Рынок аренды жилья в Москве уже несколько лет радует арендаторов относительной ценовой стабильностью: квартиры подешевели в кризис, спрос на них снизился, предпосылок для роста цен не было и вроде бы нет по сей день. Однако аналитики рынка заговорили о скачке спроса.
По статистике «Инком-Недвижимость», к началу 2019-го на рынке аренды жилья оформилась заметная тенденция: количество сделок выросло почти на треть. С чем связан подобный ажиотаж, и значит ли это, что время доступной аренды в столице подходит к концу? «Лента.ру» пообщалась с игроками рынка аренды и попросила их найти в базах данных, которыми они пользуются, подтверждение или опровержение такому прогнозу.
Аналитики «Инкома» объясняют активизацию рынка тем, что спрос пополнился за счет людей, которые планировали улучшение жилищных условий, но отказались от этой идеи. Тренд поддержало и усиление притока в столицу региональных и иностранных покупателей, но есть и еще один фактор. Некоторые москвичи, столкнувшись с финансовыми сложностями, пополнили ряды арендаторов низкобюджетного жилья, а собственные квартиры — в более престижных местах — решили сдавать, говорится в материалах компании.
Рынок действительно несколько оживился на фоне повышения ипотечных ставок, соглашается Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». «Это особенно приободрило арендодателей, — говорит эксперт. — Люди пересмотрели свои планы по покупке квартир в собственность в пользу аренды».
«Мы с мужем где-то год назад задумались об ипотеке, к осени 2018-го начали подбирать новостройку, но потом передумали, — рассказала о подобном случае из собственной практики москвичка Алена. — Посчитали, платеж уже тысяч на пять вырос по сравнению с весной, и как-то энтузиазма у нас поубавилось. Подумали сменить съемную квартиру, взять побольше и со свежим ремонтом, — так и это пришлось отложить. Ставки по сравнению с летом выросли, все нормальные большие квартиры в центре сейчас сдаются почти на десятку дороже, чем мы платим». Но в случае Алены речь все-таки идет о довольно узком сегменте трех- и четырехкомнатных квартир в центре Москвы, причем в конкретном районе, к которому пара привязана из-за школы, где учились уже несколько поколений семьи.
В среднем по столице рост все-таки оказался поскромнее. «За прошлый год ставки на однокомнатные квартиры в Москве выросли на 4,2 процента, на двухкомнатные — на 5,6, а на трехкомнатные — на 7 процентов, — говорит Павел Луценко. — В Московской области тоже произошел существенный рост — на 3,7 процента по "однушкам", на 12 процентов — по "двушкам", на 11 — по "трешкам"».
Но об исчезновении доступных съемных квартир речи все-таки не идет, в один голос отмечают аналитики рынка. Дешевые варианты на рынке по-прежнему есть. «За последние годы на рынке столичной аренды изменилось не так много, — считает Мария Жукова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Порядка 70 процентов предложения как приходилось, так и приходится на квартиры экономкласса от 25 до 40 тысяч рублей в месяц». Что касается роста ставок, это, по мнению эксперта, скорее, временные колебания, чем реальный тренд на повышение. «По данным нашей базы объектов, арендные ставки на квартиры в Москве начинаются от 25 тысяч рублей в месяц, по области — от 14 тысяч рублей в месяц», — говорит эксперт.
«Тенденции остались прежними, — считает и Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». — Стоимость аренды тоже существенно не менялась, речь идет разве что о сезонных колебаниях в районе 5-10 процентов». Реально подрасти в цене может какое-то очень удачное жилье, с ремонтом, техникой, рядом с метро, считает эксперт, уточняя, что такие квартиры в любом случае всегда были самыми дорогими. Что до ценовых минимумов, по данным «Азбуки Жилья», квартиру внутри МКАД вполне можно арендовать от 20 тысяч рублей в месяц.
«Минимальные столичные ставки можно найти в Новой Москве и районах за МКАД, — добавляет Павел Луценко. — В своей базе мы нашли квартиры в Новой Москве за 10 тысяч в месяц, в тот же бюджет можно уложиться, если снять жилье в ЗелАО. Внутри МКАД минимум — 15 тысяч рублей в месяц, правда, это будет очень компактный вариант — 18-метровая квартира-студия в старом фонде».
Что до москвичей, которые сдают собственное жилье и снимают что попроще, проедая разницу, такая прослойка в городе есть, сходятся во мнении опрошенные «Лентой» эксперты. Но это очень небольшая ниша — и никаких существенных изменений ее объема за год в Москве не отмечалось.
«По нашим наблюдениям, доля москвичей, которые сдают свое жилье и снимают другое, осталась на прежнем уровне — 3-5 процентов, — говорит Роман Бабичев. — Прежде всего, это люди, которые уезжают за город или в другой город — на работу». По оценке частного риелтора Алексея Ковалева, доля подобных сделок не поднимается выше 5-6 процентов, причем это не только сделки ради заработка на аренде. «Встречаются арендаторы, которые не хотят продавать или менять собственное жилье, но по каким-то причинам им надо временно пожить в другом районе, — говорит риелтор. — Чаще всего это связано с работой или учебой. У меня была и сделка, когда молодая пара сдавала квартиру в спальном районе, а снимала в центре. Накоплений на переезд им не хватало, а жить хотелось именно в старой Москве, и они решили проблему именно таким образом».
Одним словом, никакого перелома тренда на рынке аренды жилья не случилось. «Если удорожание и есть, то это локальные истории, — говорит Ковалев. — Есть небольшой рост в районах, где в прошлом году открылись станции метро. Это, в зависимости от того, насколько рядом находится новая станция, дает 5-10 процентов к стоимости аренды. В ряде случаев может идти речь даже о 15-20 процентах, но это, скорее, редкие исключения. В остальном рынок спокойный, и наряду с ростом сделок я наблюдаю и рост предложения — даже несколько опережающими темпами. Но это нормальная ситуация для начала года, когда рынок потихоньку начинает выходить из зимней спячки».
Кстати, рост объема предложения подтверждают и аналитики «Инкома». По их статистике, год назад выбор съемных квартир был в полтора раза меньше. Так что квартиросъемщикам не стоит сильно переживать по поводу своей дальнейшей судьбы — даже если домовладелец и попробует поднять ставку, можно с этим поспорить или сменить жилье. Благо, выбирать есть из чего.