Теплый климат, вкусная еда, отсутствие языкового барьера и регулярные концерты российских звезд — от Филиппа Киркорова до Александра Петрова — это описание одинаково подходит и Сочи, и неофициальной столице российского Кипра — Лимассолу. Для россиян Кипр — окно в Европу: островное государство готово вознаградить своим паспортом тех, кто вложит в его экономику значительную сумму. Инвестировать можно в недвижимость, что создает нишу для местных застройщиков, которые за последние годы влюбились в русские деньги. Однако любовь к необъяснимым доходам не нравится Евросоюзу, который может поставить крест на российских мечтах о европейском паспорте.
Только по официальной статистике, в округе с населением около 100 тысяч человек в 2012 году проживали более 4,5 тысячи выходцев из России. По оценкам опрошенных «Лентой.ру» экспертов, реальная доля русских среди населения Лимассола сейчас составляет около 8-11 процентов. В городе вещает «Русское радио», работают магазины русских продуктов, меню местных кафе продублированы на русском, и с продавцом практически любого местного магазинчика можно объясниться, не переходя на английский. Но, конечно, это не весь список причин, по которым россияне активно скупают недвижимость на Кипре.
При покупке недвижимости на сумму в 300 тысяч евро (около 21 миллиона рублей) иностранцы могут рассчитывать на получение постоянного вида на жительство, а это уже прямой путь к гражданству ЕС. Заявление на получение кипрского гражданства можно подавать через семь лет постоянного проживания на острове — при условии кристальной законопослушности и наличия постоянного источника доходов за пределами Кипра. Есть и более короткий путь — вложить в недвижимость два миллиона евро (140 миллионов рублей), и «золотой» европейский паспорт — ваш.
Еще несколько лет тому назад Кипр имел репутацию главной европейской «прачечной», куда можно было вывезти капиталы практически любого происхождения. Запуск в 2012 году инвестиционной программы, как говорит директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева, поначалу привлекал в том числе инвесторов с не самой благополучной репутацией. Это вызвало озабоченность Еврокомиссии: за два миллиона евро «легализоваться» в Европе получили возможность в том числе преступники или лица, находящиеся под санкциями.
И с 2018 года свободы в воздухе значительно поубавилось: сначала местный Центробанк развернул кампанию против офшорных фирм-«пустышек», затем Кипр анонсировал ужесточение инвестиционных программ, что сразу же породило слухи об их возможном закрытии. Осенью же 2019-го, после того, как Кипр подал заявку на вступление в Шенгенскую зону, впервые за всю семилетнюю «золотовизовую» историю были отозваны предоставленные по программе инвестиций в недвижимость паспорта. Всего аннулировали 26 паспортов, девять из них — российские.
Слухи о возможном сворачивании программы поначалу спровоцировали повышенный спрос на местную недвижимость, отмечают опрошенные «Лентой» эксперты. «Когда в начале 2019 года было объявлено об ужесточении паспортной программы, среди покупателей — потенциальных получателей гражданства — начался бум. В результате за первые полгода 2019 число сделок на острове превысило прошлогодний показатель почти на четверть», — рассказывает ведущий эксперт портала по зарубежной недвижимости Prian Филипп Березин. Однако уже к осени «обгон» значительно уменьшился, а результаты продаж за период с июля по сентябрь 2019-го, говорит эксперт, оказались даже ниже прошлогодних.
Как рассказывает управляющий партнер Zen Invest Анастасиа Зенонос, с 15 мая (дата, начиная с которой вступили в силу новые правила оформления «золотых паспортов», включающие, в частности, два дополнительных взноса в кипрские государственные фонды — каждый на 75 тысяч евро) в компании отмечается спад «паспортных клиентов». «Те, кто тянул с покупкой, в начале 2019 года резко ускорились, чтобы успеть под старые критерии. Те, кто не успел, уже никуда не торопятся, и с июня по сентябрь наблюдался спад», — говорит эксперт.
В целом, по словам Полины Кулешовой, представителя компании Henley & Partners (консультант инвесторов по кипрским программам «золотой визы»), с января по начало ноября островом было одобрено 550 заявлений на гражданство за инвестиции. Для сравнения, за весь 2018 год — 581 одобренная заявка. Выраженного провала пока не наблюдается — впрочем, как отмечают в компании, ноябрьские новости уже беспокоят потенциальных клиентов и заявителей. «Скажется ли это волнение на спросе, будет зависеть в том числе от реальных решений кипрского правительства сейчас и в дальнейшем. Пока мы видим только информационную сторону с минимальным доступом к тому процессу, который будет проводиться или уже проводится в отношении выявленных кейсов», — поясняет Полина Кулешова.
За годы действия инвестиционная программа принесла кипрской экономике около шести миллиардов евро, и примерно 1,1 миллиарда из них, как подсчитали в Henley & Partners, были вложены за последние 12 месяцев. Причем большая часть этой суммы была получена именно через инвестиции в недвижимость. Но у этого факта есть и оборотная сторона: как говорят эксперты, интерес к программе, особенно в первые годы ее действия, спровоцировал бум строительства проектов специально под параметры, да и просто появление одноразовых игроков, ставящих своей целью обман доверчивых инвесторов.
«Вместе с туристами и инвесторами Кипр привлек также и недобросовестных застройщиков, желающих обогатиться за счет популярности паспортной программы, — говорит Мария Шалаева. — Нередко они формируют ценовую политику, ориентируясь именно на таких покупателей и игнорируя реалии рынка. Были прецеденты, когда агентства просто исчезали после того, как продали иностранцу неликвид. Нередки и случаи с недостроем, затянувшимся строительством или плохим качеством сданного объекта».
Особенно много таких случаев было до запуска программы и в самом начале ее действия. Риелтор Мака Иашвили (переехала в Лимассол более 15 лет тому назад), работающая в основном с русскоязычными клиентами, вспоминает о пикетах, которые в начале 2010-х устраивали обманутые покупатели кипрской недвижимости в московских аэропортах — пассажирам раздавали листовки, предостерегающие от покупки.
Второй момент — перегрев местного рынка, особенно в «русской столице». «В Лимассоле сформировался “пузырь” на рынке недвижимости, но не везде, а в отдельных проектах, в которых цены завышены искусственно, — говорит Анастасиа Зенонос. — В городе стоит покупать недвижимость с очень большой осторожностью, если цель покупки — именно паспорт или получение дохода».
«Новые проекты в Лимассоле пользуются высоким спросом: там активная застройка и большая конкуренция среди девелоперов, что заставляет их делать максимально качественную отделку и инфраструктуру. Но местный рынок уже перенасыщен проектами», — говорит генеральный директор Golden Brown Cyprus Татьяна Бурлаковская.
Город буквально пестрит строительными площадками, причем значительная часть из них анонсируют высотные проекты. Как говорит Мака Иашвили, в Лимассоле за два-три последних года согласовано около двух десятков проектов небоскребов, но работа, в отличие от продаж, ведется отнюдь не на всех площадках. «На Кипре заявлено много высоток, но, как я думаю, не все они будут достроены (на мой взгляд, не более трети проектов), так как это новое направление для острова, не у всех компаний есть необходимый опыт, поэтому при покупке нужно знать, хватит ли ресурсов застройщика для завершения проекта», — соглашается Татьяна Бурлаковская.
При этом интерес выходцев из России к кипрским «высоткам» довольно высокий, подчеркивает Анастасиа Зенонос, ведь это формат, хорошо знакомый жителям крупных российских городов. «Самые популярные проекты — это проекты известных девелоперов, которые активно занимаются промоушеном на территории России. Это Cybarco, Imperio и некоторые другие крупные застройщики», — говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
По словам эксперта, хорошим индикатором добросовестности застройщика может служить наличие у компании долгой истории (чаще всего, это семейный бизнес, в котором задействованы разные поколения) и обширного земельного банка. Такие проекты есть — скажем, высотный комплекс Trilogy строится на участке, где еще несколько лет тому назад располагался дом родственницы одного из владельцев компании-девелопера. В условиях постоянного роста стоимости участков под застройку — а по-другому в период строительного бума не бывает — подобное решение трудно осуждать. Кроме того, как говорит маркетинг-директор комплекса София Параскева, это делает комплекс устойчивым к колебаниям спроса со стороны иностранных инвесторов: если дорогостоящий участок давно в собственности, гораздо проще строить на свои средства, вообще не привязываясь к продажам.
Даже если оставить за скобками проблему выбора добросовестного и финансово устойчивого застройщика, у покупателей недвижимости на Кипре сейчас остается минимум два взаимосвязанных вопроса: что будет дальше с инвестиционной программой и, как следствие, с ценами на недвижимость?
Большинство экспертов склоняются к тому, что программу в ближайшее время сворачивать не будут. «Сейчас — в условиях растущей конкуренции, например, появилась греческая инвестиционная программа — перед Кипром стоит задача по реабилитации, улучшению имиджа программы, если, конечно, правительство заинтересовано ее продолжать и добиваться вхождения в Шенгенскую зону, — рассуждает Полина Кулешова. — Сегодняшние проверки можно расценивать как позитивное явление: чем больше исправят сейчас, тем больше шансов, что программа останется и будет поддерживать экономику Кипра и в дальнейшем». Аналогичного мнения придерживаются и опрошенные «Лентой» риелторы: отзыв паспортов касается только сделок, оформленных до весны 2019-го.
«Кипром выданы тысячи паспортов, а проблемными считаются только 26 — из-за того, что они были получены по старому критерию, когда проверки в отношении уголовных преступлений и политически значимых лиц не проводились должным образом, — говорит Анастасиа Зенонос. — С изменением инвестиционной программы проверка стала более серьезной, и это дает нам основания считать, что инвестиционная программа Кипра продолжится».
«Для властей и экономики острова программа очень важна — киприоты будут отстаивать ее до последнего, идя на уступки, предлагая ограничения, но сохраняя для инвесторов саму возможность получить паспорт», — считает Филипп Березин.
Скорее всего, сокращение количества инвестиционных сделок по кипрской программе, которое наблюдается в последние недели, так и останется временными трудностями — если, конечно, случай с изъятием паспортов останется единичным. К тому же в 300-тысячном бюджете на инвесторов, которые рассчитывают на ПМЖ, никаких «гонений» вообще не было. Так что ждать обвала цен на недвижимость острова определенно не стоит — пока. В итоге любая инвестиционная программа конечна: можно вспомнить Венгрию или Канаду, которая после 28 лет предельно гуманного отношения к иностранным инвесторам свернула программу, а через несколько лет вернула — но уже совсем на других условиях. Так что рано или поздно закроется и кипрская — и сколько потеряет в цене местная недвижимость в этом случае, пока прогнозировать никто не берется.