За последние четыре года средняя стоимость реализации вторичного жилья в столице снизилась почти на четверть. В 2018-м цены перестали падать, банки начали выдавать кредиты на покупку «вторички» под адекватный процент. Но некоторые эксперты не дают квартирам секонд-хенд никаких шансов. И вот почему.
По подсчетам аналитиков, за последние четыре года средняя стоимость реализации вторичного жилья в столице снизилась на 23 процента. Покупатели еще в 2015-м переориентировались на рынок новостроек из-за дешевой ипотеки, и старый фонд стал им малоинтересен.
В 2018-м, казалось бы, ситуация немного выправилась: относительно недорогие кредиты стали давать и на покупку «вторички». Продавцы вздохнули с облегчением, многие даже повысили цены.
Настоящее падение цен на вторичное жилье в Москве еще впереди — к такому выводу к началу лета текущего года пришли эксперты компаний «Метриум» и Level Group.
Как отмечают аналитики, активность покупателей на столичном рынке готового жилья продолжает нарастать. Так, только в апреле 2018-го в городе было зарегистрировано почти 13 тысяч сделок с вторичной недвижимостью — на 20 процентов больше, чем за аналогичный период 2017-го. Но это не значит, что будут расти и цены на «вторичку».
«Большая распродажа вторичного жилья в Москве еще впереди, — говорится в исследовании. — По мере того как в столице будет увеличиваться ввод современных новостроек, менее привлекательное состояние вторичного фонда, характеризующегося моральной и физической изношенностью, будет все более очевидно потенциальным покупателям».
Соответственно, прогнозируют аналитики, собственники такой недвижимости будут стремиться избавиться от своего жилья и выручить достаточно средств для покупки квартир в новом доме.
В долгосрочной перспективе эти средства послужат росту активности на рынке новостроек. Но это важно скорее застройщикам. Потенциальный покупатель, не имеющий ничего против «вторички», слышит одно: владельцы захотят «слить» свои квартиры, а значит ценопад неизбежен.
О растущей нелюбви россиян к старому жилому фонду говорит и статистика. Как показал опрос, проведенный сервисом «Рамблер/новости», большинство граждан — порядка 70 процентов — предпочли бы приобрести квартиру в новостройке, а не на вторичном рынке жилья. Купить объект недвижимости, бывший в употреблении, готовы 30 процентов россиян.
На вопрос «Вы бы рискнули сейчас купить квартиру в новостройке?» около 37 процентов граждан отметили, что выбрали бы новостройку, если бы была возможность в настоящее время купить недвижимость. При этом еще 12 процентов респондентов заявили, что планируют купить квартиру в новостройке в ближайшее время. 21 процент опрошенных граждан также выбрал бы новостройку, но с оговоркой — лишь на высокой строительной стадии.
Порядка 17 процентов респондентов выбирают вторичное жилье из-за боязни долгостроя или недостроя. Еще 13 процентов заявили, что купили бы «вторичку» при любых обстоятельствах.
Сравнительная непопулярность квартир б/у дает основания надеяться, что цены на них действительно будут снижаться — конечно, при отсутствии потрясений на рынке новостроек: если застройщики вдруг массово начнут банкротиться и срывать сроки строительства, покупатель быстро обратит свой взор на «вторичку», и тогда распродажа может и не состояться.
Пока ее, кстати, точно нет. За январь — май 2018 года вторичных квартир в продаже в Москве (и в Московской области) стало даже меньше.
«На вторичном рынке жилой недвижимости выделяется общая для обоих регионов тенденция: уменьшение объема предложения квартир, выставленных на продажу, — говорится в материалах агентства «Азбука Жилья». — Причем, сравнивая показатели мая и января 2018-го, и в Москве, и в Подмосковье объем предложения снизился на 18 процентов. Количество квартир в продаже на территории Москвы превышает объем предложения Подмосковья на 41 процент».
За первые пять месяцев года в границах «старой» Москвы в экспозиции стало меньше б/у объектов невысокого класса — на 20 процентов, в Московской области — на 18. Но структура предложения остается неизменной: 74 процента (20,5 тысячи объектов) вторичных квартир, выставленных на продажу в столице, — это относительно недорогое жилье. В Подмосковье таких 83 процента (16,3 тысячи квартир).
В «ИНКОМ» отмечают другую интересную тенденцию: сокращение числа выставленных на продажу квартир в относительно новых (построенных не более трех лет назад) домах. До сих пор объем такого предложения неуклонно рос: в мае 2014-го подобных объектов было 988, в мае 2017-го — около двух тысяч, в начале текущего года — 3,6 тысячи. Сейчас — 2,6 тысячи.
Аналитики полагают, что вторичной «свежатины» стало заметно меньше из-за, во-первых, активизации спроса, во-вторых — неожиданно — из-за чемпионата мира по футболу. «Часть предложения в новых домах перешла в сегмент аренды — собственники, отложив продажу, планируют сдавать квартиры болельщикам, приехавшим в Москву на финальную часть чемпионата», — утверждают специалисты.
По данным «Азбуки Жилья», стоимость вторичного жилья и в Москве, и в области с начала текущего года уменьшилась на два процента. «В Подмосковье, преодолев порог в 90 тысяч в сторону уменьшения, средняя стоимость квадратного метра составляет 89,4 тысячи рублей. В Москве данный показатель на май месяц — 286,4 тысячи рублей», — говорится в предоставленных компанией материалах.
При этом наибольшее снижение цен отмечено в сегменте недорогих вторичных квартир Подмосковья: по сравнению с началом года средняя стоимость метра уменьшилась на 3 процента, до 85,9 тысячи рублей. В Москве в массовом сегменте стоимость «квадрата» снизилась на процент, до 225,8 тысячи рублей.
Общий бюджет покупки квартир в Москве по-прежнему превышает стоимость квартир массового сегмента в Подмосковье в 2-2,5 раза. В средний бюджет трехкомнатной квартиры на территории «старой» Москвы — 15,8 миллиона рублей — «помещается» покупка одновременно среднестатистической однокомнатной (3,4 миллиона) и двухкомнатной (4,6 миллиона) и трехкомнатной квартир (6,3 миллиона) на территории области.
По наблюдениям аналитиков, наиболее заметно в области — на четыре процента — подешевели б/у объекты с двумя и тремя комнатами. В Москве наибольшее ценовое падение (-2 процента) зафиксировано в сегменте трехкомнатных квартир.
С минусовой оценкой, правда, не согласны в «ИНКОМ»: по информации агентства, средняя стоимость вторичной недвижимости в столице с начала текущего года не только не уменьшалась, но еще и начала расти — хоть и очень медленно.
«Мы прогнозировали, что к 2018-му достигнем ценового дна на вторичке, и сейчас с уверенностью можно говорить о том, что этот момент настал», — утверждают аналитики. Теперь, по их мнению, время двигаться вверх: «Мы наблюдаем за новым эпохальным витком в истории вторичного рынка недвижимости столицы, где постепенно набирает обороты тенденция к росту цен», — говорится в материалах компании.
Утешить потенциального покупателя может снижение ставок по ипотеке на «вторичку»: еще год назад такие кредиты выдавали в среднем под 11,5 процента годовых, сегодня — под 9,6 процента (данные «ИНКОМ»). Ну и, конечно, шанс увидеть небывалый по своим масштабам sale на вторичном рынке жилья остается — слишком много строят в Москве и области новых домов, и слишком многим надоело ретро.