Москомэкспертиза в начале марта 2021 года согласовала проектную документацию по первому этапу инвестпроекта строительства жилого дома на улице Михалковской, дом 48. Это бывшая территория жилищного комплекса Loft Park, строительство которого началось еще в 2013 году. В истории проблемного объекта разбиралась «Лента.ру».
На территории нового жилого комплекса предусматривается возвести 18-20 этажный дом с одноуровневой подземной автостоянкой и кладовыми помещениями для жильцов, сообщили в Москомэкспертизе. Концепция проекта разработана голландским архитектурным бюро MLA+ совместно с проектной компанией GENPRO. Запроектированы 462 квартиры различной площади и конфигурации — 102 студии, 199 однокомнатных, 142 двухкомнатных и 19 трехкомнатных квартир.
Правообладателем земельно-имущественного актива выступает компания ООО «Специализированный застройщик «СМТ», которая входит в группу компаний «РГ-Девелопмент». По данным девелопера, территория в 5,5 гектара позволит построить объекты общей площадью около 190 тысяч квадратных метров. Завершение проекта планируется до конца 2025 года. Порядка 4,2 тысячи квадратных метров квартир из общего объема будет передано в фонд реновации города.
Цена вопроса
«Проект предполагает комплексное развитие депрессивной территории города и создание на ее месте современного квартала, включающего как жилые объекты, так и объекты социальной инфраструктуры. Предполагаемый объем инвестиций в проект оценивается в 22 миллиарда рублей», — сообщается на сайте «РГ-Девелопмент». Как рассказали «Ленте.ру» в пресс-службе компании, непосредственно работы на площадке стартуют после того, как будет выдано разрешение на строительство. Помимо согласования в Москомэкспертизе, сейчас первый этап проекта получил также одобрение Москомархитектуры.
Как отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, данный проект расположен в привлекательной локации на севере столицы. В шаговой доступности находятся станция МЦК «Коптево», Головинские пруды и парк. Эксперт считает обоснованной оценку инвестора по вложению 22 миллиардов рублей, общую выручку девелопера от реализации проекта Литинецкая видит на уровне 25-27 миллиардов рублей: «С учетом конкурентного окружения (объекты "ПИК" и INGRAD) стоимость квадратного метра на начальном этапе оценивается на уровне 200 тысяч рублей, затем она может увеличиться до 230 тысяч рублей за «квадрат» (в обоих случаях — без учета отделки)».
Фото: Novostroy.ru
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский оценивает стоимость проекта в сумму от 18 миллиардов рублей до обозначенных девелопером 22 миллиардов рублей. Поскольку часть квартир передается под реновацию, также потребуются вложения в социальную инфраструктуру. Что касается чистой прибыли от проекта, эксперт оценил ее в 16-18 миллиардов рублей в текущих реалиях, в случае сохранения темпов роста цен — до 20 миллиардов рублей (с учетом того, что строится жилой фонд, объекты которого имеют по сравнению с апартаментами большую ликвидность и цену).
«Отрицательные финансовые показатели могут получиться в случае резких изменений курса рубля или возникновения ипотечного "пузыря". Но такой застройщик, как "РГ-Девелопмент", редко включается в неперспективные проекты», — полагает Максим Лазовский.
Руководитель департамента продаж РАД Наталья Круглова придерживается мнения, что 22 миллиарда рублей — довольно высокая себестоимость проекта, потому что она формирует цену квадратного метра общей площади на уровне 116 тысяч рублей. «Это значит, что продавать площади в проекте девелопер должен не меньше, чем за 280-300 тысяч рублей за квадратный метр, чтобы получить экономический результат. Поэтому такая оценка мне кажется завышенной, я думаю, что реальная себестоимость должна быть процентов на 20 ниже, чтобы оставить застройщику запас инвестиционной "прочности"», — прокомментировала Наталья Круглова, также спрогнозировав валовую выручку проекта на уровне 30 миллиардов рублей.
Надежды
Строительство нового жилья на данной территории велось еще с 2013 года. Застройщик RED Development выкупил корпуса и землю исторической Московской тонкосуконной фабрики имени Петра Алексеева за 85 миллионов долларов, чтобы возвести здесь комплекс апартаментов Loft Park. В части корпусов запланировали провести капитальный ремонт, другие (в непригодном состоянии) предназначались под снос. Строительство должно было проходить в две очереди, первая из которых затрагивала более 40 тысяч квадратных метров в четырех существующих корпусах.
Изображение: Loft Park
Чтобы реструктурировать валютную задолженность за приобретение фабрики и профинансировать реконструкцию, в конце 2013 года были привлечены кредиты в рублях в «Абсолют банке» на сумму порядка 3,2 миллиарда рублей. Первая очередь Loft Park требовала инвестиций на сумму порядка 2 миллиардов рублей, рассказывал в интервью «Интерфаксу» глава RED Development Алексей Ковальчук. Параллельно в 2015 году застройщик получил положительное решение властей на разработку проекта расширения второй очереди до 150 тысяч квадратных метров.
Кризис
Проблемы возникли после финансового кризиса 2014 года. Проект остановился из-за резкого снижения спроса на апартаменты — на них не распространялась льготная ипотека, а кредитные ставки совершили резкий скачок вслед за повышением ключевой ставки Центробанка. Застройщик рассматривал различные варианты выхода из кризиса — велись переговоры с банкирами, площадкой интересовались крупные девелоперы, готовые завершить стройку. Среди них упоминались такие компании, как 3S Property Development, «Мортон» и «Д-инвест».
В итоге в октябре 2015 года удалось заключить соглашение между кредитором и главой RED Development Алексеем Ковальчуком. «Абсолют Банк» получал комплекс недвижимости и брал на себя обязательства предоставить апартаменты покупателям. За непроданные метры банкиры должны были выплатить Ковальчуку 2 миллиарда рублей. Отметим, что в Loft Park оставались свободными подавляющее количество площадей — около 90 процентов, что делало объект очень интересным для инвесторов, которые могли в дальнейшем реализовать апартаменты по собственным ценам.
Банкротство
Сделка, впрочем, на этих условиях не состоялась. К структурам, выступавшим партнерами проекта, ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» и АО «Арбита» третьи лица подали иски на незначительные суммы, что формально позволило инициировать процедуру банкротства. Поскольку ситуация изменилась в худшую сторону, с «Абсолют Банком» в сентябре 2016 года пришлось подписать соглашение на новых условиях — весь имущественный комплекс RED Development передавал безвозмездно. Застройщик, по словам источников издания, знакомых с ситуацией, вынужден был согласиться на подобный вариант, поскольку в противном случае около 200 человек, вложивших в покупку апартаментов Loft Park более 1 миллиарда рублей, оставались бы ни с чем.
В рамках соглашения обязательства перед покупателями перешли от RED Development к ООО «МФТПА». А в конце лета 2020 года ООО «МФТПА» вместе со всеми активами было продано структурам «РГ-Девелопмент». По оценке Максима Лазовского, рыночная цена территории Loft Park могла приближаться к 4 миллиардам рублей.
Алексей Ковальчук
«"РГ-Девелопмент" мог приобрести площадку по стоимости около 3,8 миллиарда рублей, принимая во внимание ту сумму, в счет которой она была передана банку. Банк был заинтересован в скорейшей реализации объекта, но стоит учесть тот факт, что цены на рынке недвижимости постоянно растут», — отметил эксперт.
Согласно имеющимся у редакции неофициальным данным, в рамках данной сделки права соинвесторов на получение апартаментов было решено выкупить на ООО «Базил-Актив», близкое к «Абсолют Банку». Покупатели смогли вернуть свои вложения с дисконтом в 20 процентов от первоначальной стоимости. По словам Михаила Тополина, инвестировавшего в приобретение восьми апартаментов в комплексе около 40 миллионов рублей, «возврат практически 100 процентов инвестиций является уникальным случаем среди банкротств девелоперов».
Уголовное дело
На проблемы как Loft Park, так и других проектов RED Development, повлияло уголовное преследование и арест Алексея Ковальчука по неоднозначным обвинениям. По мнению следствия, несвоевременное исполнение заключенных договоров с покупателями является мошенничеством, а урегулирование и реструктуризация обязательств — лишь заглаживанием вины.
По словам самого предпринимателя, реструктуризация обязательств по всем незавершенным проектам RED Development, в том числе перед покупателями недвижимости, была начата задолго до подачи каких-либо заявлений и возбуждения уголовного дела и является доказательством ответственного подхода владельца бизнеса.
Изображение: Red Development
На защиту Ковальчука встала инициативная группа покупателей, заявив, что «никто, кроме него, не будет заниматься исполнением обязательств перед дольщиками, и никто более в этом не заинтересован».
Перспективы
Прошлые проблемы с дольщиками вряд ли серьезным образом скажутся на успешности реализации существующего проекта «РГ-Девелопмент» на данной площадке, считает Максим Лазовский. По его мнению, присутствуют лишь небольшие репутационные издержки. Гораздо больший вес имеют такие факторы, как возросшая конкуренция в городском округе и внешние факторы рынка.
В пресс-службе «РГ-Девелопмент» не смогли пояснить, урегулированы ли на данный момент все отношения с соинвесторами Loft Park, переадресовав вопрос к ООО «МФТПА». Тем не менее, по сведениям «Ленты.ру», права на апартаменты выкуплены в полном объеме, а небольшая часть покупателей смогла взыскать средства в судебном порядке.
Отметим, что это достаточно нетипичная история, когда застройщик сумел найти успешное решение, позволившее соинвесторам или дольщикам получить обратно уплаченные деньги. В десятках и сотнях аналогичных случаев участники проблемных проектов вынуждены годами ожидать возврата инвестиций и чаще всего остаются ни с чем, поскольку при банкротстве застройщика оказывается, что никаких средств и активов у него уже нет.