Самострой отметил в этом году вековой юбилей. Еще в 1920 году надзор за строительством в столице был поручен Особому строительно-санитарному комитету Москвы (ОСКОМ). С того момента ни одна организация не могла приступить к работам без предварительного разрешения ОСКОМа, за нарушение правил строительства виновные привлекались к строгой ответственности, а незаконные постройки попросту сносили. Сегодня функции особого комитета исполняет Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Что подпадает под термин «незаконные строения» в настоящее время и какие риски самострой несет для владельцев и пользователей — в материале «Ленты.ру».
«Некоторые советские учреждения и строительные организации возводят в пределах Москвы постройки без ведома и предварительного одобрения ОСКОМа. Такими сепаратными действиями нарушается общая строительная программа, намеченная ОСКОМом на текущий строительный сезон, и вносится полное расстройство в плановые расчеты ОСКОМа по распределению им материалов и рабочей силы, — говорится в обращении к местным учреждениям и строительным организациям города Москвы, подписанном управляющим делами Совета народных комиссаров Владимиром Бонч-Бруевичем. — Коллегия трех строжайше предписывает всем без исключения учреждениям и строительным организациям не приступать в Москве ни к какой постройке без предварительного разрешения ОСКОМа и не производить никакой постройки без надзора со стороны ОСКОМа, предваряя, что все лица, виновные в нарушении сего предписания, будут привлекаться к строгой ответственности за нарушение декретов Советской власти».
Особый строительно-санитарный комитет появился 25 марта 1920 года декретом Совнаркома для реализации программы строительства города Москвы, а также для руководства и объединения работ всех существующих в столице строительных организаций. Новый надзорный орган был наделен чрезвычайными полномочиями и подчинялся напрямую Совнаркому. ОСКОМу «предоставлено руководить и объединять работы всех существующих в Москве строительных организаций, изменять, пополнять и аннулировать отдельные строительные работы отдельных организаций, учреждать очереди работ, производить учет, мобилизацию и распределение материалов и рабочей силы и т. п.».
В своем обращении Владимир Бонч-Бруевич указывал, что возведение зданий в Москве невозможно без разрешения особого комитета. Однако застройщики это требование игнорировали и продолжали заниматься самостроем. С тех пор прошло уже сто лет, а с самостроем продолжают бороться до сих пор.
Только c января по октябрь 2020 года специалистами государственной инспекции по недвижимости города Москвы было выявлено более 1,5 тысячи объектов самовольного строительства общей площадью 808 тысяч квадратных метров. «Всего по итогам работы ведомства с начала года демонтировано 1138 объектов самовольного строительства, в том числе выявленных в предыдущие периоды», — рассказал начальник инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы Владислав Овчинский. Он отметил, что около половины объектов демонтировались нарушителями в добровольном порядке, за счет чего удалось сэкономить 545,4 миллиона рублей бюджетных средств, но в ряде случаев демонтаж был возможен только на основании решения суда.
Последние восемь лет в Москве активно идет процесс выявления объектов самовольного строительства. Почему это так важно? В первую очередь они портят архитектурный облик столицы, представляют угрозу жизни и здоровью горожан, так как возведены без разрешительной документации, а также зачастую являются очагами криминогенной обстановки.
Многие помнят «ночь длинных ковшей», когда в ночь на 9 февраля 2016 года в Москве одновременно демонтировали 97 самостроев из-за неправильного оформления документов, расположения на землях общего пользования или на участках с инженерными коммуникациями. В основном это были торговые палатки и павильоны у вестибюлей метро, которые появились еще в конце 1990-х — начале 2000-х годов. Многие из них впоследствии были реконструированы, перестроены, надстроены без получения каких-либо разрешений: увеличивались площади, появлялись новые этажи. Тогда для демонтажа незаконных построек на столичные улицы вывели 700 единиц техники.
Вторая волна сноса самостроя стартовала в ночь на 29 августа того же года. В список тогда попали 107 объектов, треть из которых демонтировали собственники, остальные были снесены силами московских властей.
Случаи самостроя и сейчас выявляются сотнями. Многие из них — пяти-, десяти- и даже 25-летней давности. Наиболее частым нарушением в Москве является незаконное расширение площади объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания за счет пристроек и дополнительных сооружений, а также возведение нелегальных промышленных и складских помещений. Чуть реже встречаются незаконно установленные гаражи, автомойки, автосервисы и шиномонтажи.
Что касается индивидуального жилья, то дом может быть возведен на земельном участке, не принадлежащем собственнику либо не предназначенном для жилого строительства. Со стороны контролирующих органов могут отсутствовать претензии относительно земли, однако если дом на ней возведен без разрешения, такая постройка будет признана незаконной. Также строение может быть признано самостроем, если оно было реконструировано без разрешения.
При этом такую недвижимость нельзя продать, оформить в дар или сдавать другому лицу. То есть право собственника в данном случае не работает: одного факта, что сооружение находится на земле, принадлежащей вам, недостаточно, чтобы считаться его законным владельцем. И по решению суда незаконная постройка с правом собственности может быть снесена. Если этого не сделает собственник, ее демонтирует государство, но за счет владельца. Впрочем, попробовать спасти здание еще можно.
Закон, регулирующий правила сноса самостроя и защиты прав добросовестных собственников таких строений, заработал 4 августа 2018 года. Он уточняет, что постройка может быть признана самовольной только в том случае, если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства. «Если собственник объекта не знал и не мог знать о действии установленных ограничений по использованию земельного участка (например, о нарушении расстояния до трубопроводов), действовал добросовестно, осуществляя строительство, получил необходимые разрешения, при этом в публичном доступе (в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН) сведений о зоне нет, тогда объект не будет являться самовольной постройкой. Таким образом защищаются добросовестные приобретатели», — пояснял «Интерфаксу» председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников.
Также в отношении постройки, признанной самовольной, вводится механизм приведения ее в соответствие с установленными требованиями — либо на основании решения органа местного самоуправления, либо на основании решения суда. С принятием нового закона появилась еще одна возможность спасти здание: привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями — на это отводится срок от шести месяцев до трех лет. После этого на такую постройку может быть оформлено право собственности. Но при этом законом введен механизм принудительного изъятия земельного участка у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в срок, установленный в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам.
Полноправную законность постройки можно определить только по наличию разрешительной документации. Конечно, можно попробовать сделать это и по внешнему виду — например, следует насторожиться, если у строения имеется множество пристроек или надстроенные этажи. Но чтобы знать наверняка, лучше написать обращение в Госинспекцию по недвижимости города Москвы — по запросу Госинспекции все органы исполнительной власти обязаны предоставить информацию об объекте. А за предоставлением информации в отношении конкретного земельного участка можно обратиться в орган местного самоуправления по месту его расположения. Для удобства жителей Москвы обращение в Госинспекцию по вопросам недвижимости в свободной форме можно направить по электронной почте или обратиться в электронную приемную на официальном портале Госуслуг Москвы.
Кстати, имущественно-земельные нарушения в Москве теперь выявляют автоматически. «Для более эффективной работы с объектами недвижимости в сентябре 2020 года были внедрены новые программные алгоритмы, которые анализируют данные по объектам в специализированных информационных системах в заданные периоды времени и выявляют несоответствия. Только по итогам первого месяца применения новых инструментов удалось выявить более 9 тысяч объектов недвижимости и земельных участков с признаками нарушений. Все выявленные объекты будут включены в план обследования Госинспекции по недвижимости на следующий год, когда их проверят инспекторы ведомства и подтвердят или не подтвердят наличие нарушений», — рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
Начальник Госинспекции по недвижимости Владислав Овчинский также отметил, что эффективность работы ведомства в этом году возросла — в первую очередь благодаря использованию современных технологий дистанционной работы: две трети территории города были обследованы при помощи квадрокоптеров, камер городского видеонаблюдения, ортофотопланов, и это позволило охватить большие площади за меньшее время.