Принято считать, что дешевое жилье со столичной регистрацией — это или Новая Москва, или Зеленоград. Так-то оно так, но минимальный бюджет покупки квартиры в столице серьезно снизился в последние годы. Теперь купить квартиру за 2-3 миллиона рублей можно и в других столичных районах. Причем не только в новостройке — «вторичка» тоже есть. Главное — знать, где искать.
На первичном рынке самое недорогое жилье в «старой Москве» — строго говоря, не совсем жилье — это апартаменты. «Десять самых дешевых предложений на территории “старой” Москвы без учета ЗелАО приходятся на два проекта апартаментов: девять из них находятся в ЖК Nord, одно — в ЖК CleverLand (на пятом месте в списке самых дешевых), — рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — Диапазон стоимости — от двух миллионов до 2,66 миллиона рублей. Площади апартаментов — от 16 до 31 метра, расположение на этажах — от второго до десятого».
Самые дешевые проекты «старой Москвы» без учета Зеленограда, по словам эксперта, — ЖК Nord, CleverLand, «Город», Citimix, Level Амурская, «Восток», YE’S Технопарк, «Янтарь», «Мякинино Парк» и «Преображение». При этом квартиры предлагаются только в двух последних, остальные предложения — апартаменты.
По формальным признакам апартаменты — те же квартиры, но по документам — коммерческая недвижимость, что рождает определенные ограничения для владельцев такой недвижимости. Например, в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию (придется возобновлять ее каждые пять лет), часто выше коммунальные платежи и сумма налога на недвижимость, могут не соблюдаться нормы инсоляции. Отсюда и более низкая стоимость.
Зато апарт-комплексы с минимальным бюджетом покупки располагаются в том числе и в престижных районах — Citimix, например, в Тропарево-Никулино (ЗАО), — и/или недалеко от центра (Level Амурская, например, в Гольяново — это, конечно, не Тверская, но и не Новая Москва). Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, приводит свои примеры апарт-комплексов с относительно небольшим порогом входа и приличной локацией: «Летний сад» (от 3,2 миллиона, Дмитровский район, САО) и «Березовая аллея» (от 3,5 миллиона, Останкино, СВАО).
«Без учета апартаментов диапазон стоимости самых бюджетных предложений в новостройках “старой Москвы”, не считая ЗелАО — от 3,38 до 3,44 миллиона рублей», — отмечает Ярослав Дарусенков.
По данным «Метриум», самые дешевые районы «старой» Москвы по стоимости квадратного метра — Некрасовка (105 455 рублей за метр), Северный (125 340), Солнцево (139 197), Текстильщики (134 470) и Южное Бутово (146 184 рубля за метр). «За исключением Текстильщиков, все районы с минимальной стоимостью квадратного метра расположены за пределами МКАД», — подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
По данным «Азбуки Жилья», к дешевым районам относятся также Капотня, Бирюлево Восточное, Бирюлево Западное и Ново-Переделкино.
Насколько дешевле новостройки в Новой Москве и ЗелАО? «Самое доступное предложение в Новой Москве — студия площадью 20,3 метра в ЖК “Солнцево-парк” за 2,05 миллиона рублей, — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — В ЗелАО — студия 22,7 метра в ЖК “Жемчужина Зеленограда” за 2,92 миллиона рублей».
«Самые дешевые предложения на рынке новостроек Москвы — квартиры и апартаменты студийного типа (16-26 метров) в крупных жилых комплексах, возводимых в промышленных зонах и на пустырях ближе к МКАД, — резюмирует Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН. — Встречаются предложения и ближе к центру города, однако на стадии котлована, со сроком сдачи через два-три года. Большая часть из дешевых предложений находится на нижних этажах».
На вторичном рынке столицы жилье по цене до трех миллионов тоже встречается. Правда, предсказуемым образом, это по большей части все те же ТиНАО и ЗелАО. «Самое бюджетное жилье Новой Москвы находится в ЖК «Борисоглебское», который расположен в деревне Зверево. Готовую “однушку” площадью 35 квадратных метров можно купить за 2,5 миллиона. Чуть ближе к Москве находится ЖК “Андерсон”, 30-метровую студию в нем можно купить за 2,8 миллиона рублей», — рассказывает Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet. В Зеленограде, по словам эксперта, самая дешевая квартира выставлена на продажу за 2,4 миллиона рублей. Жилье находится на первом этаже 14-этажки в шестом микрорайоне и довольно специфично по своим характеристикам: квартира без окон, а площадь кухни в ней — всего четыре метра. «38-метровая “однушка” в похожей локации продается за четыре миллиона», — добавляет Дымова.
Топ дешевых районов для покупателей вторичного жилья, по данным Est-a-Tet, — это Гольяново и Щелковский (в них больше всего бюджетных предложений), Бирюлево, Новогиреево, Бескудниково, Дегунино и Ярославский. Впрочем, низкими цены в этих районах можно назвать с определенной долей условности — речь идет о бюджете покупки в пределах пяти миллионов рублей.
Радостно одно — перечисленными округами поиск недорогих вторичных квартир можно не ограничивать. Отдельные предложения попадаются даже в ЦАО!
Например, в базе сети офисов недвижимости «Миэль» две из самых дешевых вторичных квартир находятся в Басманном районе. Правда, площадью эти лоты — 10 и 13 «квадратов» соответственно. Зато и бюджет — 3,6 и 4,2 миллиона.
Если же рассматривать и первичный, и вторичный рынки, самые дешевые округа Москвы по стоимости квадратного метра жилья, как подсчитали аналитики «Мир квартир», — это ТАО (Троицкий округ, Новая Москва — в среднем 88 тысяч рублей за метр), НАО (Новомосковский округ, Новая Москва, 99,7 тысячи за метр), ЗелАО (109 тысяч за метр), а также ЮВАО и ВАО (154 и 158,7 тысячи за метр соответственно).