Ровно четыре года назад официально началась так называемая Крымская весна: 1 марта 2014-го Совет Федерации удовлетворил обращение президента Владимира Путина о разрешении на использование российских войск на территории тогда еще Украины. Спустя пару недель полуостров официально присоединили к России, и рынок недвижимости Крыма, прежде бывший зарубежным, внезапно стал отечественным.
Интерес к покупке жилья в регионе с тех пор не угасает: многие хотят иметь дачу у моря в тех местах, где любили отдыхать Пушкин, Чехов, Левитан и практически все советские вожди. Обрести дом на крымском побережье можно за смешные деньги.
Новых коттеджных поселков в Крыму немного: база Domnamore.ru предлагает всего 6 проектов в процессе реализации и 12 недавно завершенных. Самые недорогие дома продаются в поселке с московским названием «Марьина Роща»: стартовая цена лота — 2,5 миллиона рублей. Для сравнения: новое жилье в одноименном столичном районе, по данным портала «ГдеЭтотДом», стоит как минимум 6,9 миллиона рублей.
В крымской «Роще» покупателям предлагаются деревянные и каменные коттеджи площадью от 140 квадратных метров на участках от шести соток, а также двухэтажные таунхаусы площадью 55 «квадратов» с метром земли. Поселок строится в небольшом селе Витино, в 15 минутах езды от популярной среди туристов Евпатории. Будущим жителям обещают море в 200-метровой доступности, зеленый массив, озеро с лечебной грязью, общий бассейн, спортивные и детские площадки и прочие объекты инфраструктуры.
Немного дороже дома в другом поселке поблизости — «Звездная гавань». Площади коттеджей начинаются от 58 квадратных метров, ценник — 3,4-6,7 миллиона. Жилье продается как с черновой отделкой, так и полностью готовым к проживанию — по желанию будущих владельцев. До моря можно дойти пешком за 10 минут, застройщик обещает оборудовать на берегу собственный пляж.
Новые поселки также строятся в районе Севастополя, Симферополя, в Ливадии и Ялте. Стоимость домов в них выше, чем в демократичной Евпатории. Так, в «Морских камнях» (Ялта) минимальная цена предложения — больше 17 миллионов рублей.
Уже готовые, но прежде никому не принадлежавшие коттеджи и таунхаусы можно приобрести в севастопольских поселках Villaris del Mar (от 1,5 миллиона рублей), «Бриз Парк» (от 16 миллионов), Villa Rosso (от 9 миллионов), в ялтинских проектах «Горный», «Магоби», «Мыс Сарыч» (все — от 25 миллионов), «Виноградный», в поселке «Вилла Роз» (Гурзуф, от 30 миллионов), в феодосийском «ДИМ» (от 4,5 миллиона).
Эльвина Боси, генеральный директор ялтинского офиса «МИЭЛЬ»: «Закрытые поселки на Южном берегу Крыма в основном находятся за городом Ялтой, в Гурзуфе, Симеизе, поселке Горный. Как правило, это объекты с закрытой территорией, с видеонаблюдением по периметру и круглосуточной охраной, облагороженной территорией, домами, выстроенными в едином стиле, с земельными участками от 10 до 20 соток. Количество домов в поселках — 10-20. Стоимость варьируется в зависимости от метража, вида и размера земельного участка: от 15 миллионов до 60 миллионов рублей за дом. Также цена зависит от класса коттеджного поселка. Что касается продажи домов и спроса, сегодня очень востребованы квартиры экономкласса и новостройки. К покупке домов приезжие относятся очень тщательно, кропотливо выбирают место».
В целом можно констатировать, что в идеальном для строительства частных домов Крыму первичный рынок загородного жилья явно застыл в растерянности. Развиваться мешают экономические, правовые сложности и политическая неопределенность, поэтому активно строящихся поселков здесь единицы, а потребность россиян в «глупом счастье с белыми окнами в сад» лучше всего готовы удовлетворить застройщики столичного региона: в Подмосковье, по данным «ИНКОМ», выставлено на продажу больше четырех тысяч новых коттеджей и около пяти тысяч таунхаусов.
Хотя некоторые энтузиасты не отчаиваются и все же анонсируют крупные загородные проекты в Крыму: так, один из местных бизнесменов недавно пообещал застроить полуостров экопоселениями, где будет производить экологически чистые продукты питания — для собственного потребления и продажи в городах. Первое такое поселение планируется возвести в Бахчисарайском районе.
Малый выбор домов в строящихся поселках обуславливает их достаточно высокую — то есть сопоставимую с подмосковной — стоимость. На вторичном рынке ситуация другая: частных домов, выставленных на продажу, полно. Ценообразование «от народа» традиционно не поддается никакой логике: можно найти отличный коттедж за миллион-два, а можно напороться на развалюху за все 30 миллионов.
По оценке аналитиков федеральной базы «Мир квартир», среднестатистический частный дом в Крыму стоит 13,8 миллиона рублей, в Севастополе — 9,4 миллиона рублей. Ключевое слово — «среднестатистический». В той же базе есть объявление о продаже за миллион рублей дома из ракушечника в хорошем состоянии. Три комнаты, веранда, на участке плодовый сад, виноградник и огород. Постройка стоит в центре села Жемчужина, местный совхоз обеспечивает работой всех жителей. До Судака, Севастополя и Евпатории можно доехать на автобусе. Минус — до моря 70 километров.
В базе ЦИАН самое дешевое предложение — дом площадью 85 квадратных метров в селе Целинное Джанкойского района. За коттедж и участок в 25 соток продавец просит всего 100 тысяч рублей. В соседних селах есть дома за 120-150 тысяч рублей. Коттеджи для постоянного проживания и дачи по цене до полумиллиона рублей также можно найти в районе Евпатории, в Сакском районе, близ Керчи и Феодосии.
Стоимость более-менее пригодных для проживания домов в пешей доступности от моря начинается от 650 тысяч рублей. По такой цене, к примеру, продатся дача в поселке Крыловка Сакского района. До побережья три километра.
Всего в базе порядка 200 домов в Крыму, выставленных на продажу за миллион рублей и дешевле. Участки без подряда — отдельная история, их в указанном ценовом диапазоне более двух тысяч.
У дешевых крымских дач, помимо очевидных физических недостатков, часто есть изъяны юридического характера. Это может быть «неправильный» статус земли, непрозрачная история объекта, путаница с правами собственности. Чем ниже стоимость объекта, тем выше риск получения кота в мешке. Придут, снесут, еще и оштрафуют. На полуострове ведется активная работа по освобождению территорий, особенно прибрежных, от нелегальной застройки. Так, только в 2017 году на снос самостроев местные власти выделили миллиард рублей.
Гений советского и российского стендапа Михаил Жванецкий как-то сказал, что если человека нельзя купить, то его можно продать. С крымскими домами примерно то же самое: если по каким-то причинам дачная или постоянная жизнь на полуострове невозможна, есть смысл приобрести местную недвижимость в инвестиционных целях и «продать» арендаторам.
Аналитики «Мира квартир» подсчитали: в среднем доходность частных домов в Крыму при сдаче в аренду превышает четыре процента годовых, срок окупаемости приобретения, если исправно вести арендный бизнес, — 23 года.
Выгодней всего сдавать дом в Керчи, где доходность составляет больше 6 процентов годовых, а окупаемость — всего 16 лет. Также неплохо идут дела у собственников коттеджей в Севастополе (6 процентов, 17 лет) и Симферополе (5,8 процента и 17 лет).
Относительно высокой оказалась доходность частных домов в Бахчисарае (5,7 процента, срок окупаемости — 18 лет) и Феодосии (5,4 процента и 19 лет) — за счет довольно низких цен на индивидуальное жилье (его легко окупить даже при не самых высоких арендных ставках). В дорогой Ялте доходность коттеджей — 5,3 процента, в среднем покупка «отобьется» за 19 лет.
Наименьшую выгоду приносит бизнес по сдаче домов в аренду в Гаспре, Симеизе и Гурзуфе — порядка трех процентов годовых. Срок окупаемости приобретения превысит 30 лет.
Рвущимся на другую сторону баррикад, то есть в съемщики, понравятся крымские ставки аренды. Зимой частный дом со всеми удобствами в Ялте обходится в среднем в 52 тысячи рублей в месяц, в Севастополе и в Симферополе стоимость аренды — 40 тысяч и 42 тысячи рублей в месяц соответственно. В Гурзуфе и Массандре «зимняя» ставка находится на уровне 30 тысяч в месяц, в остальных населенных пунктах полуострова она не превышает 20 тысяч рублей.
Летом аренда, естественно, дороже: 41-129 тысяч за дом в месяц, в зависимости от места. Зато съемщикам не надо принимать сакральное решение о покупке дома — в конце концов, есть и другие живописные побережья, например, на Белом море (для экстремалов), в Сочи, Анапе, Геленджике. А крымский можжевельник может со временем надоесть. Хотя…
«Варвара Алексеевна писала, что она купила участок в Туапсе. Ой-ой, но ведь там скучища ужасная. Там чеченцы и сколопендры, а главное — нет дорог, и нескоро они там будут. Из всех русских теплых мест самое лучшее пока — Южный берег Крыма, это несомненно, что бы там ни говорили про кавказскую природу. Я недавно был в Гурзуфе около Пушкинской скалы и залюбовался видом, несмотря на дождь и на то, что виды мне давно надоели. В Крыму уютней и ближе к России. Пусть Варвара Алексеевна продаст или подарит кому-нибудь участок в Туапсе, а я ей найду кусочек пляжа с бухтой, с купаньем в Крыму». (из письма А.П. Чехова В.М. Соболевскому, 19 января 1900 года, Ялта).