Покупка квартиры в Москве с целью получить выгоду исключительно от сдачи в аренду — затея изначально провальная. Только на то, чтобы выйти в ноль, при бесперебойной аренде и без больших проблем со съемщиками в общем случае потребуется более 15 лет (и это без расходов на ремонт и без учета амортизации). Если, разумеется, речь идет о долгосрочной аренде без всякого криминала и почасовой оплаты. Одним словом, частнику с улицы в этом бизнесе делать нечего, если нет лишнего жилья. Но есть и другой вариант вложений — покупка нежилых площадей на первых этажах.
Такие помещения сдаются в аренду под привычные горожанам магазины, офисы, кофейни, парикмахерские и магазины разливного пива. И, как говорят участники рынка, вполне востребованы у покупателей. Главное — правильно выбрать объект вложений.
«По нашим подсчетам, количество зарегистрированных ДДУ на покупку коммерческих помещений (без кладовых комнат) в 2018 году увеличилось в Москве в полтора раза», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Энтузиазм оправдан: если речь именно об арендном бизнесе, вложения в коммерческие площади в ЖК окупаются куда быстрее, чем в собственно жилье. Средняя площадь приобретенного в прошлом году коммерческого помещения в новостройке, по словам Литинецкой, составила 118 метров, но это средняя. «Максимальная площадь приобретенного объекта составила 3,7 тысячи квадратных метров, — говорит эксперт. — При этом покупатели, разумеется, покупали помещения по 20 метров и менее». Соответственно, порог вложений должен быть относительно небольшим.
Правда, стоимость квадратного метра коммерческого помещения на первом этаже обычно отличается от стоимости «квадрата» квартир в этом же доме. И чаще — не в приятную для инвестора сторону.
Как рассказывает Наталья Ясонова, руководитель департамента торговой недвижимости RealJet, в ЖК самого демократичного стандарт-класса стоимость квадратного метра нежилых помещений обычно больше стоимости жилых примерно на 5-10 процентов. Впрочем, в комфорт-классе уровень цен уже сопоставимый (с незначительными отклонениями в ту или иную сторону), а в бизнес-классе «нежилье», как правило, уже дешевле квартир на те же 5-10 процентов.
По расчетам Марии Литинецкой, на примере одного из крупных ЖК Новой Москвы разница между вложениями в жилые и нежилые помещения выглядит следующим образом. «Стоимость нежилого помещения площадью порядка 105 метров составит около 15 миллионов рублей. Арендная ставка — 260 тысяч рублей в месяц. То есть срок окупаемости такого объекта — чуть менее пяти лет, доходность — 21 процент годовых, — делится подсчетами эксперт. — Стоимость готового двухкомнатного жилья площадью 55 метров на вторичном рынке — 6,1 миллиона, и при средней арендной ставке 35 тысяч рублей в месяц окупаемость составит чуть менее 15 лет, или 6,9 процентов годовых». Исходя из таких расчетов видим, что коммерческие площади дороже жилых почти на 30 процентов, но заработать на них можно быстрее и больше. Правда, есть существенная оговорка: это все сферические ситуации в вакууме, когда и загрузка постоянная, и простоя нет, да и сдаются помещения по оптимистичной (для собственника) ставке.
От чего еще, кроме класса проекта, зависит стоимость коммерческих площадей? Во-первых, как говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина, от обеспеченности проекта такими помещениями: чем их больше, тем они дешевле — даже при хорошем качестве такого предложения. «Когда помещений в проекте много, они начинают конкурировать между собой», — говорит эксперт, напоминая, что впоследствии, когда ЖК будет заселен, та же судьба ждет и занимающий коммерческие помещения бизнес. С одной стороны, это проблема арендаторов, с другой — если у них не пойдет дело, владельцам недвижимости придется то и дело искать новых.
«Обеспеченность ЖК коммерческими площадями обычно зависит от конструктива жилого проекта — того, к какой серии он относится. Мало кто из девелоперов жилой недвижимости задумывается об этом показателе на этапе реализации своих проектов, — говорит Наталья Ясонова. — По этой причине многие нежилые помещения в закрытых ЖК постоянно испытывают трудности с заполняемостью».
В зависимости от масштабности застройки и типа предложения (квартиры или апартаменты), на коммерческие площади может приходиться в среднем от 10-15 до 30 процентов в составе проекта, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. В случае с 30 процентами — если, конечно, это не элитный деловой центр вроде «Москва Сити» — на хороший доход от аренды рассчитывать не стоит, даже если цена коммерческих метров выглядит привлекательной для инвестора.
Впрочем, если ЖК и не «затоварен» лишними коммерческими площадями, это не гарантирует инвестору успешной аренды. Основа целевой аудитории арендаторов таких помещений — это частный бизнес, в первую очередь — из сферы товаров и услуг. Это вводит некоторые дополнительные ограничения.
В число таких стоп-факторов, по словам Ольги Тумайкиной, входит соседство с детскими образовательными учреждениями — в этом случае нет возможности продавать в помещении алкоголь и табачные изделия, а на таких условиях продуктовая торговля помещения просто не рассматривает.
Еще один момент — соседство с крупными торговыми центрами и супермаркетами, подчеркивает Наталия Кузнецова: «Близость ТЦ, молла или даже транспортно-пересадочного узла с торговой составляющей сигнализирует о том, что проект не следует перегружать нежилыми предложениями в силу большой конкуренции».
На что еще стоит обращать внимание при выборе локации? В отсутствие крупных конкурентов из основных сфер, представителям которых планируется сдавать помещения, смотреть нужно на трафик (потоки транспорта и пешеходов поблизости): с этой точки зрения всегда предпочтительнее первая линия домов — вывески будут видны проходящим и проезжающим мимо. Впрочем, считает генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов, обособленные новостройки, особенно с большим количеством жильцов, — это тоже лакомый кусок. «В этом случае предприниматель, открывающий магазин “у дома” или предприятие из сферы службы быта, получает достаточно большую целевую аудиторию при отсутствии конкурентов, — поясняет эксперт. — По нашим наблюдениям, кстати, такие помещения часто покупают не под аренду, а для себя — представители малого бизнеса, проживающие в районе или по соседству».
Но и местоположение — еще не все. Крайне важно выбрать помещение, подходящее по характеристикам будущим арендаторам. «По нашему опыту, чаще всего помещения на первых этажах сдают под магазины, — говорит Кристина Лиморенко, коммерческий директор «Профис Недвижимость». — В этом случае помимо ограничений, связанных с торговлей алкоголем и табаком, нужно учитывать планировку: наиболее ликвидны помещения с минимальным количеством внутренних перегородок (свободная планировка) и высокими потолками (три-четыре метра). Смотреть нужно и на технические характеристики: несколько “мокрых” точек, проведенные электрические коммуникации с расчетом 100 квт на 100 метров, возможности для проведения вытяжки и установки вывески на входе, наличие витринных окон». Сетевые операторы обычно выбирают помещения от 100-120 квадратных метров, добавляет Наталия Кузнецова, уточняя, что для них, как и для любой торговли, важно еще и наличие погрузочных зон и подсобки.
Список требований к помещению достаточно большой, резюмирует Кристина Лиморенко, но при грамотном подборе помещения арендный бизнес принесет неплохой доход. «По нашему опыту управления коммерческими площадями в жилых комплексах, доходность от сдачи в аренду подобных площадей под ретейл сегодня составляет в среднем около 15 процентов годовых, — говорит эксперт. — Окупаемость в этом случае составит около семи лет — при условии, что помещение не будет пустовать. Приобретая коммерческие площади в жилом комплексе на этапе строительства и перепродавая их после сдачи дома в эксплуатацию, инвестор может заработать около 15-20 процентов единовременно».
Получается, что относительно аренды жилья такой бизнес интереснее по окупаемости и доходности, но гораздо сложнее по подбору оптимального помещения — в нужном месте, с нужными характеристиками и без сильных конкурентов поблизости.