2018 год участники рынка жилья в один голос называют годом ипотеки — и это понятно: таких объемов выдачи рынок не видел за всю историю. Еще одна тенденция, которую даже пару лет назад никто не взялся бы предсказать, — ипотекой активно начали пользоваться покупатели дорогой недвижимости.
Казалось бы — зачем? Принято считать, что ипотека — инструмент для тех, у кого не хватает денег на полную стоимость. Иначе кто в своем уме полезет в долговую кабалу на 20 лет? Оказывается, жилищные кредиты интересуют и тех, у кого уже есть несколько квартир, пара дач и ангар для частного самолета.
«За период с января по сентябрь 2018-го доля ипотечных сделок на рынке элитного жилья Москвы росла динамичными темпами и достигла к осени 24 процентов. Для сравнения: в 2017 году доля подобных транзакций составляла лишь 11 процентов, — рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. — То есть количество ипотечных сделок в премиальном сегменте увеличилось более чем в два раза». В сегменте бизнес-класса показатель вырос еще заметнее — по оценке аналитического центра Capital Group, до 39 процентов. Похожую оценку дают в компании «Метриум» и в группе ЛСР.
Зачем влезают в долги люди, мягко говоря, не бедные? «Одна из причин — нежелание клиентов вынимать деньги из бизнеса или продавать имеющуюся недвижимость для покупки новой, — говорит Дмитрий Халин. — Ипотека в данном случае — способ воспользоваться деньгами в среднесрочной перспективе. При этом типичный срок, в течение которого получатель премиальной ипотеки рассчитывает погасить свой заем — три-пять лет».
Еще один вариант, по словам Оксаны Дивеевой, директора департамента элитной недвижимости Capital Group, — это покупатели, имеющие накопления в валюте. В некоторых случаях кредит может для таких клиентов быть выгоднее потерь на курсовой разнице.
Свою роль играют и дополнительные преференции при получении кредита, которые доступны VIP-клиентам банков, — покупатели элитного жилья, разумеется, частенько такими клиентами являются. «Многие из них могут получить дополнительную скидку к ставке — до одного процента, а если проект строительства ЖК финансируется тем же банком, где обслуживается покупатель, то это еще плюс один процент дополнительной скидки. Минимальная ставка по таким кредитам — ниже 7,5 процента», — говорит Дмитрий Халин.
Не будем забывать и о старой доброй коррупции. В отделах продаж некоторых новостроек премиум- и даже элитного сегмента не скрывают, что среди их клиентуры довольно много госслужащих, которые оформляют ипотеку, чтобы не «светить» наличие в семейном бюджете полной суммы на покупку дорогостоящего жилья. А потом быстро гасят кредит. Получается своего рода легализация теневых доходов. «Одна из причин популярности ипотечного кредитования заключается в том, что ипотека снимает все вопросы об источниках происхождения денег, что также достаточно актуально для многих покупателей премиального жилья», — отмечает Халин.
Есть и еще один инструмент кредитования, которым активно пользуются покупатели элитной недвижимости, рассказывает Антон Любин, директор департамента прямых продаж ЗАО «Башня Федерация». Это лизинг — форма займа, доступная исключительно юридическим лицам. «Для владельцев бизнеса он удобен тем, что оформление идет на компанию и нет необходимости вынимать деньги из оборота: взятая взаймы сумма погашается ежемесячными или ежеквартальными платежами прямо со счета фирмы», — рассказывает эксперт.
Сделок с привлечением кредита в «Москва-Сити» становится все больше: как говорит Антон Любин, за год в «Федерации» показатель утроился, было десять процентов, стало 30.
А по оценке экспертов Urbanus, с начала года на рынке столичной дорогой недвижимости было куплено в ипотеку квартир и апартаментов на 20 миллиардов рублей. «Средний бюджет ипотечной сделки в сегменте составил 30,77 миллиона рублей, — говорится в исследовании компании. — Больше всего ипотечных сделок зарегистрировано в ЖК Prime Park (120 договоров) и ЖК City Park (103 договора). Среди относительно крупных проектов активнее всех в ипотечный рынок вовлечены ЖК Jazz и ЖК «Суббота» (доля кредитуемого жилья — в районе 41-42 процентов)». В самой дорогой ценовой категории выборка совсем небольшая, поскольку сделки со сверхдорогой недвижимостью штучные по определению, отмечают в Urbanus, уточняя при этом, что каждая пятая сделка заключается в ипотеку. Причем средняя стоимость ипотечного объекта в этой категории превышает 128 миллионов рублей. «В ЖК “Бродский” этот статус имеют 6 квартир из 22, в ЖК “Жизнь на Плющихе” — 8 из 21, в ЖК Cloud Nine — 5 из 13», — говорится в исследовании.
«Мы наблюдали плавное увеличение доли кредитных средств в высокобюджетных сделках с 50 процентов в первом квартале 2018-го до 70 процентов в третьем, — отмечает Оксана Дивеева. — Этому способствовали максимально выгодные условия кредитования в текущем году, что дало возможность нашим покупателям сохранить часть денежных средств в личном обороте или направить их на развитие бизнеса».
И, по оценке опрошенных «Лентой.ру» экспертов, доля кредитных сделок с дорогой недвижимостью отнюдь еще не достигла своего максимума. «В следующем году рост ипотечных сделок в “Москва-Сити” продолжится даже несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ», — считает Антон Любин. Не исключают дальнейшего роста в «Метриум» и Capital Group.
«Мы можем уверенно прогнозировать, что доля ипотечных сделок на рынке премиального жилья с течением времени будет расти. Уже сейчас количество таких транзакций близко к четверти от всего объема, а через год, по прогнозам Savills, может достичь 30-35 процентов при условии сохранения или незначительного изменения текущих процентных ставок», — резюмирует Дмитрий Халин.