Последствия пандемии российские регионы будут ощущать на своей экономике еще не один год. О том, как справляется с экономическим кризисом строительный комплекс Ленинградской области и о приоритетах региона в этой сфере, «Ленте.ру» рассказал зампредседателя областного правительства по строительству и ЖКХ Михаил Москвин.
Пандемия затронула все сектора экономики без исключения. Какие изменения произошли в жилищном строительстве?
Рынок пошел в рост. Сейчас мы наблюдаем и увеличение объемов строительства, и рост цен. Они пошли вверх впервые за пять лет. Связано это с тем, что люди стараются инвестировать в недвижимость, считая ее самым защищенным от инфляции финансовым инструментом. С начала этого года уже введено более одного миллиона квадратных метров жилой недвижимости — в два раза больше, чем за тот же период прошлого года. При этом баланс ввода сместился в сторону индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Из общего количества введенного жилья — 0,627 миллиона квадратных метров — ИЖС. План по вводу — 2,2 миллиона квадратных метров, он уже выполнен на 47 процентов.
Рост цен вызван инфляционными процессами?
Не только. Очень сложная ситуация на рынке труда. Из-за пандемии наблюдается огромный дефицит специалистов рабочих специальностей. Серьезно подорожали и строительные материалы.
Как за последние годы изменилась градостроительная политика в регионе?
С момента назначения губернатором Александра Юрьевича Дрозденко, мы последовательно идем по пути создания комфортной среды и создания единых стандартов проживания. В 2012 году были приняты единые для всех территорий региональные нормативы градостроительного проектирования. В 2015 году через изменение федерального законодательства мы добились перераспределения полномочий: муниципальные образования перестали выдавать разрешения на строительство на многоквартирные дома, требуется обязательное согласование документов территориального планирования в комитете градостроительной политики. Три года спустя региональными нормативами была ограничена этажность в перспективных проектах: 9 этажей — в сельской местности и 12 — в городских поселениях. Но по градостроительному кодексу орган, выдающий разрешение, должен смотреть на правила землепользования и застройки, а не на региональные нормативы. Тогда появилось поручение губернатора всем муниципалитетам привести правила землепользования и застройки в соответствие с региональными нормативами и не выдавать РНС, которые противоречат региональным нормативам градостроительного проектирования. Часть муниципалитетов этого не сделала. Например, Всеволожск, где можно строить выше 12 этажей. Поэтому мы сдерживали натиск застройщиков, которые говорили, что по ПЗЗ можно.
Почему принято решение об ограничении высотного строительства в регионе 12 этажами?
Во-первых, люди должны жить комфортно, а не на головах друг у друга. Город должен быть для людей, а высотное строительство выгодно застройщику, который получает сверхприбыль от многоэтажек. Во-вторых, меньшее количество квадратных метров снижает затраты бюджета на социальную сферу — школы, детские сады, поликлиники и так далее.
Постановление об отмене действия проектов планировок территорий ППТ, которые не соответствуют РНГП, вступит в силу до конца апреля. Исключение только для тех компаний, которые завершают объекты в Едином реестре проблемных объектов. Застройщики-доноры получат возможность повышать этажность, соблюдая нормативы по обеспеченности территорий. Обязательное условие — наличие соглашения с областной администрацией о достройке проблемных объектов.
На практике оно уже применяется. С 2018 года было выдано всего пять РНС с превышениями. Во всех случаях получали доноры. Среди них — самая крупная российская компания ПИК, которая достраивает в Ленинградской области проблемные дома.
В прошлом году мы предупреждали застройщиков и органы местного самоуправления: кто не успеет привести всю документацию по территориальному планированию к РНГП, попадет под постановление об отмене действия ППТ. Мы посчитали проекты, которые попадают под действие нового постановления. Например, есть несоответствие по высоте зданий для проекта ЛСР во Всеволожске, ЦДС — в Мурине и Новосаратовке, «Арсенала» — в Буграх и еще несколько ППТ.
Долгое время в области строительство социальных объектов отставало от жилищной застройки. Получилось изменить ситуацию?
Да. Для создания города с нуля и до комфортной среды со всем набором объектов требуется около 10 лет. Мы потихоньку подтягиваем инфраструктуру: с 2012-го по 2020 год было введено в эксплуатацию свыше 80 детских садов на 13 тысяч мест, построено 17 школ на 8,4 тысячи учеников. В этом году планируем открыть еще 12 детских садов на 1775 мест и три школы на 2825 мест. В прошлом году мы завершили первую очередь областной детской больницы в Сертолове, активно строится медицинский центр в Юкках, поликлиника в Кудрове, в этом году начнется возведение поликлиники в Мурине. Отделение полиции в Кудрове уже строится, в Мурине идет подготовка к выходу на площадку рабочих.
Стали ли застройщики более ответственно подходить к исполнению социальных обязательств?
По-разному. Некоторые из них дома-то свои не достраивают. Но в основном застройщики уже понимают, что надо продавать среду и архитектуру, что люди знают, что такое энергоэффективность, экологичность и современные стандарты. Но тратятся на это они очень неохотно. У нас есть Дирекция комплексного развития территории Ленинградской области, которая строит социальные объекты за средства застройщиков. Это почти всегда проблемы с финансированием. Есть, пример, компания «Кудрово Град». Она не построила ни школу в Кудрове, ни выезд из микрорайона в Санкт-Петербург.
Бизнес рассуждает категориями цифр и формулой: построил — продал — заработал. И чем выше построил, тем больше заработал. Но складывается ощущение, что застройщики всячески сопротивляются решениям правительства, направленным на улучшение комфорта и качества жизни граждан…
Есть ответственные застройщики, заинтересованные в добром имени и создании среды для покупателей. Но в основном они заинтересованы в сокращении издержек любой ценой. Мы сейчас видим беспрецедентное давление на комитет Госстройнадзора с самых разных сторон и склонны связывать его с бескомпромиссной позицией комитета по согласованию документов территориального планирования.
Влияет ли это на маржинальность проектов?
Сейчас застройщики стараются продать любой ценой. У нас несколько проектов были выведены на рынок в конце декабря, когда застройщики посчитали годовую выручку и срочно решили продавать еще. И люди пытаются купить любой ценой. Застройщики рассказывают, что у них около 90 процентов — ипотечники, при этом часть из них берет кредит на первоначальный взнос.
То есть возмущения девелоперов изменением градостроительных норм не обоснованы?
С точки зрения застройщика, они теряют прибыль. Мы считаем, что нужно думать о людях, а не о прибыли. И продолжаем создавать более спокойную, не агрессивную урбанистическую среду жизни для людей. Но и делаем отступления. Так, например, ГК «ПИК» разрешили строить свыше 12 этажей, поскольку компания достраивает два проблемных жилых комплекса.
Как еще областное правительство стимулирует ответственных застройщиков? Какие меры поддержки оказываются регионом?
Мы сокращаем их издержки. Ленинградская область единственная из регионов, кто выкупает у застройщиков социальные объекты. Так, до конца 2036 года по нашей программе «Социальные объекты в обмен на налоги» в регионе предусмотрено строительство 213 объектов образования (161 детский сад и 52 школы). Из них построено уже 59 детских садов и 11 школ. Все они или выкуплены, или находятся в процессе перехода прав собственности.
На этой неделе губернатор поручил правительству проработать вопрос субсидирования процентной ставки по кредитам застройщиков.
Помогают ли вам федеральные органы власти?
Да. От одного до трех миллиардов рублей с 2015 года приходит на развитие инфраструктуры из федерального бюджета по программам «Развитие современного образования», «Стимул», «Безопасные и качественные автомобильные дороги», «Развитие сельских территорий». Мы просили не исключать социалку из «Стимула», но там оставили дороги и сети, сейчас мы перестраиваемся. Мы с нетерпением ждем начала выпуска облигаций «Дом РФ», о которых говорил президент в послании. С их выпуском у нас стартует проект ЛСР на 1 миллион квадратных метров на Ржевке.
Прошло уже почти два года как застройщики перешли на проектное финансирование и работу через эскроу-счета. Как это повлияло на рынок?
Переходный период был достаточно сложным. Два года назад был провал по старту новых проектов — застройщики спешили заканчивать по старым правилам и смотрели, как заработают новые. Число разрешений на строительство снизилось, но для нас это не критично. Дело в том, что Ленинградская область уже на протяжении нескольких лет занимает первое место в РФ по показателю строящегося жилья на одного жителя. По абсолютному показателю, конечно, небольшое снижение есть, связанное с переходом на эскроу-счета, но постепенно происходит выравнивание. Застройщики научились работать с банками. Сегодня в области работает 89 застройщиков, они возводят 297 МКД общей площадью 4,7 миллиона квадратных метров, заключено 40,5 тысячи 16 ДДУ на 122 миллиарда рублей. С эскроу строит 31 застройщик, 96 МКД, общей площадью 1,735 миллиона квадратных метров, заключено 9,1 тысячи ДДУ на 37 миллиардов рублей. Что приятно, увеличивается малоэтажное строительство.
Замминистра финансов Алексей Моисеев на днях заявил, что в целом проблема обманутых дольщиков осталась в прошлом. И достаточно успешно работает Фонд защиты прав дольщиков. Сколько сейчас проблемных объектов в регионе и как решается этот вопрос?
В дорожной карте у нас около 200 таких домов. Примерно 100 из них — без ДДУ. По ним уже приняты решения о достройке или выплате компенсаций обманутым дольщикам. 105 объектов из ЕРПО на территории Ленинградской области ожидают решения Фонда. До 2025 года на решение проблем дольщиков планируется направить около 7 миллиардов рублей, сейчас подтверждено 3,6 миллиарда рублей. Наша задача сократить траты бюджета, поэтому хотим сделать это на взаимовыгодных условиях с застройщиками.
Когда планируете закрыть вопрос с обманутыми дольщиками?
До 2023 года правительство поручило всем регионам дать ответ по каждому из проблемных объектов, каким образом он будет восстановлен или будет выплачена компенсация. Понятно, если решение о достройке будет принято в 2023 году, то завершится строительство в 2024-2025 годах.
В достройке проблемных объектов принимают участие так называемые компании-доноры. Понятно, что они недополучают доход. Как улучшить экономику их проектов?
Сейчас есть около 10 компаний-доноров в регионе, кто в силах осуществить достройку проблемных объектов. Но им это еще и интересно с финансовой точки зрения. Да, часть прибыли они направят на достройку проблемного объекта, но их маржинальность все равно будет выше, если они строили просто 12-этажные дома. Дело в том, что наша программа поддержки доноров помимо разрешений на высотное строительство предполагает еще несколько компенсационных мер: первоочередной выкуп социальных объектов в проектах донора, строительство дорожной, инженерной инфраструктуры за счет бюджета области, благоустройство на средства бюджета в кварталах донора, льготы по подключению к сетям и так далее.
Всего с 2015 года введены в эксплуатацию без участия бюджетных средств 64 дома, строящихся со значительным нарушением сроков передачи квартир. При этом наиболее активно этот процесс шел с 2018 года. Так, в 2018 году было введено в эксплуатацию 18 домов, в 2019 году — 22 дома, в 2020-м —19 домов. Всего за период с 2018 по 2020 год были восстановлены права 12 444 граждан-участников строительства.
Жизнь не ограничивается только домом, работой, школой или детсадом. Что предпринимает правительство для создания комфортной городской среды?
Социальные объекты первого плана — это сады, школы, амбулатории, второй план — полиция, поликлиники, спорт, третий — культура, досуг. При этом параллельно должно быть озеленение в пределах ППТ, скверы и общественные пространства, объекты комфортной городской среды (почти половина муниципальных образований в области участвует в этом, и стоимость программы — около двух миллиардов рублей) и рабочие места. Эти средства распределяются по населенным пунктам, и важно, что люди сами выбирают, что и где следует сделать. Очень хороший федеральный проект «Комфортная городская среда», продвигаемый Минстроем, в котором жители активно голосуют за желаемые изменения.