На отечественный рынок недвижимости постепенно возвращаются так называемые консервативные инвесторы — люди, стремящиеся «спрятать» деньги в квадратные метры. С 2015 года и по настоящее время их не было вообще, но ситуация изменилась. Бороться за безбедное будущее с помощью квартир снова модно.
По оценкам «ИНКОМ-Недвижимость», с целью сохранения денежных средств в Москве сейчас заключают порядка 12 процентов сделок только на вторичном рынке. Это не очень много, но примечательно, так как в предыдущие три года активность граждан-инвесторов на московском рынке жилья находилась на нулевом уровне: в период с 2015 по 2017 год в агентстве не зафиксировали ни одной сделки, заключенной в «сберегательных» целях. Все покупки совершались только по необходимости, исходя из личных потребностей в улучшении жилищных условий.
Специалисты считают, что вновь обратить свой взор на квартиры граждан заставили два ключевых фактора. Первый — снижение процентных ставок по банковским вкладам в сочетании с изменением ценовой конъюнктуры на вторичном рынке жилья (период падения цен на неновые квартиры закончился). Второй — нестабильность в финансовом секторе, а именно — ослабление рубля и угроза введения санкций в отношении крупнейших государственных банков страны.
«В конце 2014-го банки резко повысили проценты по вкладам в стремлении привлечь денежные средства населения, — вспоминают в ИНКОМ. — Для сравнения: средневзвешенная процентная ставка по рублевым депозитам физических лиц сроком до одного года (кроме «до востребования») в ноябре составляла 6,4 процента, а в декабре — уже 12 процентов. В условиях увеличения ставок по вкладам и развития тенденции снижения цен на жилье сложилась ситуация, при которой депозит стал очевидно более привлекательным инструментом сбережения денежных средств, чем недвижимость».
С апреля 2015-го вместе с ключевой ставкой Центробанка начали снижаться и проценты по вкладам, но вплоть до конца 2017-го в глазах массового потребителя, выбирающего способ сохранения денег, вклад в банке выглядел предпочтительнее — квадратные метры по-прежнему не дорожали.
Расклад изменился в текущем году: цены на вторичное жилье не только стабилизировались, но и стали незначительно расти. По данным агентства «Азбука Жилья», в январе — июле 2017-го стоимость «квадрата» в Москве составляла менее 282 тысяч рублей, а в аналогичном периоде 2018-го — 284 тысячи. В то же время доходность депозитов последовательно уменьшается.
«Сегодня условный обладатель нескольких миллионов рублей понимает: он может положить свои сбережения на годовой депозит и получить чуть больше 5 процентов либо приобрести квартиру, сдать ее и иметь 5-7 процентов прибыли в год», — отмечает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
При этом с одной стороны, указывает он, — устойчивая тенденция снижения ставок, риски отзыва лицензий на осуществление банковской деятельности и глобальная угроза введения санкций в отношении государственных банков. С другой — недвижимость, приносящая доход не меньше, чем банковский вклад, и имеющая потенциал к увеличению стоимости.
Согласные с экспертом покупатели уже сформировали целый пул посткризисных инвесторов — они предпочитают конвертировать накопления в квадратные метры, а не нести их в банк.
Как результат — спрос на «вторичку» растет. Одновременно уменьшается выбор объектов. «Снижение объема предложения на вторичном жилом рынке Москвы длится уже полтора года, — говорит Владимир Каширцев, генеральный директор «Азбуки Жилья». — По сравнению с началом 2017 года количество квартир снизилось практически в два раза».
По словам Сергея Шломы, многие пока еще рассматривают новые или дополнительные возможности сохранения капитала. Акции, биткоины, золото, бриллианты, антиквариат — все это непонятно и недоступно массовому потребителю. «И снова на первый план выходит старый, добрый, понятный сберегательный инструмент — квартира в Москве, столице нашей Родины, куда бесконечным потоком едут работать со всей страны и ближнего зарубежья, где доступное жилье всегда срочно требуется», — подчеркивает эксперт.
Самый востребованный объект у покупателей, приобретающих жилплощадь в «сберегательных» целях, — это однокомнатная квартира экономкласса в доме рядом с метро. Вкладываться в дорогое жилье посткризисные инвесторы не готовы.
«Если раньше инвестор предпочитал приобрести одну квартиру за 50 миллионов рублей, отремонтировать ее, сдать, получить 2 процента годовых, потеряв в прибыли по сравнению с массовым рынком, но не связываясь с управлением недвижимостью, то сейчас критерий один — чистый расчет, — рассказывает Сергей Шлома. — Люди понимают, что могут годами ждать нанимателя, готового платить за жилье 130 тысяч рублей в месяц, а желающего за 30 тысяч найдут за два дня. Поэтому вместо одной квартиры за 50 миллионов покупают десять по 5 миллионов, быстро заселяют их, тратят время и усилия на управление своим жилым фондом, но в итоге имеют до 7 процентов гарантированного годового дохода».
На столичном рынке новостроек доля инвесторов ниже — 3-5 процентов, по данным Est-a-Tet. Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами компании, отмечает, что до 2015 года, когда цена квадратного метра росла активными темпами, она доходила до 10 процентов.
«Инвесторы сегодня приобретают в большей степени малокомнатные лоты — студии и "однушки", которые можно быстро реализовать в дальнейшем, — говорит эксперт. — Инвестиции выгодны на старте проекта, когда предлагаются самые выгодные цены. В проектах высоких сегментов для инвесторов основополагающим фактором является локация. Им интересна недвижимость с уникальными видовыми характеристиками, зачастую они выбирают пентахусы».
В «Метриум» для потенциальных «прятальщиков денег» разработали своего рода инструкцию по выявлению наиболее ликвидных, то есть привлекательных для инвестирования, жилых комплексов. Специалисты рекомендуют, в частности, обращать внимание на следующие признаки:
1) Соблюдение сроков строительства. «В столице на протяжении последних двух лет доля просроченных объектов составляет более 40 процентов, — отмечается в материалах компании. — В Подмосковье эти цифры еще выше: по итогам 2017 года точно в срок не было сдано более 80 процентов жилых комплексов в зоне до 30 километров от МКАД». В самых высоколиквидных новостройках Московского региона девелоперы не только укладываются в установленные сроки, но и вводят жилье в эксплуатацию с опережением графика, указывают эксперты.
2) Темпы реализации квартир. Скорость продажи недвижимости является одним из лучших индикаторов популярности проекта у покупателей. В качественных столичных комплексах к моменту ввода в эксплуатацию доля нераспроданного жилья не превышает 5 процентов, а в подмосковных новостройках — 15 процентов.
3) Рост цен на жилье. Помимо стабильно высокого спроса на квартиры, в лучших проектах всегда происходит неуклонный рост цен, утверждают аналитики. Если картина обратная — это повод усомниться в ликвидности предложения.
4) Динамика открытия объектов инфраструктуры. В высоколиквидных проектах строительство жилья и инфраструктуры происходит параллельно, и девелоперы вовремя выполняют все данные покупателям обещания.
5) Профессиональные награды. Еще одним ориентиром для покупателей могут служить профессиональные премии, которыми награждаются лучшие застройщики и их проекты.
Если подходящий для инвестирования объект не находится, можно, конечно, перевести сбережения в валюту и все же отдать их банкирам. Но это не панацея. «Долларовый депозит в госбанке — эффективное успокоительное в случае возможной девальвации национальной валюты, — резюмирует Сергей Шлома. — Но при сегодняшних международных вызовах проверенные рецепты легко могут стать бесполезными».