В 2019-м московскому рынку жилой недвижимости — самому устойчивому в России — пророчили страшные потрясения, как максимум — провал. Низвергнуть всю систему в бездну должны были подорожавшая ипотека и предстоящий летом переход на проектное финансирование строек. Прошло полгода, ничего катастрофического не случилось, но кое-какие странности на рынке новостроек все же проявились: например, вырос спрос на жилье среди студентов, минимальная цена новой квартиры в столице опустилась до беспрецедентных 2,9 миллиона рублей, а эксперты признали, что покупать квадратные метры в главном городе страны невыгодно. «Лента.ру» проанализировала большие перемены и заодно выяснила, где строят самое дешевое «старомосковское» жилье.
В целом ценовую ситуацию на рынке новостроек можно оценить как стабильную — нет ни бешеного роста ценников (многие его ожидали из-за изменения правил строительства), ни их уменьшения, обусловленного подорожавшей в конце 2018-го — начале 2019-го ипотекой.
По данным «Метриума», в первом квартале 2019-го в столице зафиксировано небольшое увеличение стоимости строящихся квартир: средняя цена квадратного метра в проектах эконом- и комфорт-класса выросла на 2 процента, до 165,7 тысячи рублей. Это максимальный показатель за всю историю развития московского рынка недвижимости.
Плохой для покупателя признак: ценник растет вместе с объемами предложения жилья, с января по март они увеличились на 12 процентов. К началу весны в городе продавалось порядка 16,8 тысячи квартир в строящихся жилых комплексах.
Как отмечают эксперты, с начала текущего года рост стоимости новостроек отмечен во всех округах, кроме Северо-Восточного и Северо-Западного, где средние ценовые показатели снизились за счет вывода на рынок новых проектов со «стартовыми», то есть относительно невысокими ценниками.
К концу марта средний бюджет приобретения квартиры массового сегмента составил 9,62 миллиона рублей, подсчитали в «Метриуме».
В «МИЭЛЬ» майский рост цен в московских новостройках (без учета проектов на присоединенных территориях и элитных) оценивают в 1 процент, а годовой — в скромные 1,6 процента. Для бурлящего и вечно растущего столичного рынка недвижимости это немного.
Для покупателя, впрочем, процентные показатели редко имеют значение, главное — сколько стоит продукт в настоящее время. И в этом плане все хорошо — шринкфляция (сокращение объема продукта без реального сокращения стоимости) сделала свое дело: новую квартиру в пределах старых границ Москвы (то есть не в Новой Москве и не в Зеленограде) можно купить по цене до 3 миллионов рублей. Площади самых дешевых предложений жилья смешны, но вполне приемлемы для жаждущих навеки поселиться в столице.
Согласно данным агентства Est-a-Tet, предоставленным редакции на эксклюзивной основе, самая дешевая строящаяся квартира в «старой» Москве летом 2019-го стоит 2,938 миллиона рублей — столько просят за студию общей площадью 24,9 квадратного метра в новом жилом комплексе, возводимом возле национального парка «Лосиный Остров». Комплекс состоит из четырех корпусов переменной этажности (от 11 до 26 этажей). Проектом предусмотрен подземный паркинг, детский сад, фитнес-центр с бассейном и общеобразовательная школа. Первые этажи домов займут торговые и офисные помещения. Также застройщик обещает огороженную территорию. Заселиться в квартиру быстро не получится — проект на начальной стадии реализации.
Второе место рейтинга новостроек с дешевыми квартирами занимает крупный комплекс на Люблинской улице. Проект будут сдавать в 2020-2027 годах. Здесь построят почти три десятка зданий. В 15 минутах пешком находится метро «Братиславская», в десяти минутах езды — метро «Люблино» и «Марьино». Студии площадью 19,8 квадратного метра застройщик продает за 3,88 миллиона рублей.
Чуть дороже — 4,13 миллиона — стоят 19-метровые студии в жилом комплексе комфорт-класса на Амурской улице, в шаговой доступности от метро «Черкизовская» и платформы Московского центрального кольца «Локомотив». Строительство комплекса стартовало во втором квартале 2017 года. Ввод в эксплуатацию корпусов первого этапа строительства — А, Г и Б — запланирован на третий квартал 2019-го. Корпуса В и Д второго этапа будут введены в эксплуатацию в четвертом квартале 2020-го.
По аналогичной цене — около 4,2 миллиона — можно купить квартиры в еще двух «старомосковских» проектах: комплексе на северо-востоке Москвы, на улице Красная Сосна, и в новостройке на Полярной улице. Площадь самых дешевых предложений составит 23,3 и 19,9 квадратного метра соответственно (данные Est-a-Tet).
Самые дешевые московские квартиры вряд ли подойдут семьям с несовершеннолетними детьми и даже парам без детей, но вполне могут удовлетворить молодых одиночек. Их в структуре покупателей становится все больше, констатируют эксперты.
По данным федеральной компании «Талан», доля россиян в возрасте от 18 до 25 лет, интересующихся покупкой жилья, увеличилась на 10 процентов за последние 12 месяцев. На сегодняшний день около 3,4 миллиона молодых людей проживают с родителями и планируют приобрести собственную квартиру, уже живут в собственном жилье или арендуют его, выяснили аналитики.
«Молодежная аудитория имеет огромный потенциал, — предупреждают эксперты. — Почти половина граждан в возрасте от 18 до 24 лет уже приняли решение взять квартиру в ипотеку или задумывались об этом. Стоит отметить, что в 18-25 лет молодежь рассматривает в качестве покупки только городскую недвижимость, а доля таких покупателей выросла до 2 процентов от общего спроса. В то время как на покупателей в возрасте 26-39 лет уже приходится 43 процента городской недвижимости, 43 процента загородной и около 33 процентов жилой недвижимости в курортных зонах».
Как отмечают в «Талане», нехватка мест в общежитиях ежегодно составляет примерно 20 процентов, при этом затраты на аренду квартиры за четыре-шесть лет сопоставимы со стоимостью малогабаритного жилья. Именно поэтому молодежь предпочитает покупать студии и квартиры преимущественно в новостройках площадью от 16 до 27 квадратных метров.
По оценкам «БЕСТ-Новострой», в Москве на молодежь (от 20 до 29 лет) приходится около 15 процентов сделок в новостройках. «Хотя понятно, что в большинстве своем жилье они приобретают не за свой счет — чаще это родительские подарки либо покупка с привлечением ипотеки», — утешают эксперты. Они же перечисляют главные квартирные предпочтения юных новоселов: «Основными критериями комфортного жилья миллениалы считают эргономичность планировочных решений, комьюнити-пространство для общения и работы, технологичность, включая Wi-Fi на территории комплекса и использование солнечных батарей, а также благоустроенную территорию, наличие зеленых парковых зон и хорошо оборудованных площадок для занятий спортом».
Правда, сами молодые скептически оценивают свои жилищные перспективы. И тех, кто купил квартиру самостоятельно, без помощи родных, похоже, единицы.
«Я не москвичка, пошла работать, как только поступила в вуз, — рассказывает Евгения, 25-летний администратор магазина крупной одежной сети. — Обычным продавцом в магазин у метро. Вечная ругань из-за графика, отчислят — выгонят из общежития. Хозяин сносный, но все равно козел. Ад. Потом перешла в нормальный продуктовый, потом сюда. Доросла до какой-никакой, но руководящей должности. Деньги получаю нормальные, зарплата "белая", машина есть. На ипотеку подавала в прошлом году, отказали. Буду подавать еще. В целом, если ты приезжий, если нет богатых родителей, придется самому пахать, причем долго. Или всю жизнь снимать».
«Я не знаю, кто эти молодые люди, которые такие Бэтмены, что и учатся, и квартиры покупают, и, наверное, еще отдыхают на Мальдивах каждые выходные, — иронизирует 28-летний Борис, сотрудник российской IT-компании. — Когда я первую квартиру снимал, зарплаты хватало только на плату хозяину и макароны. Ну, может на пиво еще. Сейчас получаю куда больше среднего, но на квартиру не хватит. На ипотеку могу накопить, но не хочу. Вообще, тут хитрая история: чем больше зарабатываешь, тем больше потребностей. Типа нормальное пиво пить, а не сивуху какую-то. А крыша над головой у меня и так есть».
«Студенты, которые покупают квартиры, — это ржач, — комментирует данные аналитиков 32-летний Игорь. — Вы, наверное, опухли. Ну или маркетологи опухли. Кто-то точно опух. Посыл такой: студент смог, а ты, старпер 30-летний, все сидишь на одном месте ровно. Мотивация мощная, но неправдоподобная. Оглянитесь вокруг — какие квартиры? Только в долг, и то не сразу. Ну или мама с папой помогут. Но тогда это не молодежный спрос, а родительский».
«У меня есть своя квартира, маленькая, от бабушки, но хочется в нормальный район, в новый современный дом, — сетует 23-летняя Татьяна. — Для этого придется продавать свое, брать ипотеку как минимум на 2 миллиона рублей. А я одна, доход скромный. Теоретически все возможно, а практически очень страшно, что придется во всем себе отказывать, поэтому я пока не дергаюсь».
Если отбросить эмоции и похоронить чисто российское (или советское) стремление непременно владеть жильем (желательно в Москве), то оказывается, что покупать его не очень-то целесообразно. Окупится квартира небыстро, даже если беспрерывно сдавать ее в аренду или купить «на котловане» и потом перепродать менее расторопным покупателям.
По подсчетам агентства «Азбука жилья», показатель доходности московских квартир, приобретаемых на ранних стадиях строительства с целью спекулятивной перепродажи по завершении проекта, снизился с 11,8 до 7,2 процента годовых. Как отмечают аналитики, пять лет назад, в 2014-м, размещать средства в банках было менее выгодно, чем вкладываться в недвижимость. К весне 2019-го ситуация изменилась.
«Средний размер ежегодной доходности 7,2 процента сравним с размещением денег в банке, где процентные ставки в среднем составляют 7,5 процента», — указывают эксперты. Они подчеркивают, что за последние пять лет средняя стоимость квадратного метра квартир в объектах «на котловане» возросла примерно на 28 процентов, поэтому сейчас жилье на начальной стадии строительства, исходя из его общей стоимости, дороже на 41 процент.
«К маю 2019 года средний бюджет квартир комфорт-класса "на котловане" составляет 8,96 миллиона рублей, а аналогичный показатель 2014 года был на уровне 6,36 миллиона рублей», — подсчитали в «Азбуке».
В другом агентстве — «НДВ», впрочем, считают, что покупка квартиры в новостройке — это все еще выгодное вложение: обычно после ввода дома в эксплуатацию квартиры дорожают на 15-20 процентов по сравнению с ценами на этапе котлована. «Если говорить о ценах на этапе регистрации первых договоров долевого участия, то разница может достигать 20-25 процентов», — отмечают эксперты.
О том, что покупка несуществующей квартиры сродни игре в «русскую рулетку», участники рынка говорить не любят: кто старое (читай — банкротства застройщиков и заморозку проектов) помянет — тому глаз вон. Но у этой поговорки есть вторая, менее известная часть: …а кто забудет — тому оба вон. Какой из них лучше руководствоваться при выборе жилья, каждый решает сам.