Чего только не пророчили московскому рынку жилья в 2017-м — от полного провала с массовым банкротством застройщиков до триумфального восстания из пепла. На деле все оказалось прозаичнее, без трагедий и чудес. Квартиры за 12 прошедших месяцев подешевели и, по мнению экспертов, будут дешеветь и в следующем году. Но продавать столичные метры за бесценок по-прежнему никто не готов.
В 2017 году московский рынок жилой недвижимости оставался на плаву за счет значительного роста числа ипотечных сделок, который вывел покупательскую активность на уровень новых рекордов. Так, только по итогам ноября в городе было заключено почти четыре тысячи договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья — это самый высокий показатель за всю историю столичного рынка новостроек. Но торжествовать застройщикам мешают два фактора: снижение уровня платежеспособности населения и растущие объемы предложения жилья.
По данным аналитического центра Est-a-Tet, сегодня только в старых границах Москвы выставлено на продажу 49 тысяч новых квартир и апартаментов в 686 корпусах. Суммарная площадь продаваемого жилья — 3,4 миллиона квадратных метров. С начала года объем предложения новостроек вырос на 20 процентов — несмотря на то, что сделок заключалось рекордно много. Пять лет назад, в четвертом квартале 2012-го, покупателям предлагали втрое меньше нового жилья — 1,1 миллиона квадратных метров.
Наибольшее количество новостроек выставлено на продажу в Центральном округе — 17 процентов от общего объема предложения. На втором месте Северный округ (14 процентов), на третьем — Западный (13 процентов). Минимум первичных предложений в Зеленограде (1 процент).
Что касается «вторички» — выбор старых объектов за год уменьшился, по подсчетам «ИНКОМ-Недвижимость», на 19 процентов. Но произошло это не из-за активных продаж, а благодаря стремительно набирающему силу «синдрому разочарованного продавца»: люди, которые в течение длительного времени не могут реализовать жилплощадь (как правило, из-за завышенной цены), предпочитают снимать ее с продажи, осознав невозможность удовлетворения на сегодняшнем рынке своих ценовых ожиданий.
Кроме того, после запуска программы реновации часть квартир вывели с рынка обитатели хрущевок — зачем продавать старое жилье, если можно бесплатно обменять его на новое.
«Самым точным словом в обобщенной характеристике московского вторичного рынка жилья в 2017 году будет "сползание"», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. — В целом мы наблюдали последовательный нисходящий тренд (в годовом выражении) по всем ключевым показателям: спросу, объему и цене предложения».
Последняя, по оценке специалистов компании, с начала года снизилась более чем на 2 процента, до 178 тысяч рублей за квадратный метр. Продажная цена (по итогам реальных сделок) упала и вовсе на 8 процентов, вернувшись на уровень 2011 года.
На рынке новостроек заметно спокойнее: по данным «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра новых квартир за год снизилась на 2 процента, при этом в жилых комплексах массового сегмента (эконом- и комфорткласса) она возросла более чем на 2 процента, до 150 тысяч рублей. В элитном сегменте тоже рост — на 1,7 процента (до 901 тысячи рублей за метр). «Квадрат» в проектах бизнес-класса подешевел на 4 процента (до 223 тысяч рублей), в премиум-классе — на 5 процентов (до 410 тысяч рублей).
Строящиеся апартаменты, в отличие от квартир, дорожают. В общем по сегменту средняя стоимость квадратного метра увеличилась за год на 11 процентов, подсчитали в «Метриум».
К декабрю 2017-го в массовом сегменте средняя стоимость квартиры составила 8,7 миллиона рублей. Самое дешевое предложение — студия площадью 20 квадратных метров за три с небольшим миллиона в строящемся комплексе в Южном Бутово.
Как дружно отмечают опрошенные «Домом» эксперты, неплохой спрос на бюджетные квартиры в Москве поддерживается не только все более доступной ипотекой, но и почти постоянными скидками, которые сегодня действуют в подавляющем большинстве строящихся жилых комплексов. «По итогам ноября акции и скидки зафиксированы в 90 процентов корпусов, находящихся на реализации в массовом сегменте. И хотя в половине скидки не превышают 5 процентов, однако и такие бонусы являются хорошим стимулом для покупки», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Аналитики ЦИАН утверждают, что еще осенью 2017 года на рынке новостроек сформировался тренд «растут цены — растут скидки». Застройщики попробовали поднять стоимость предложения, но быстро от этой идеи отказались. Причем если весной и летом 2017-го средний дисконт составлял 4-5 процентов от прайс-листа, то к концу осени этот показатель вплотную приблизился к двузначным значениям.
«Крупнейший застройщик Московского региона предлагает покупателям новогоднюю скидку в 10 процентов, что стало ориентиром и для других девелоперов, — пояснили в ЦИАН. — Покупатель пока не готов переплачивать на затоваренном рынке, поэтому некоторые из опрометчивых решений по индексации цен приходится скрывать последующими акциями».
Участники вторичного рынка тоже активно торгуются. «Как олимпийский чемпион по прыжкам с шестом Сергей Бубка в середине 1980-1990-х по сантиметру выпрыгивал из рекорда в рекорд, так и доля продаж с дисконтом на вторичном рынке жилья за последние два года обновляет максимумы по проценту, — рассказывает Сергей Шлома. — В 2016-м рекорд составлял 86 процентов в ноябре-декабре. Он был побит в мае 2017-го: 87 процентов продаж в Москве состоялись по итогам торга на понижение».
Но уже в июне, по словам эксперта, была преодолена новая планка — 88 процентов. В ноябре 84 процента неновых квартир продали со скидкой. Ее средний размер в настоящее время — более 8 процентов от заявленной стоимости.
В агентстве «Бон Тон» полагают, что в 2018 году только на рынок новостроек старой Москвы должно выйти еще не менее пяти миллионов квадратных метров общей площади проектов. И это только те площадки, по которым есть информация из открытых источников и которые к данному моменту имеют одобрение или уже разрешение на строительство.
«Выход нового предложения, включая объемы по программе реновации, приведут к дальнейшему снижению средней цены метра», — прогнозируют аналитики. Цены на новое жилье в Москве, по их мнению, достигнут дна не ранее 2019 года.
У «вторички» тоже нет шансов на подорожание. «Нет никаких предпосылок, чтобы в среднесрочной перспективе рыночная ситуация радикально изменилась, — отмечают в ИНКОМ. — Тренд на постепенное снижение как заявленных, так и реальных цен на вторичное жилье будет развиваться и дальше, пока через полтора-два года мы не достигнем ценового дна».
Большинство жителей Москвы с экспертами в принципе согласны. Роста цен на квартиры ожидают только 18 процентов горожан, 36 процентов рассчитывают на их снижение, показал опубликованный порталом Domofond.ru «индекс настроений», который позволяет проследить, как изменились ожидания россиян, связанные с ситуацией на рынке жилой недвижимости. Еще 46 процентов москвичей считают, что ценовая ситуация не изменится.
Жители других регионов, что интересно, настроены менее оптимистично: рост стоимости жилья в стране прогнозируют 24 процента опрошенных, примерно столько же рассчитывают на снижение цен. А еще говорят, что москвичи злые.