В Подмосковье началось строительство платформы Остафьево, которая станет одной из первых в Московском центральном диаметре Нахабино — Подольск (МЦД-2). Как и на диаметре Одинцово — Лобня (МЦД-1), движение здесь откроется уже в 2019 году. Проект МЦД по своей значимости сравнивают с запуском МЦК, который, по отзывам экспертов рынка недвижимости, весьма сильно сказался на привлекательности целого ряда локаций. Как повлияет на подмосковный рынок недвижимости запуск, фактически, наземного метро, интегрированного в столичную транспортную систему?
Московские центральные диаметры — новые ветки, соединяющие Москву с областью. По ним будут курсировать скоростные поезда, как и по МЦК. Предполагается, что диаметры упростят и сократят дорогу из одного конца Подмосковья в другой, а также повысят комфорт и ускорят сообщение между столицей и Подмосковьем.
«Мы покупали квартиру в Одинцово в начале 2014-го, когда о МЦД еще ничего не было известно, как и об МЦК. “Попали” на долгострой, зато теперь, когда стройка все-таки закончилась и дом сдан, добавился еще и “бонус” в виде станции МЦД в 10 минутах ходьбы, — рассказывает Тина, жительница Подмосковья. — Через год можно будет на работу и с работы ездить, можно сказать, на метро. Подруга-риелтор говорит, что, если бы застройщик тогда знал об этих планах, квартира стоила бы процентов на 20 дороже». Опрошенные «Домом» эксперты скромнее в своих прогнозах.
Интерес девелоперов к подмосковным городам, через которые пройдут линии МЦД, будет увеличиваться, считает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», добавляя, что в жилых комплексах, расположенных в шаговой доступности от будущих станций МЦД после их открытия, рост цены составит не более 5-7 процентов.
«Ожидаемый эффект от ввода Московских центральных диаметров будет сопоставим с запуском МЦК. Основное воздействие линия окажет на рынок недвижимости области. Несмотря на то что из подмосковных городов в столицу ходят электрички, с поездами МЦД по комфорту и скорости они не сравнятся, — рассуждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. — Новая транспортная сеть поможет людям тратить меньше времени на дорогу до работы и домой. Дополнительно центральные диаметры разгрузят автомобильные магистрали. За счет улучшения транспортной доступности цены на первичном рынке Подмосковья могут повысится примерно на 10 процентов». По мнению эксперта, особенно привлекательными для девелоперов с открытием диаметров становятся подмосковные города со станциями МЦД в пригородах столицы: Лобня, Одинцово, Королев, Нахабино, Зеленоград.
На вторичном рынке роста цен ожидать не стоит, говорит Мария Литинецкая, как и на рынке аренды. Хотя не все квартирные хозяева с этим согласны. «Я снимаю квартиру рядом с Нахабино, сейчас плачу уже 22 тысячи — хозяйка в декабре подняла квартплату именно в связи с запуском диаметров, — рассказывает Марина. — Причем повысила уже сейчас, хотя движение откроется даже не в 2018 году. В 2019-м, когда все поедет, наверняка еще раз поднимет». Впрочем, риелтор Анна Ковалева, работающая на подмосковном рынке аренды, уверяет, что прямое влияние на стоимость аренды (до 10-15 процентов) запуск МЦД может оказывать только в том случае, если локация сильно улучшит свою транспортную доступность, и уж точно не за год до старта. Скорее всего, Марине просто не повезло с квартирной хозяйкой.
«Запуск МЦД приведет к интересным последствиям: остановки комфортабельных поездов планируются на многих станциях и платформах, а значит произойдет перераспределение спроса на жилье от локальных центров (крупных железнодорожных вокзалов) к районам, более удаленным от центра, но примыкающим к обычным платформам, — прогнозирует Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101. — Цена на квартиры в локальных центрах может снизиться, а в районах обычных станций — подняться. Особое внимание стоит обратить на соседствующие с центральными станции. К примеру, при крупной железнодорожной станции Долгопрудный есть экологически привлекательный район платформы Водники — эти территории уже имеют доступ к центральной инфраструктуре, а с вводом МЦД обзаведутся и комфортным общественным транспортом». При этом, отмечает эксперт, спрос на жилье, не имеющее в пешеходной доступности станций и железнодорожных платформ, дополнительно снизится.
Рынок коммерческой недвижимости Подмосковья тоже положительно отреагирует на открытие МЦД, считает Мария Литинецкая: «Выгоднее всего в шаговой доступности от новых станций строить торговые и офисные помещения. Эти площади будут востребованы, так как сотрудники смогут легко добираться до своих рабочих мест, а покупатели заходить в магазины по пути домой».
Впрочем, как говорит Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital, если нет должной инфраструктуры, большим проектам не интересно заходить на площади рядом с остановками новой транспортной системы. «Только с появлением инфраструктурных и жилых объектов и увеличением пассажиропотоков этот людской трафик конвертируется в покупательский и даст возможность инвестору рассматривать возможность строительства малых и средних ТЦ в прилегающей зоне», — говорит эксперт.
«Как гласит народная "биржевая" мудрость: "Покупай на слухах, продавай на фактах”, — проводит аналогию с запуском Московского центрального кольца Михаил Шапошников, директор департамента стратегического консалтинга RealJet. — Безусловно, ожидания девелоперов "крупного улова" от локаций станций МЦК стали драйвером для начала новых проектов торговой недвижимости. Другой вопрос, что не все они оправдают свои ожидания, так как на доходность влияет множество факторов: удобное сообщение между проектом и станцией, степень загрузки той или иной станции, характеристики аудитории и прочее. Загрузка МЦК в итоге — меньше ожидаемой». По мнению эксперта, ожидать резкого повышения привлекательности локаций вдоль участков новой транспортной системы тоже не стоит.
Вряд ли застройщики будут и повышать классность проектов рядом с МЦД, считает Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet: «Транспортная доступность — лишь один из факторов, влияющих на классность, есть и другие — качество строительства, местоположение проекта, инфраструктура». Мария Литинецкая также считает, что класс строящихся жилых комплексов на территориях, через которые будет пролегать МЦД, вряд ли изменится: «Очевидно, что именно покупатели проектов массового сегмента станут потенциальными пользователями новой транспортной системы. И если девелоперы повысят класс строящейся недвижимости, то это увеличит стоимость квадратного метра. А доступная цена — определяющий фактор при приобретении жилья массового сегмента».
Не стоит ожидать и активного вывода новых проектов, говорит Роман Родионцев: привлекательных для застройщиков и девелоперов участков под застройку близ станций немного. Фактически, запуск диаметров улучшит качество жизни в тех новостройках, которые уже сданы или строятся, но, уверены все опрошенные «Домом» эксперты, роста цен в выводимых на рынок проектах рядом с МЦД более чем на 5-10 процентов ждать не стоит. Тем более, что и экономическая ситуация к такому росту явно не располагает.