Риелторские компании, брокеры, консультанты, да и просто эксперты рынка недвижимости регулярно составляют рейтинги районов Москвы с самым дешевым жильем. Традиционно в списки попадают Зеленоград, Новая Москва и районы, расположенные за МКАД. Это понятно: статистика — вещь упрямая.
Но если ориентироваться не на усредненные данные, а на отдельные лоты, супердешевые предложения можно обнаружить едва ли не в центре города.
Самый свежий на момент публикации рейтинг — у компании Est-a-Tet. По данным аналитиков компании, самые низкие цены на жилье к началу декабря 2018-го отмечались в таких районах Москвы, как Северный, Некрасовка и Крюково. В первой из перечисленных локаций квадратный метр первичной недвижимости стоит, в среднем, 83,3 тысячи рублей, во второй и третьей — 84,9 и 92 тысячи соответственно.
Относительно низкая цена единицы площади в новостройках отмечается также в столичных районах Метрогородок, Солнцево, Люблино и Южное Бутово. Минимумы в этих локациях находятся в пределах 107-111,8 тысячи рублей за метр.
Внимательный читатель без труда увидит, что внутри МКАД из всех вышеперечисленных районов находится только Люблино.
И это неудивительно — дешевле всего продаются именно новостройки за кольцевой: это Новая Москва, ЗелАО и некоторые удаленные от центра районы, вроде Южного Бутово.
«Самые недорогие районы столицы находятся в основном в ТиНАО, — рассказывает генеральный директор портала «Мир Квартир» Павел Луценко. — Абсолютный ценовой минимум, по нашим данным, зафиксирован в поселении Краснопахорское: 55,4 тысячи рублей за метр. В десятку самых дешевых локаций с показателем от 60,9 до 93,5 тысячи рублей за метр вошли и другие населенные пункты Новой Москвы: поселок Киевский, поселения Новофедоровское, Марушкинское, Филимонковское, Воскресенское, Кокошкино, Десеновское и город Щербинка. Единственное исключение — поселок Северный (средняя стоимость “квадрата” — 89,2 тысячи рублей), расположенный тоже за МКАД, но к северу от центра».
В топ-10 самых дешевых вторичных квартир, по словам эксперта, ново-московские объекты и вовсе ничем не разбавлены.
Но не все так грустно. Конечно, статистически именно Новая Москва, ЗелАО и заМКАДные районы вроде поселка Северный остаются самыми дешевыми локациями. Но отдельные предложения по «смешным» ценам можно найти и внутри кольцевой — причем в районах, традиционно считающихся престижными.
Выше всего шансы найти дешевую недвижимость в приличной локации, конечно, у тех, кто рассматривает апартаменты.
С учетом апартаментов, и исключая ТиНАО, ЗелАО, Некрасовку и поселок Северный, самой дешевой локацией будет Дмитровский район Москвы (САО), говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Ценовой минимум здесь — 2,8 миллиона рублей. В таком бюджете можно купить студию 23,4 метра в одном из строящихся жилых комплексов.
Еще ниже бюджет покупки будет, если обратить внимание на вторичный рынок. Так, по данным «Мира Квартир», самая дешевая квартира в старых границах Москвы — студия в девятиэтажке в районе Ясенево. Объект продается за 2,5 миллиона рублей — правда, площадь квартиры скромная: 11,7 квадратного метра.
А по статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», за 2,9 миллиона рублей можно купить студию практически в самом центре — в районе Донской. Причем объект, хотя и считается вторичным, но находится в новом кирпичном доме. Второе и третье места, по данным компании, занимают квартиры в более традиционных для экономного предложения районах — Люблино и Вешняки. Стоимость объектов — 3,5 и 3,6 миллиона рублей, оба находятся в «поживших» панельных домах.
В том же бюджете на первичном рынке этих (и сопоставимых с ними по доступности до центра) районов представлена целая россыпь предложений, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. «Новостройки с минимальным бюджетом предложения представлены в следующих районах столицы: Люблино, Кунцево, Дмитровский, Южное Бутово, Зябликово, Орехово-Борисово Южное, Ярославский, Марьино, Гольяново, — рассказывает эксперт. — Если взять десятку самых бюджетных квартир в этих районах, их стоимость будет находиться в пределах 3,2-3,9 миллиона рублей. При этом все новостройки находятся в шаговой доступности от метро».
Предложение квартир в бюджете до четырех миллионов рублей — явление для столичного рынка относительно новое: до 2015-2016 годов о таком оставалось только мечтать. Сейчас это норма — но надолго ли?
«Квартиры по “бросовым” ценам есть и будут, — уверен Павел Луценко. — Они появляются и быстро уходят с рынка, так что рассчитывать ценовые колебания по таким предложениям особого смысла не имеет». Что до цен по рынку в среднем, новостройки могут подорожать, вторичное жилье — вряд ли, уверены опрошенные «Лентой» эксперты.
«По нашим прогнозам, на первичном с 2019 года “порог входа” будет постепенно подниматься в связи с переходом девелоперов на проектное финансирование и продажи через эскроу-счета, — говорит Ирина Доброхотова. — Те доступные проекты, которые сегодня можно купить по ДДУ, через год подрастут в цене в связи с повышением строительной готовности. Ожидаемый рост — 5-10 процентов по рынку в среднем, но по отдельным проектам он может оказаться намного более ощутимым».
«Вторичке» же дорожать не с чего, уверена Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «В 2019 году, скорее всего, цены на московскую недвижимость вырастут на величину инфляции, — говорит эксперт. — И после достаточно сильного всплеска активности, который мы наблюдаем с лета текущего года, на вторичном рынке вполне вероятно наступления затишья. Это может быть вызвано как осенней реализацией отложенного спроса, так и ростом ставок по ипотеке. Макроэкономическая ситуация такова, что роста доходов населения не предвидится, и активность на рынке вторичного жилья вряд ли будет высокой».