За первую половину 2022 года спрос на зарубежную недвижимость у россиян вырос на 84 процента по сравнению с прошлым годом. Почти половина тех, кто покупает жилье за границей, выбирает Турцию и Дубай. Но если в Турцию люди едут жить — недвижимость здесь можно купить от 30 тысяч долларов, а в перспективе получить гражданство, — то Дубай, прежде всего, дает возможности для бизнеса. Средний чек на жилье в ОАЭ в десять раз больше, чем в Турции, но и доходность инвестиций тоже выше. Для большинства покупателей подобное приобретение — способ спасти капитал и уберечься от колебаний курса. Эксперты считают рынок перспективным и указывают, что у него есть свои неожиданные особенности. Миллионные покупки за тридцать секунд — в материале «Ленты.ру».
Белоснежный особняк, отделанный итальянским мрамором, десять спален, тренажерный зал и парикмахерская, частный пляж протяженностью семьдесят метров — весной этого года на острове Palm Jumeirah была продана вилла стоимостью 280 миллионов дирхамов (76,2 миллиона долларов). Сумма побила рекорд 2015 года, когда в Дубае своего покупателя нашел огромный особняк за 185 миллионов дирхамов.
Еще одна крупная сделка была совершена в начале лета в фешенебельном районе District One — продан особняк стоимостью 24,26 миллиона долларов. Дом с восьмью спальнями площадью три с лишним тысячи квадратных метров считался самым дорогим в округе. По слухам, его приобрел инвестор из России.
В настоящее время Объединенные Арабские Эмираты — вторая по привлекательности страна для вкладывающихся в недвижимость россиян. Так, по данным агентства Knight Frank Russia, в мае 2022 года жильем в ОАЭ интересовались 18 процентов россиян, желающих приобрести недвижимость за рубежом. При этом 75 процентов всех запросов на недвижимость в эмиратах приходится на Дубай, 20 процентов — на Абу-Даби и 5 — на Рас-эль-Хайму.
Дубай — молодой город. Еще в середине XX века на его месте была маленькая деревушка на берегу Персидского залива, жители которой зарабатывали добычей жемчуга. Все изменилось в 1966 году, когда в этих краях открыли нефтяные месторождения. Именно тогда в Дубай из Европы и Америки потянулись инвесторы, а из Индии и Пакистана — рабочая сила. За первые семь лет население увеличилось в четыре раза, а сам поселок превратился в город — столицу одноименного эмирата.
Однако нефть оказалась для Дубая не главным фактором успеха — здесь ее немного, всего 5 процентов от всех запасов ОАЭ. Более важным драйвером стало появление в 1985 году свободной экономической зоны, внутри которой действуют льготные налоговая и таможенная системы, а иностранные предприниматели могут вести бизнес без участия местного партнера. Такая политика привлекла в Дубай множество инвесторов, в том числе и в сфере недвижимости.
В начале 2000-х город стал стремительно расти.
«За последние десять лет восприятие людьми Эмиратов изменилось, — рассказывает Максим Тяжкин, управляющий партнер агентства недвижимости Dubai Realty. — Если в 2010 предприниматели не понимали потенциала рынка ОАЭ и считали его инвестицией с высокими рисками, то в 2022 году Дубай стал мировым брендом».
За последние двадцать лет рынок недвижимости Дубая пережил несколько взлетов и падений. Мощный подъем случился в 2002 году — именно тогда сооружался первый в мире искусственный остров Palm Jumeirah, виллы на котором были распроданы за несколько дней, причем еще задолго до того, как закончилась отсыпка острова. За взлетом последовал обвал — во время мирового ипотечного кризиса 2008 года цены на недвижимость в Эмиратах рухнули в три-четыре раза. Однако, уже к 2015 году спрос начал восстанавливаться, а в 2020-2021 годах стал быстро расти.
«Новому буму на недвижимость в Эмиратах во многом содействовала эпидемия коронавируса, — поясняет Алексей Славута, представитель агентства недвижимости Premium Realty в Дубае. — Во время пандемии многие страны закрыли свои границы, Дубай же остался открытым. И люди, в том числе и из России, полетели сюда отдыхать и делать бизнес».
Последние полгода Дубай переживает ажиотажный спрос на жилье, причем во многом благодаря россиянам. «Июнь 2022 года стал рекордным по количеству сделок Дубая — 9000 трансакций, — говорит основатель агентства недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева. — А всего за второй квартал было совершено 25 тысяч трансакций, и это тоже абсолютный рекорд, на 10 процентов больше, чем в первом квартале 2022-го, и на 45 процентов больше, чем во втором квартале 2021-го».
На сайте Земельного департамента Дубая доступны данные по продажам за июнь: объем трансакций достиг отметки в 6,1 миллиарда долларов, что стало рекордом за много лет. Ажиотаж отмечается на фоне западных санкций в отношении Москвы: ОАЭ остаются открытыми для российского бизнеса, и россияне, потерявшие доступ к европейским рынкам жилья, вкладывают средства в Ближний Восток. Тем более что покупка недвижимости в Дубае дает собственнику право стать резидентом — свободно жить в стране определенный срок, открывать счета в местных банках, платить более низкие налоги, вести собственный бизнес.
«В Дубае никто не спрашивает о происхождении капитала, а в качестве оплаты принимают все: наличные, безналичные средства, криптовалюту, — поясняет Екатерина Румянцева. — Кроме того, здесь очень удобные схемы покупки недвижимости. Сделки можно совершать онлайн — сегодня доля таких продаж составляет более пятидесяти процентов».
По наблюдениям риелторов, пик активности на рынке недвижимости Дубая пришелся на март-апрель 2022 года — в этот период из Москвы в ОАЭ ежедневно вылетало по двадцать-сорок бизнес-джетов. «Это был момент, когда в Эмираты двинулись представители крупного бизнеса и чиновники, — рассказывает Алексей Славута. — Весной бюджеты на покупку недвижимости могли составлять и пять, и десять, и тридцать миллионов долларов».
Ближе к лету структура спроса поменялась. На Восток потянулся средний бизнес. Бюджеты сократились до 300-700 тысяч долларов, но покупателей стало больше. Всего за полгода в Дубае было зафиксировано 43 тысячи трансакций на общую сумму 114 миллиардов дирхамов (1 дирхам – 0,27 доллара).
«Я приобрел апартаменты с одной спальней в районе Beachfront Emaar за 700 тысяч долларов — хотел выгодно вложить валютные накопления и защитить их от колебаний курса. Жилье покупал готовое, поэтому лично летал на регистрацию, это заняло два дня. Через неделю сдал его в аренду, подписав контракт на два года. А сейчас оформляю вид на жительство для всей семьи и планирую, взяв кредит под залог уже имеющегося имущества, приобрести еще одни апартаменты», — рассказывает Александр, бизнесмен из Санкт-Петербурга.
На сегодняшний день в Дубае насчитывается около 300 тысяч русскоговорящих жителей — это примерно 10 процентов от всего населения города. В основном это бизнесмены в возрасте 40-50 лет и их семьи. Большинство из них — москвичи, но много также выходцев из Санкт-Петербурга, Владивостока, Екатеринбурга и Сочи.
«Наиболее востребованными среди российских покупателей являются апартаменты, на их долю приходится 81 процент продаж, — рассказывает Екатерина Румянцева. — На втором месте по популярности виллы — 18 процентов всех продаж. Важными характеристиками являются расположение в лучших районах у пляжа, соседство с парками, качество инфраструктуры и строительства, ликвидность проекта».
Сделки совершаются самые разные. Некоторые покупатели приобретают один большой дорогой лот, другие — несколько, но поменьше и подешевле. Александр Баландин рассказывает, что в начале весны его агентство продало за 17 миллионов долларов апартаменты площадью 2000 квадратных метров в одном из пентхаусов Palm Jumeirah. Но не менее удачной сделкой стала и продажа небольшого, 2500 квадратных метров, здания, которое новый хозяин купил целиком и превратил в апарт-отель.
«А еще сейчас популярна история — "купить этаж", — смеется Славута. — Это когда в здании выкупаются все доступные лоты на одном этаже. С моей точки зрения, это неправильно. При такой покупке может оказаться, что половина лотов не ликвидна: не самой востребованной площади или не туда выходят окна. Но это очень эмоциональная покупка. Люди любят сказать: "У меня в Дубае этаж!"».
Большинство апартаментов россияне приобретают, чтобы впоследствии сдавать в аренду.
Для сравнения, в Европе доход от аренды составляет от 2 до 4 процентов в год, схожие ставки в США и Китае. Выгодны также и так называемые спекулятивные инвестиции — когда клиент берет апартаменты на стадии начала строительства, а продает уже в готовом здании, зарабатывая на росте цен.
«Один из наших клиентов, купив три лота в проекте Address JBR в начале 2022 года, за полгода получил прибыль в 750 тысяч долларов США. На фоне последних событий каждый из его объектов вырос в цене на 250 тысяч», — подтверждает тенденцию Максим Тяжкин.
Однако после пандемии COVID-19 риелторы отмечают и другой тренд — россияне стали чаще покупать в Эмиратах дома для жизни. «До эпидемии загородные поселки стоили очень дешево, — рассказывает Александр Баландин. — Сейчас все раскуплено еще на стадии строительства. Люди хотят, чтобы у них был "запасной аэродром", куда, случись что, можно прилететь и жить спокойно».
В ответ на спрос на рынке недвижимости Дубая в 2022 году увеличился и объем предложения — на 130 процентов по сравнению с прошлым годом, отмечают аналитики агентства Kalinka Group. В первом полугодии было зарегистрировано 67 новых общедоступных проектов и еще 17 проектов с закрытыми продажами — для особых клиентов.
«На рынке новостроек самыми популярными районами стали: Business Bay, Downtown, El Merkadh, — говорит Екатерина Румянцева. — Также стоит обратить внимание на новый район Al Wasl — востребованность района была обусловлена реализацией таких знаковых на рынке проектов, как Central Park, Safa One/Two и Canal Front. Что же касается сделок на вторичном рынке, то они были в основном сконцентрированы в таких районах, как Dubai Marina, Business Bay и JVC».
Dubai Marina традиционно считается русским районом. До начала активной застройки в 2005 году он был окраиной Дубая — часть пути приходилось ехать по пустыне. Тогда однокомнатные квартиры продавались тут по 50-100 тысяч долларов, и многие россияне их покупали. Сегодня Dubai Marina превратилась в один из самых фешенебельных районов города, с каналом, небоскребами и рукотворным заливом, в котором стоят шикарные яхты.
«На мой взгляд, Dubai Marina хороша для кратковременного проживания или для одиночек. Семьям с детьми там жить некомфортно — очень плотная застройка, как в Сити. Поэтому сегодня россияне чаще покупают здесь апартаменты для сдачи в аренду — у туристов Marina пользуется большим спросом», — поясняет Алексей Славута.
Популярен у россиян и соседний район Palm Jumeirah — насыпной остров в заливе с высоты напоминает пальмовое дерево, состоящее из ствола и 16 листьев, окруженных полумесяцем волнореза длиной 11-километров. Площадь острова составляет около шести квадратных километров, с материком он связан 300-метровым мостом. Волнорез соединен с «верхушкой пальмы» подводным туннелем. Palma застроена дорогими домами, там тихо, спокойно, нет туристов, кругом море, но есть один недостаток. Когда район проектировали, не рассчитали транспортную нагрузку, и теперь на въезде на мост постоянно стоят пробки. Иногда, чтобы проехать по «пальме», требуется полтора часа.
Альтернативой Palma Jumeirah и Dubai Marina эксперты называют развивающийся сейчас Downtown и прилегающий к нему Business Bay, где много офисов и хороших апартаментов. Еще одним перспективным местом для инвестиций считается район Beachfront, расположенный в гавани Дубая. 27 небоскребов в стиле Майами, из окон которых открывается вид на море и пляж, зеленые террасы на крышах, развитая инфраструктура — ожидается, что Beachfront станет городом в городе, в котором можно будет жить, не выезжая за его пределы. В настоящее время район еще строится, предполагаемая дата сдачи первых башен — второе полугодие 2022 года, но россияне уже активно приобретают тут лоты.
Соответственно росту спроса растут и цены на недвижимость в Дубае. «Средний бюджет покупки в сегменте квартир увеличился на 46 процентов по сравнению с прошлым годом и составил 1,2 миллиона дирхамов. Стоимость квадратного фута увеличилась на 26 процентов за год и составила 1 750 дирхамов», — констатирует Екатерина Румянцева.
По данным интернет-сервиса зарубежной недвижимости Prian.ru, самая дешевая квартира, которая сейчас продается в Дубае, — студия площадью 42 квадратных метра в районе Jumeirah Village Triangle за 86 920 долларов. А одна из самых дорогих — вилла XLV Residence в районе Emirates Hills с семью спальнями, кинозалом, приватным винным погребом, открытым бассейном с видом на поле для гольфа. Ее стартовая цена — 61 256 100 долларов.
При этом у местного рынка есть свои особенности. Главная — сделки заключаются очень быстро. «Россияне ведь как привыкли? Приехать, посмотреть объект и взять два-три месяца на размышление, — рассказывает Алексей Славута. — В Дубае так не получается. Здесь застройщик выставляет дом на продажу, и говорит: "У вашего клиента есть 20 минут на то, чтобы оплатить первый взнос". Клиенты не верят, говорят: "Вы нас разводите!" И уходят думать. А когда возвращаются, оказывается, что объект давно продан».
«У нас забавная ситуация произошла на релизе новой башни в проекте Beachfront Emaar в июне 2022 — более 250 квартир были раскуплены за 30-40 секунд после выхода на рынок», — поддерживает Максим Тяжкин.
А еще в Дубае разрешено оплачивать недвижимость криптовалютой.
Разумеется, легко оплатить такие большие суммы в полном объеме могут далеко не все клиенты. Но есть несколько схем приобретения недвижимости в рассрочку.
Самая распространенная схема покупки — беспроцентная рассрочка на срок от трех до пяти лет, которую предлагают сами девелоперы. Клиент платит равными частями каждые три месяца фиксированную сумму денег в течение года-двух до завершения строительства, затем застройщик передает ключи, и далее на протяжении еще года или двух выплачивается остаток. При этом собственник может сдавать квартиру в аренду и перекрывать свои платежи по кредиту за счет взносов арендатора.
Другая возможность: начиная с 2008 года, иностранцы имеют право использовать ипотечные кредиты. Для этого потенциальный заемщик должен иметь резидентскую визу, быть официально трудоустроен или владеть собственным предприятием на территории эмирата.
Наконец, в Дубае есть такое понятие — rent-to-own. По этой схеме покупатель и продавец заключают соглашение, что покупатель имеет право выкупить недвижимость в течение нескольких лет по текущей рыночной стоимости, но вместе с тем может проживать в ней. Арендная плата при этом засчитывается как первоначальный взнос.
«А еще я бы рекомендовал обратить внимание на те объекты, в которых застройщики гарантируют доход, — советует Алексей Славута. — Девелоперы подписывают с покупателями контракт на пять лет и берут на этот срок недвижимость в управление, выплачивая пять процентов годовых. И покупатель уже не беспокоится: кому сдать квартиру? Как сдать? Съехал жилец или нет? Управляющая компания просто ежеквартально присылает на счет собственника деньги от дохода».
Дубай — не единственный эмират, в котором можно найти перспективную недвижимость. Брокеры советуют присмотреться, например, к соседнему Абу-Даби, в котором цена на жилье в два-три раза ниже. Атмосфера там спокойней по сравнению с Дубаем с его ультрасовременной архитектурой и шумным образом жизни. Поэтому приезжающие зачастую предпочитают Дубай для отдыха и досуга, а Абу-Даби — для постоянного проживания.
Еще одна интересная локация — Шарджа, где традиционно селились мигранты. Город нельзя назвать самым благополучным, но в Шардже есть туристические объекты, пляжи, развита инфраструктура, строятся современные районы. Здесь можно найти интересные объекты для инвестиций. Скорее всего, европейцы не станут снимать в Шардже жилье сами, но могут сдать его через управляющую компанию и арабам, и индусам, и пакистанцам. Чек в Шардже ниже, потенциальная доходность выше, так же как и возможность роста цены на аренду апартаментов.
Сейчас застройщики активно рекламируют недвижимость и в Рас-аль-Хайме — единственном эмирате, где в ОАЭ разрешено строительство казино. Но опытные риелторы пока в этой локации потенциала не видят. Собственнику жилья нужно, чтобы вложения окупились за 7-10 лет, а в Рас-аль-Хайме через 7-10 лет на рынке недвижимости только начнется какое-то движение. До того апартаменты или вилла будут простаивать, уверены эксперты.
Летом в Дубае низкий сезон. Столбик термометра поднимается до плюс 50 градусов. В такую жару здесь принято начинать день в пять утра, в обед спать, а вечером, с наступлением прохлады, работать до полуночи. Деловая активность снижена, в том числе и в сфере недвижимости. Но осенью брокеры ждут, что рынок обновит рекорды.
«Долгосрочные инвесторы в Дубае только выиграют от своих вложений. Особенно те, у кого будет недвижимость у воды, — говорит Максим Тяжкин. — В соответствии с планом до 2040 года, развитие города будет в дальнейшем идти не вдоль береговой линии, а вглубь, что автоматически увеличит стоимость недвижимости у воды. Также стоит следить за возможным открытием второй «пальмы» — Palm Jebel Ali. Если она запустится, то есть вероятность повторения многократного роста».
Эксперты Premium Realty, напротив, советуют обратить внимание на вторичный сегмент рынка. «Поскольку Дубай — молодой город, вторичное жилье тут развито мало. Между тем оно может стать очень выгодным вложением, — уверен Алексей Славута. — Недавно, например, один клиент приобрел виллу на Palm Jumeirah. Вилла строилась лет 10-15 назад по типовому проекту, который сейчас уже не актуален. Клиент приобрел ее за 15 миллионов долларов, еще 3 миллиона вложил в реконструкцию, а затем продал за 25 миллионов. И это на сегодняшний день вполне рабочая история».
Наконец, в Дубае со стороны россиян появился спрос на коммерческую недвижимость. Так, прямо сейчас Славута подыскивает для бизнесмена, который занимается организацией фуршетов, в аренду кухню.
Риелторам все чаще поступают запросы на пространства, в которых можно разместить магазинчики, студии интерьера или салоны красоты. Специалисты поясняют, что вместе с предпринимателями в эмират приезжают жены, которые тоже хотят заняться каким-нибудь бизнесом. И значит, россияне, вероятно, рассчитывают остаться в Дубае всерьез и надолго.