Постолимпийский Сочи, вопреки мрачным прогнозам, не превратился в город-призрак — напротив, с каждым годом сюда приезжает все больше туристов, а места в гостиницах на лето и новогодние праздники раскупаются сильно заранее. Особенно популярен курорт среди горнолыжников, но и любителям поваляться на пляже здесь тоже неплохо.
Неплохо почти все, кроме стоимости размещения: средний тариф в прибрежных гостиницах — около семи тысяч рублей за ночь (согласно имеющимся в распоряжении «Дома» данным консалтинговой фирмы JLL). В итоге одни, помаявшись, делают выбор в пользу надоевшей, но недорогой Турции, а другие всерьез задумываются о покупке собственного жилья в Сочи — чтобы больше никогда не тратиться на отели или съемные квартиры у моря.
У человека, впервые решившего бросить любительский взгляд на рынок недвижимости Сочи, может случиться культурный шок. Во-первых, в относительно небольшом по российским меркам городе действительно много строят: по оценке местного агентства недвижимости «Мандарин», к середине 2017-го только в местных новостройках было выставлено на продажу 27 тысяч квартир.
Во-вторых, Сочи поражает разбросом цен на жилье. Так, на первичном рынке разница в стоимости самой дорогой и самой дешевой однокомнатных квартир превышает 50 раз: 850 тысяч рублей против 43,2 миллиона (данные «МИЭЛЬ»).
Покупка самой дешевой «двушки» в городе обойдется в 1,175 миллиона рублей, самой дорогой — в 87,6 миллиона (это самый большой разброс цен на местном рынке новостроек: стоимость самого дорогого объекта превышает стоимость самого доступного в 75 раз). Цены на новые трехкомнатные квартиры в Сочи в базе «Недвижимость Mail.Ru» варьируются от 2,3 миллиона до 80 миллионов рублей.
«Стоимость жилья в Сочи находится в зависимости от большого количества факторов. Большую роль, как и во всех курортных городах, играет удаленность от моря: квартиры эконом-класса обычно расположены далеко от пляжей, в то время как наиболее дорогие объекты могут даже находиться на закрытых территориях и иметь собственные выходы к морю», — отмечает Елена Шлегель, и.о. руководителя «Недвижимость Mail.Ru».
На вторичном рынке самая дорогая квартира в 383 раза дороже самой дешевой: 306,8 миллиона рублей за элитную «трешку» против 800 тысяч за стандартную «однушку». Самая доступная двухкомнатная квартира в старом жилом фонде Сочи стоит, по данным «МИЭЛЬ», 1,175 миллиона рублей, самая недорогая «трешка» — 2,5 миллиона.
Все это условные показатели — в других базах недвижимости можно найти квартиры в Сочи и за 400 тысяч рублей. ЦИАН выдает почти 500 предложений отдельного жилья в городе по цене до миллиона.
За такую доступность, правда, порой приходится дорого платить. В глазах потенциальных покупателей жилья Сочи выигрывает у своего главного конкурента — Крыма — за счет кажущейся цивилизованности рынка недвижимости. На крымском побережье, как известно, мало юридически безопасных строек, и еще меньше вторичных квартир с безупречно «чистой» историей. Сочи с этой точки зрения куда лучше, но и здесь есть место квартирно-строительным махинациям.
Распространенная схема — возведение дома без нужного пакета документов, а то и вовсе без разрешения на какую-либо строительную деятельность. Часто мелким застройщикам выдают добро на строительство, например, дома в два-три этажа, а на участке вдруг вырастает многоэтажка. Для покупателя это риск — лишние этажи почти наверняка снесут, а деньги за квартиру не вернут.
Пример такого нелегального строительства — комплекс «Гончаровъ» на улице Гончарова в Центральном районе. «Данный участок предоставлен для ИЖС высотностью не более трех этажей. Фактически же застройщик, несмотря на все предпринимаемые меры по пресечению самовольного строительства, возвел восьмиэтажный многоквартирный жилой дом», — отмечалось в сообщении, опубликованном мэрией города.
Большинство предложений за 400-500 тысяч — это студии без отделки в домах с подозрительным «послужным списком». И автор почти каждого такого объявления пытается заверить потенциального покупателя в том, что квартира «чистая»: «абсолютно реальное предложение», «регистрация сделки в регпалате», «все документы». Чем громче крик, тем хуже положение.
В администрации Сочи, конечно, с незаконными стройками борются и просят жителей и гостей курорта быть внимательными при покупке местной недвижимости, отмечая, что продажи в некоторых незаконно строящихся домах продолжаются даже во время судебных разбирательств.
Положительная динамика есть: в составленный сочинскими властями список жилых комплексов, самовольно возводимых на территории города, осенью 2016-го входили 64 объекта. Сейчас в нем 52 стройки. Полный перечень «черных» новостроек опубликован на сайте городской администрации. Там же размещен список объектов (около сотни), уже приговоренных к сносу. Наконец, есть и своеобразный антирейтинг местных застройщиков — в него попали фирмы, уличенные в различных нарушениях. Всего их почти четыре десятка.
«Несмотря на непростую финансовую ситуацию в стране, количество желающих приобрести недвижимость в Сочи растет, — отмечает Ислам Казаков, генеральный директор сочинского офиса "МИЭЛЬ". — Квартиры на Черноморском побережье приобретают и для собственного проживания круглогодично или сезонно, и для дальнейшей сдачи в аренду, и с инвестиционной целью, покупая объект на начальном этапе строительства для дальнейшей перепродажи. Порядка 80-90 процентов покупателей составляют приезжие из всех уголков России, жители ближнего и дальнего зарубежья».
По подсчетам агентства «Мандарин», больше всего в Сочи покупателей из Москвы (51 процент) и Санкт-Петербурга (20 процентов), на остальную Россию приходится 24 процента.
Согласно данным сервиса «Рейтинг новостроек» портала Urbanus.ru, самые продаваемые жилые комплексы в Сочи (все реализуются в соответствии с нормами закона о долевом строительстве 214-ФЗ) — это «Фазотрон», «Посейдон», «Каравелла Португалии», микрорайон «Голубые дали», ЖК «Раз. Два. Три!», «Южное море», «Три капитана», «Белый дворец», «Солнечный Дагомыс» и «Огни Сочи».
«Переезжают в Адлер на постоянное место жительства со всех уголков России и стран СНГ, — отмечают в "Мандарине". — Причины переезда разные, есть те, кто вышел на пенсию и хотят провести старость поближе к морю. Есть среди переезжающих и молодые пары, как с детьми, так и без, которые устали от вечных пробок и смога мегаполисов. Также, есть те, кто переезжает по медицинским показаниям, кому полезен и необходим здешний климат. В любом случае для всех, кто решил переехать на ПМЖ, здесь есть вся необходимая инфраструктура, а это магазины, школы, детские сады, поликлиники, больницы, аптеки».
Радужную картину портят отзывы в интернете. Олимпийский город много ругают — причем и местные, и приезжие. «Абсолютно дикая и убогая застройка от "армянстроя", в этих домах даже нет номеров квартир при регистрации в Росреестре, так как их построили на участках под ИЖС. Единственный плюс — дороги. И все», — пишет пользователь KaufmanK.
«В Сочи много чего строится, но мало чего стоит покупать, это на мой взгляд, — добавляет KrasnovaT. — Я с Урала и, прежде чем купить квартиру, мы с мужем прошли все круги ада и с риелторами, и со стройками на землях под ИЖС. У нас нет понятия статус «квартира», для меня это дико было, я очень долго вникала в особенности сочинского рынка недвижимости».
Житель Сочи Дмитрий Богданов, работающий в сфере туризма, и вовсе написал целое сочинение на тему того, почему не нужно покупать жилье на курорте. Целиком его можно прочитать на портале Blogsochi.ru. Суть в следующем: в Сочи практически нет нового качественного жилья, цены на недвижимость сильно завышены, риелторы дерут с клиентов втридорога.
Автор делает печальный вывод, с которым стоит ознакомиться тем, кто всерьез решил купить квартиру у моря: «Иногородним согражданам для отдыха в Сочи в принципе нет смысла покупать в Сочи квартиру — проще и удобнее выбрать хороший отель, с разумной ценой, достойным сервисом, своим пляжем и парковой зоной. Либо уже покупать тогда, когда цены на жилье придут к разумной планке, хотя бы на уровень в 40-50 тысяч за квадратный метр, да чтобы еще и с хорошей проработкой проекта, с комфортом для проживания — тогда, быть может, и стоит вернуться к этой теме. А пока не верьте риелторам. Не подкидывайтесь на красивые сказки. Не отдавайте свои кровные тем, кто этого явно не заслуживает».