За последние два года количество новостроек Москвы, в которых можно приобрести кладовые, увеличилось почти в четыре раза. Растет их доля и в региональных жилых комплексах. Кладовые — помещения для хранения личных вещей, вынесенные за пределы квартиры, — оказались очень востребованной недвижимостью. Пока одни россияне расхламляют с их помощью жилье, другие — получают деньги. Зачем россияне покупают кладовки и как они благодаря этому зарабатывают на отдых на Маврикии, выясняла «Лента.ру».
Два года назад на одном из женских форумов девушка задала вопрос: «Купили квартиру на море, дом еще не сдан. Сегодня застройщик выставил на продажу кладовки в цокольном этаже. 10-12 квадратных метров с маленьким окном. Недешево, но в четыре раза дешевле за квадратный метр, чем стоимость квартиры. Мне пришла в голову идея: если купить две кладовки рядом, можно ли сделать студию и сдавать курортникам? Свет в кладовке будет...»
В комментариях одни посетители форума посмеялись над предпринимательницей, другие возмутились, но факт остается фактом: в последнее время кладовки становятся все более востребованным товаром, а россияне все активнее осваивают этот вид недвижимости.
Впервые мысль о том, что личные вещи можно хранить вне дома, высказали американцы в 1960-х годах. Именно тогда в США, а затем и в Европе начали распространятся склады индивидуального хранения (self storage). Порой для удобства чуланы устраивали прямо в жилых зданиях, на цокольных этажах. Их так и называли — keller, что по-немецки означает «погреб», «подвал».
В массе своей советские граждане хранили скарб на антресолях и на балконах, которые в те годы не были застеклены. На антресоли обычно отправлялись коробки с обувью, чемоданы со сложенной в них летней или зимней одеждой, детские коляски. На балконах складировались велосипеды, лыжи, санки, банки из-под домашних консервов...
Хранить личные вещи вне квартир россияне начали только в нулевых. «Есть версия, что тренд на кладовки создали собственники квартир в старом жилом фонде, — рассказывает Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи». — Места для хранения они устраивали прямо в подъездах — например, в шахтах мусоропроводов, выведенных из эксплуатации». Застройщики подхватили эту тенденцию, сообразив, что таким образом жильцам можно продать не только жилые, но и нежилые помещения. Кладовые, именуемые на европейский манер келлерами, стали появляться в новостройках, преимущественно бизнес- и премиум-класса. А с 2010-х годов девелоперы добавили помещения для хранения и в дома массового сегмента.
В настоящее время кладовыми оборудовано 70-75 процентов только что построенных жилых комплексов. В основном келлеры преобладают в проектах премиум- и бизнес-класса — в этом сегменте кладовые помещения имеют 86 и 83 процентов ЖК соответственно, приводит статистику директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. В комфорт-классе доля жилых комплексов с кладовыми составляет 64 процента. При этом в большинстве проектов их количество не превышает 10-20 процентов от общего числа квартир или апартаментов в ЖК.
Кладовки, как правило, очень быстро раскупаются из-за ограниченного предложения, отмечают специалисты. Наиболее активные продажи фиксируются в первые месяцы после их выхода в реализацию.
Кроме того, меняется и сама культура хранения, отмечает Сергей Зайцев. Хозяева квартир больше не хотят захламлять балконы и лоджии — напротив, на них все чаще оборудуют зоны отдыха.
Внесла свой вклад в развитие нового формата хранения и пандемия, и связанный с ней переход многих сотрудников на удаленную работу. «Людям, оказавшимся в самоизоляции, хочется иметь дома больше свободного жилого пространства, без нагромождения вещей, хочется иметь полноценный балкон, а не склад», — добавляет Леушин.
Так как же выглядит сегодня помещение для хранения личных вещей россиян? В современных жилых комплексах кладовые располагаются в подвалах и цоколях зданий либо на этажах, по соседству с квартирами. Обычно это комнатки средней площадью 4-5 квадратных метров, причем площадь эта выделена изначально. До последнего времени максимальный размер келлеров никак не регламентировался, однако в декабре 2022 года площадь хозяйственных кладовых в новостройках была ограничена 10 квадратными метрами (соответствующие коррективы внесены МЧС в приказ «Системы противопожарной защиты»).
Кроме того, до недавних пор в кладовках почти не было удобств. Теперь, по словам экспертов, они все чаще сдаются с косметическим ремонтом — потолок и стены покрашены, пол выложен плиткой. Приобретают келлеры по договору долевого участия, причем сделать это можно как в готовом доме, так и на стадии строительства. Единственный нюанс: некоторые застройщики не выставляют кладовые помещения в открытую продажу, а предлагают их только тем, кто купил жилье в этом жилом комплексе.
«В наших проектах, как правило, кладовые помещения проектируются площадью от 3 до 6 квадратных метров. В них предусмотрены закрывающаяся входная дверь, освещение и клинкерная система пожаротушения. Попасть в них можно не выходя из дома», — рассказывает Александр Леушин.
Что касается цен, то в последние годы они росли, особенно резко подскочив в период пандемии — почти на 20 процентов. Сегодня в Москве в пределах МКАД цены стартуют от 275 тысяч рублей за кладовую площадью 2,9 квадратного метра, отмечают в компании «Этажи». В целом же по стране цены на келлеры начинаются от 45-50 тысяч рублей, а самая доступная стоимость одного квадрата кладовки в регионах — 7 с небольшим тысяч рублей.
На сегодняшний день самая доступная кладовая из тех, что представлены в открытой реализации в столице, предлагается в Новой Москве, в жилом комплексе «Южные сады». Ее стоимость составляет 227 тысяч рублей, а площадь — 2,6 квадратного метра, сообщают в компании Est-a-Tet.
Самая дорогая кладовая — в старой Москве. Это помещение площадью 12 квадратных метров с косметическим ремонтом, хорошей транспортной доступностью и возможностью использовать келлер в качестве офиса, за которое застройщики просят 3,5 миллиона рублей.
По наблюдениям специалистов, сегодня кладовку в придачу к квартире покупает каждый третий собственник жилья. «У нас в доме весь подвал — кладовки, — пишет одна из участниц форума U-mama, на котором в том числе обсуждаются жилищные вопросы. — Мы взяли 5 квадратных метров за 120 тысяч рублей. Очень довольны! Умещается много при грамотной системе хранения. Платим за содержание около 150 рублей в месяц, поставили счетчик — свет по нему. Сделали вентиляцию. На полу муж положил плитку, а стены во всем подвале были оштукатурены и покрашены. По одной стенке — стеллаж из «Леруа», там елка 2,5 метра, сезонные вещи разные. По противоположной — две морозильных камеры, рядом стеллаж, который муж сделал сам. Там винчик и мои припасы. По стене напротив входа на специальных крюках — сезонная спортивная приблуда».
Другие россияне предпочитают кладовую не покупать, а брать в аренду.
Однако кладовая сегодня — не только для хранения личных вещей. В последние год-полтора россияне все чаще приобретают келлеры, чтобы зарабатывать на них, сдавая в аренду. Для многих жителей страны сейчас это самая доступная инвестиция.
«Как-то раз я помогла одному мужчине пенсионного возраста приобрести доходную недвижимость, — рассказывает частный инвестор из Санкт-Петербурга Наталья Ардонская. — После покупки у него осталось два миллиона рублей, которые он хотел куда-нибудь вложить. Расспрашивал про дворницкие. А я в ответ: "Все же просто — кладовки берете и покупаете!" Он зашел в хороший объект и освоил свои деньги. Теперь на доход с кладовок ездит вместе с дочкой отдыхать на Маврикий — оказалось, они очень любят путешествия».
Наталья Ардонская по образованию маркетолог, работала директором по маркетингу торговой сети «Лента». Кроме того, у нее был собственный бизнес, а несколько лет назад она стала профессиональным инвестором, специализирующимся на так называемом делении большого на малое (например, когда просторные квартиры превращаются в студии). «Я люблю работать с мелким форматом: гаражи, кладовки, паркинги, — говорит Наталья. — И всегда стараюсь донести до людей, что инвестировать в недвижимость можно и с низким порогом на вход, начиная от 100 или даже 50 тысяч рублей».
Кладовыми Наталья плотно занялась в прошлом году, когда после бурного роста в 2020-2021 годах рынок недвижимости стал схлопываться. Она сделала сплошной мониторинг кладовок в новостройках двух столиц и выяснила, что в Санкт-Петербурге келлеры можно купить свободно в 30 жилых комплексах из 300, а Москве — примерно в 150 ЖК из 1000. Цены на них были умеренные: самая дешевая кладовая в Москве за МКАД, в 24 минутах пешком от станции метро «Ольховская» стоила 31 тысячу рублей за квадратный метр, а в Санкт-Петербурге найден келлер по цене 26 тысяч рублей за квадратный метр. Убедившись, что у кладовок есть потенциал, Наталья стала продавать данные отчетов интересующимся этим сегментом рынка вкладчикам.
Более того, одну из кладовок инвесторы выставили на продажу — в качестве теста. Причем умножили ее стоимость на два, запросив 550 тысяч. Спустя два месяца от того момента, когда кладовка была куплена, ее готовы были приобрести на вторичном рынке по цене вдвое дороже. Оказалось, что застройщик, заметив интерес покупателей к кладовым в этом жилом комплексе, сначала остановил продажи, а затем поднял цену келлеров до 90 тысяч за квадратный метр. И новая кладовая схожей площади обходилась клиентам уже почти в 600 тысяч рублей.
Схема покупки кладовой в целом не отличается от схемы приобретения квартиры. Ее можно оплатить сразу и полностью — в этом случае можно рассчитывать на скидку от девелопера. Можно взять в ипотеку. Кроме того, в последнее время все больше застройщиков дают на кладовки рассрочку. По словам Ардонской, сейчас в Санкт-Петербурге есть объект в готовом доме, в котором приобрести кладовку можно за стартовый взнос в 20 тысяч рублей. Рассрочка действует до мая 2027 года. На этот период келлер можно сдать в аренду и гасить этими деньгами платежи. Через четыре года, когда собственник окончательно выкупит объект, он может продолжать его сдавать, а может продать — например, за 200 тысяч рублей, если ориентироваться на текущие цены. «Согласитесь, доходность просто сумасшедшая, учитывая, сколько покупатель вложил в объект на страте, — улыбается инвестор. — Такую стратегию я называю кладовка-копилка».
Кстати, в сентябре 2022 года Наталья и сама приобрела несколько кладовых. Правда, купить их в выгодном на тот момент ПИКе она не успела, поэтому взяла в другом жилом комплексе — на стадии строительства. В марте этого года получила ключи. «На сегодняшний день мои кладовые уже выросли в цене на 20 процентов. Но для меня это мало. Поэтому я подожду, пока дом заселится, и буду их продавать» — рассказывает инвестор.
Поскольку кладовые — один из самых доступных россиянам видов недвижимости, их используют не только для хранения вещей, но и в самых разных целях.
Другой пример: арендаторы сняли сразу два келлера, в одном устроили производство досок для серфинга, в другом хранили складские остатки. Мини-мастерскую в кладовке сделать можно, хотя и с некоторой осторожностью, говорит Ардонская.
А еще в сети можно встретить историю о том, как бедный студент купил за 70 тысяч рублей кладовую в три квадратных метра и стал в ней жить: спал на раскладушке, обедал и готовился к сессии на подоконнике. Правда, эксперты рынка утверждают, что использование кладовых в качестве жилья — не более чем миф, управляющая компания это сразу заметит.
Впрочем, как бы ни были привлекательны кладовые, определенные риски в такой недвижимости есть. Специалисты рассказали «Ленте.ру», на что нужно обратить внимание при покупке, эксплуатации и управлении келлером.
Планировка. Очень важно еще до приобретения помещения ознакомиться с его планировкой и расположением. Желательно, чтобы кладовая была как можно ближе к лифту или входу, чтобы удобно было таскать в нее вещи (правда, такие лоты дороже). Также нужно убедиться, что в ней не проходят трубы и вентиляционные короба. По словам Натальи Ардонской, известен случай, когда инвестор приобрел онлайн келлер, который по горизонтали был рассечен коробом, и пользоваться им было невозможно.
Организация хранения вещей. «В кладовых, расположенных в подвальных этажах, вещи рекомендуется хранить на стеллажах, чтобы исключить подтопление в случае прорыва технических коммуникаций. А вот кладовки с косметическим ремонтом на этажах можно использовать как гардеробные», — поясняет Сергей Зайцев. Кроме того, если кладовая сдается в аренду, имеет смысл составить подробный договор, в котором ответственность за хранение вещей будет переложена на арендатора — это очень выручит в случае форс-мажора.
Входная дверь. Обычно вход в кладовую закрыт металлической дверью. Но иногда вместо двери стоит сетка. В таком случае это, скорее всего, бывший паркинг, который застройщики не смогли продать и «напилили» на кладовые. Формально подобные боксы даже называются мото-места. Естественно, они менее ликвидны, чем полноценные кладовки, и порой у них нет даже своего кадастрового номера.
А еще при сдаче в аренду кладовые, по сравнению с квартирой, приносят меньше дохода в абсолютном значении — в среднем 5000 рублей в месяц при вложениях в 250-300 тысяч рублей. Зато люди заезжают в келлеры всерьез и надолго. К тому же кладовые помещения очень трудно испортить, а на дверь всегда можно повесить замок, если арендатор вдруг задолжал оплату.
В ближайшем будущем популярность кладовых в жилых комплексах будет только расти, предполагают эксперты. «От года к году средняя площадь квартир в массовом сегменте и бизнес-классе уменьшается, а ряд застройщиков отказываются еще и от балконов, — говорит Александр Леушин. — Это вынуждает владельцев искать альтернативные места для хранения». Вместе с тем крупные центры хранения часто находятся довольно далеко от жилых кварталов — например, на территории бывших промзон. До кладовой же, расположенной в доме, буквально подать рукой.
«Растущий спрос на кладовые будет подогревать цены, поэтому чуда с их падением ждать не стоит, — утверждает Сергей Зайцев. — Выгодно купить их можно либо на старте продаж, либо у собственников, которым помещение досталось в качестве бонуса, и при срочной продаже они готовы реализовать его с дисконтом». Кроме того, на рынке уже появляются новые варианты — например, машино-места с небольшой кладовкой, устроенной на одной парковочной площади.
Предчувствуя это, люди спешат заработать. «Сейчас в кладовки "заходят" люди с большими бюджетами, — говорит Наталья Ардонская. — Года через два-три эта сфера будет уже не так интересна. Инвесторы осваивают бюджеты по 10 миллионов рублей и выше. Недавно разговаривала с одним вкладчиком, он говорит: "У меня 15 миллионов рублей, и я хочу их разместить их в кладовки". Я ему: "Погоди, давай диверсификацию делать". Все-таки вложить 15 миллионов рублей только в кладовки — это очень смело».