно ограничивают в поисках, особенно учитывая, что я всегда выбираю в одном районе. Множество прекрасных квартир приходилось просто не рассматривать, поскольку хозяева категорически отказывались убрать даже посуду».
По оценкам «ИНКОМ-Недвижимость», примерно 1/4 спроса на пустые квартиры эконом- и комфорт-классов обеспечивают арендаторы, продавшие свои старые квартиры и купившие жилье в строящихся комплексах. В ожидании сдачи дома в эксплуатацию они вместе со скарбом снимают пустые квартиры. «По сравнению с аналогичным периодом прошлого года численность этой группы нанимателей выросла на 50 процентов, — отмечает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды компании. — Во многом данная тенденция объясняется ростом количества сделок на первичном рынке — более чем в два раза за год».
Также в числе нанимателей пустых квартир масс-маркета в компании выделяют тех, кто арендует жилье на период ремонта в собственных квартирах: они вывозят обстановку и заинтересованы в том, чтобы в съемной квартире не было хозяйской мебели — таких съемщиков 10 процентов. Около 15-ти составляют бригады иногородних рабочих, которые выполняют в пустой квартире ремонт в счет оплаты проживания (частичной или полной — в зависимости от объема и стоимости работ). Пять процентов приходится на молодых москвичей, которые решили съехать из родительской квартиры и пожить самостоятельно, но с домашней мебелью. Еще пять процентов — те, кто давно снимает жилье и обзавелся собственным имуществом, а в кризисный период находит более низкобюджетные варианты. К этой же группе можно отнести участников схемы двойной аренды — когда жильцы сдают свои квартиры и снимают другие, дешевле или в другом районе.
По словам Александра Харыбина, агента по аренде в Москве, соотношение запросов на пустые и меблированные квартиры среди его клиентов составляет один к десяти. «Но на качественно меблированные и незахламленные, — поясняет эксперт. — Я вообще-то рекомендую все-таки грамотно обставить квартиру — быстрее сдадите. Если агент не донес до собственника, как правильно обставить квартиру, то она сдается с одной кухней, либо дешевле (примерно на пять процентов), либо значительно дольше. Исключения присутствуют, но они лишь подтверждают правило. Причем "пустая" квартира в экономклассе — это именно пустая, или с припиской "кухонный гарнитур есть". В целом такого жилья больше всего в районах массовой современной застройки, рядом с новыми станциями метро. Что касается лишней мебели, то собственник часто соглашается вывезти ненужные вещи, если с ним работает агент, умеющий грамотно и доступно донести пользу этого мероприятия. Другое дело, что люди держатся за барахло по разным причинам. Наиболее часто арендаторы просят увезти диван, чтобы поставить свою кровать. Я, кстати, поэтому даже в свои студии ставлю кровати и таким образом еще и отсеиваю любителей вечеринок, сдавая тем, кому дом нужен для отдыха. Впрочем, даже в формате "бабушка-стайл" собственники сейчас по понятным причинам моложе и легко расстаются со старыми вещами».
Оксана Полякова поддерживает: чаще всего арендаторы квартир экономкласса не желают видеть в доме личные вещи собственников, лишние предметы интерьера и бытовой техники (например, старый пылесос, чайники-кастрюли и прочее).
Дисконт на квартиры без мебели может достигать 15 процентов в экономклассе и не более 10-ти — в бизнес-классе, утверждают в «ИНКОМ». Такой размер скидки установился еще до кризиса и не растет даже в условиях высокой конкуренции среди арендодателей.
«Все потому, что на квартиры без мебели есть свой спрос — примерно 15 процентов от общего объема, и он стабилен на протяжении трех последних лет, — поясняет Полякова. — Например, около полугода назад в нашу компанию обратился арендатор, который искал абсолютно пустую квартиру в новом, но уже обжитом доме, на этаже не ниже 10-го и не выше 12-го, при этом вид из окон не имел никакого значения. Жилплощадь должна быть со свежим ремонтом, новой сантехникой и тяжелыми темно-синими шторами на окнах, главная фишка — чтобы квартира была не очищена от обстановки, а просто никогда не знала мебели. Как выразился наниматель — с чистой, незапятнанной мебелью аурой. Никакие компромиссы в расчет не принимались.
Как ни удивительно, именно такой вариант довольно скоро нашелся: арендодатели — муж и жена — три года назад приобрели квартиру в новостройке для своей повзрослевшей дочери, выполнили качественный ремонт. Но дочь там жить пока не собиралась, а решила строить семью в квартире будущего супруга, после вышла замуж и вместе они уехали в длительную командировку в Италию. Квартиру решили не обставлять, но сдавать. Ну а тяжелые синие шторы приобрели специально для квартиранта».
Около 40 процентов предложения пустых квартир приходится на объекты бизнес-класса, подсчитали аналитики. Как правило, в этом сегменте лоты сдаются с полностью обустроенной кухней, а обстановка приобретается по желанию жильца.
Нередко в сегментах бизнес-класса и элитном арендаторы, желающие установить собственную мебель, самостоятельно арендуют склад и вывозят туда хозяйскую обстановку. «Кроме того, при первоначальной работе с клиентом и выявлении потребностей потенциальных арендаторов иногда оговаривается вопрос вывоза мебели, которая есть в квартире, под клиента, — рассказывает Иван Бородин, директор департамента аренды элитной недвижимости компании Blackwood. — Собственники, как правило, готовы рассматривать такой вариант, поскольку спрос на квартиры без мебели в нашем сегменте действительно присутствует».
Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome, называет еще одну причину «перевеса» пустых квартир в сторону элитного сегмента. «Дело в том, что в массовом сегменте арендатор стремиться въехать в понравившийся вариант как можно скорее, а если квартира будет пустой, то ему понадобится не только время, чтобы обзавестись мебелью, но и деньги, так как зачастую собственники не готовы за свой счет покупать ее под арендатора», — поясняет эксперт. Впрочем, в компании отмечают, что на московском рынке аренды элитной недвижимости запросов на квартиры без мебели все же минимум.
До кризиса основными местами расположения пустых и дорогих квартир в Москве считались Патриаршие пруды, районы близ международных школ (Крылатское, Сокол и прочие). «Но сосредоточия квартир без мебели в том или ином районе нет и быть не может: это все-таки штучный товар, появляющийся на рынке из-за личных обстоятельств собственника, — констатирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Единственное исключение могут составлять только-только сданные жилые комплексы, где, как правило, часть квартир собственники приобретают именно с целью заработать на аренде. Цена на такое жилье, по логике, должна быть ниже, однако, как и в продажах вторичных объектов, на рынке аренды силен субъективный фактор».
В Knight Frank сообщают, что разница в цене квартир со сравнимой площадью, локацией и отделкой будет составлять 1,5 раза в пользу меблированной. В Blackwood дисконт для пустых квартир оценивают в 15-20 процентов.
«В любом случае квартира должна быть оборудована встроенной кухней, всей бытовой техникой и иметь встроенные шкафы (либо гардеробные) для хранения вещей и одежды, — утверждает Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России. — Ванные комнаты должны быть полностью укомплектованы, наличие штор и осветительных приборов также рекомендуется. Ну а убрать жильцы чаще всего просят то, что мы относим к личному декору: картины, большие интерьерные предметы, излишки мебели, антикварные элементы, ковры».
Совсем пустые квартиры в Москве, по словам Екатерины Румянцевой, ищут чаще всего по-прежнему экспаты. «Приезжая в страну на три-четыре года, они заказывают доставку своей мебели службой международных перевозок, — рассказывает эксперт. — В Америке и Европе сложилась именно такая практика аренды жилья. А вот для России типичный запрос арендатора — это квартира с полной обстановкой, причем часто наши соотечественники не хотят рассматривать мебель сетевого магазина, а предпочитают дорогие итальянские бренды».
В Knight Frank объясняют выставление пустых квартир незаинтересованностью собственника в быстрой сдаче в принципе. «Причин тому несколько: владелец живет за границей и не хочет озадачиваться меблировкой, или он продает квартиру и на время экспонирования хочет подыскать жильцов, или не хотят обставлять квартиру под жильца, а потом вывозить ее и покупать новую мебель дня очередных арендаторов, — перечисляет Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank. — Был интересный случай, когда семья французов арендовала пустую квартиру на Новой Басманной и согласилась самостоятельно приобрести мебель и обставить жилье в счет арендной платы. Они ходили с риелтором по "ИКЕЕ" и выбрали там практически все, включая элементы декора. Хозяин квартиры жил за границей и, приехав в Москву, решил наведаться к своим жильцам — он был приятно удивлен тем, что квартира преобразилась и была обставлена со вкусом».
В Blackwood прогнозируют, что в сегменте элитной недвижимости количество «пустых» предложений все-таки будет расти. «Сейчас на рынке есть много устаревших квартир из старого фонда, которые обставлены дорогой, но несовременной мебелью, — говорит Иван Бородин. — Современный арендатор в массе своей отдает предпочтение новой технике и мебели, либо абсолютно пустой квартире с ремонтом, поэтому собственники в основном подстраиваются под конкретные запросы».