К концу 2018 года Рублево-Успенское направление впервые за всю историю российского рынка недвижимости уступило другому — Новорижскому — по среднему бюджету предложения загородных домовладений. Иными словами, особняки на пресловутой Рублевке больше не самые дорогие в России. Более того, теперь там есть чем разжиться людям со средним достатком.
По данным консалтинговой компании Knight Frank, в период с 2016 по 2018 год средняя стоимость коттеджа на Рублево-Успенском шоссе снизилась на весомые 27 процентов — со 195 до 143 миллионов рублей. Одновременно на Новой Риге этот показатель вырос почти на такую же величину — 26 процентов, со 118 миллионов до 148 миллионов рублей. Таким образом, средний бюджет предложения на Новорижском шоссе стал превышать аналогичный показатель на Рублево-Успенском направлении на 4 процента, или на 5 миллионов рублей.
«Резкий рост среднего бюджета предложения коттеджей на Новой Риге за последний год связан в основном с вымыванием лотов стоимостью до 100 миллионов рублей, на долю которых пришелся 91 процент всех сделок в 2018 году, — поясняют в Knight Frank. — Снижение среднего бюджета предложения коттеджей на Рублево-Успенском направлении за последние три года связано как с изменением структуры предложения в целом, так и с пересмотром застройщиками ценовой политики в сторону снижения».
Суммы реальных сделок, которые куда качественнее иллюстрируют ситуацию на рынке, тоже изменились. На Новой Риге в последние годы этот показатель стабильно рос, в итоге увеличившись на 23 процента: с 70 миллионов в 2016-м до 86 миллионов в 2018-м. На Рублевке средний бюджет сделки за рассматриваемый временной интервал, наоборот, снизился в 1,4 раза — со 164 до 115 миллионов рублей.
Аналитики уход Рублевки в минус объясняют заключением значительного объема сделок (58 процентов) в бюджете до 100 миллионов рублей.
На обоих дорогих шоссе девелоперы проявляют крайне низкую активность, об ударных стройках начала 2000-х и речи не идет. За последние четыре года на Новой Риге и Рублевке вывели в продажу три новых поселка и пять очередей в уже реализуемых проектах. Лидером по количеству стартовавших строек опять-таки стало Новорижское шоссе — два из трех новых поселков появились на этом направлении, в 25 и 30 километрах от МКАД (здесь и далее — данные Knight Frank).
На Рублево-Успенском шоссе, в свою очередь, вышел только один новый проект, в 21 километре от Московской кольцевой. Плюс несколько очередей в существующих поселках.
Важно отметить, что все премьеры состоялись в 2016-м и 2017-м, а в 2018-м первичный рынок «элитки» будто застыл в растерянности: ни на Рублевке, ни на Новой Риге не представили ни одного нового поселка.
Как следствие — сокращение объема предложения: на Рублевке за три года он снизился на 8 процентов, на Новорижском шоссе — на все 16 процентов. К концу 2018-го покупателям здесь предлагалось около 300 и 400 новых объектов соответственно.
«За три года на исследуемых направлениях вышло порядка 420 новых лотов, в то время как объем спроса за этот период был в два раза больше — около 760 лотов», — рассказали в Knight Frank.
Рублевка, блиставшая в 1990-х и начале нового тысячелетия, за последние годы годы заметно упала в глазах покупателей с деньгами. Как свидетельствует статистика, Новорижское шоссе — лидер и по объему спроса: в 2016 году на этом направлении было заключено примерно в шесть раз больше сделок, чем на Рублево-Успенском (в абсолютном выражении — 229 против 36 лотов). По итогам 2018-го этот разрыв сократился до 1,8 раза в пользу Новорижского шоссе (в абсолютном выражении — 143 против 80 проданных лотов).
За три года на Новорижском шоссе было реализовано 586 лотов почти на 33 миллиарда рублей, на Рублево-Успенском направлении — 172 лота на сумму 20 миллиардов рублей. В 2018-м девелоперы местных элитных поселков наторговали на 11 миллиардов (Новая Рига) и 7,65 миллиарда (Рублевка).
«На Новой Риге объем спроса стал сокращаться в первую очередь из-за дефицита оставшегося ликвидного предложения в сегменте участков без подряда, которые пользовались наибольшим спросом последние несколько лет, — пояснили в Knight Frank. — Ликвидное предложение в сегменте коттеджей, отвечающее требованиям покупателя, в том числе и по соотношению цена-качество, также постепенно вымывалось — все это и привело к общей тенденции снижения количества сделок».
Суммарно на двух шоссе объем сделок за последние три года снизился на 16 процентов, подсчитали аналитики.
Средний бюджет сделки в два миллиона долларов для обычного покупателя — не олигарха — очевидно, является заградительным. Но и Рублевка, и особенно Новая Рига предлагают достаточное количество вторичных объектов по демократичным ценам.
Например, за полтора миллиона в 45 километрах от МКАД продается двухэтажный 50-метровый дом на Новой Риге, в районе деревни Фуньково. Участок — 9 соток. Есть электричество, подъездная дорога заасфальтирована. «Все, кто хочет слиться с настоящей природой, — это к нам! Участок примыкает к живописному лесу, с преобладанием хвойных пород деревьев. Целебный воздух, грибы, ягоды, лесные животные», — заманивает автор объявления, размещенного в базе ЦИАН.
В диапазоне до пяти миллионов рублей на Рублевке база предлагает около 40 домов. Большинство — стандартные дачные постройки не первой свежести.
На более протяженной Новой Риге пятимиллионный бюджет позволит выбирать из почти полутора тысяч объектов. Если сузить поиск зоной до 50 километров от МКАД, их останется 300. Самый дешевый — 45-метровый дом в селе Покровское в 40 километрах от столицы. Коммуникаций нет, зато дом, как гласит описание, абсолютно новый.
Если ограничиться участком на таком же удалении от Москвы, то по цене до миллиона рублей на обоих шоссе в совокупности представлено порядка 90 лотов.
О некотором запустении прежде популярной Рублевки свидетельствует большое количество съемных лотов на этом направлении. «Диапазон цен на коттеджи в аренду на Рублево-Успенском шоссе достаточно велик. На сегодняшний день там можно найти коттеджи как за миллион рублей в месяц, так и за 70 тысяч рублей», — отмечают аналитики «МИЭЛЬ-Аренда».
ЦИАН на Рублево-Успенском шоссе находит более 2,7 тысячи домов в аренду — без учета таунхаусов и лотов в многоквартирных домах. Самый демократичный вариант — 70-метровая дача в поселке Мозжинка в 45 километрах от МКАД. В доме есть все необходимое, даже интернет.
Самый дорогой лот — трехэтажный дом общей площадью 1,2 тысячи квадратных метров в поселке Барвиха. За право проживания в нем придется ежемесячно отдавать больше 10 миллионов рублей — примерно столько же стоит типовая двухкомнатная квартира в не самом отдаленном районе Москвы.
Рублевский шик жив — по крайней мере, формально. И традиционно доступен всем, кто готов за него платить: авторы объявления не выдвигают никаких особых требований к будущим арендаторам.