Популярность удаленной работы во всем мире продолжает расти, и эта тенденция, по мнению большинства аналитиков, сохранится в ближайшие несколько лет. Пока сотрудники работают из дома, офисы и бизнес-центры, где когда-то кипела жизнь, простаивают, не принося своим владельцам ничего, кроме расходов на содержание. Пустующим площадям нужно срочно искать новое применение, ведь если эту проблему не решить сегодня, то завтра мегаполисы могут потерять сотни миллиардов долларов, предупреждают эксперты. Какие метаморфозы ожидают рынок офисной недвижимости — в материале «Ленты.ру».
Пандемия коронавируса всего за несколько лет кардинально изменила привычную жизнь офисных сотрудников. Возможность удаленной работы оказалась настолько привлекательной, что многие специалисты остались трудиться из дома даже после снятия всех карантинных ограничений. Поиск баланса между работой и личной жизнью, отсутствие затрат на ежедневные поездки до офиса и обратно, шанс вырваться из-под постоянного надзора со стороны начальства сделали свое дело. Всего за несколько лет — с начала 2020-го по конец 2022 года — посещаемость деловых помещений значительно упала и оказалась ниже допандемийного уровня на 30 процентов. Тенденция продолжилась и в этом году. К июлю только 37 процентов сотрудников крупных фирм по всему миру вернулись в офисы, сообщили аналитики Глобального института международной консалтинговой компании McKinsey.
Эксперты полагают, что эта тенденция сохранится надолго. Например, каждый десятый опрошенный в ходе исследования заявил, что скорее предпочтет уволиться, если руководитель компании потребует от него каждый день трудиться в офисе. Более того, люди готовы идти даже на существенное сокращение зарплаты — лишь бы это позволило им работать из дома, когда они захотят. При этом значительную часть из ответивших подобных образом респондентов составили сотрудники, занимающие высокие должности в компаниях. Иными словами, представители топ-менеджмента, у которых есть рычаги давления и связи на уровне совета директоров или глав компаний. Готовность идти на высокие риски ради сохранения гибридного или полностью удаленного режима работы аналитики зафиксировали не только в американских, но и в европейских и азиатских мегаполисах.
Тренд на субурбанизацию в ряде ведущих стран мира, включая США, начался в первые месяцы пандемии и продолжается до сих пор, утверждают аналитики. Например, с 2020-го по середину 2022 года городское ядро (деловые кварталы и близлежащие районы) Нью-Йорка потеряло в общей сложности пять процентов населения, а Сан-Франциско и того больше — семь процентов. Больше всего от оттока населения пострадали мегаполисы, которые отличались высокими ценами на недвижимость, большой плотностью офисной застройки и ограниченной розничной сетью. В итоге горожане стали массово продавать свои дома и переезжать в пригороды, где стоимость жизни на порядок ниже.
В этом плане наиболее пострадавшими среди крупнейших городов мира стали американские мегаполисы — Даллас, Нью-Йорк, Сан-Франциско и Бостон. Единственной европейской столицей в рейтинге оказался Лондон. Эксперты объясняют это тем, что в центрах крупных городов США акцент, как правило, делается в основном на бизнес-центрах и в меньшей степени — на магазинах, ресторанах и других торговых точках. Исключение в этом плане составляет разве что Нью-Йорк, где стремительный отток населения в период пандемии во многом объяснялся его статусом одного из самых дорогих городов мира.
Стремительное снижение посещаемости офисов уже привело к сокращению стоимости деловых помещений в США на 40 процентов. Только в 2022 году подобная недвижимость в Соединенных Штатах подешевела в среднем на девять процентов. Продолжающийся по сей день спад повышает риски дефолтов местных компаний, которые зачастую брали кредиты именно под залог коммерческой недвижимости. До конца 2025 года в этой сфере подлежат погашению долговые обязательства на общую сумму 1,5 триллиона долларов, предупредили аналитики Morgan Stanley (MS).
Проблем заемщикам добавляет продолжающееся ужесточение денежно-кредитной политики со стороны Федеральной резервной системы (ФРС). С конца июля ключевая ставка продолжает держаться на уровне 5,25-5,5 процента годовых — максимальном значении с 2001 года. Ужесточение ДКП американского регулятора вкупе с высокой инфляцией может привести к значительному изменению условий по ранее выданным кредитам. Рефинансирование займов может повлечь за собой значительное удорожание кредитования. Рост долговой нагрузки клиентов, в свою очередь, рискует ударить по банковскому сектору американской экономики, представители которого до недавнего времени рассматривали коммерческую недвижимость в качестве важной статьи активов в структуре своих портфелей.
Крупнейшим источником финансирования этой отрасли в 2022 году были относительно небольшие по объемам капитализации американские региональные банки. Именно подобные финансовые организации сильнее остальных пострадали от оттока клиентов и закрытия вкладов на фоне кризиса, начавшегося весной 2023-го после краха крупных инвестиционных финансовых организаций — Silicon Valley Bank и First Republic. Это обстоятельство привело к тому, что мелкие банки стали менее охотно выдавать новые кредиты клиентам из-за возросших рисков неплатежеспособности последних.
Согласно прогнозу главного инвестиционного директора банка Morgan Stanley Лиз Шалетт, условия по более чем половине из коммерческих ипотечных кредитов на сумму 2,9 триллиона долларов будут изменены в ближайшие несколько лет. В свою очередь, проценты по новым займам могут увеличиться на 3,5-4,5 пункта.
Схожая проблема наблюдается и на европейском рынке коммерческой недвижимости, констатировали аналитики юридической компании Weil, Gotshal & Manges. Только в 2022 году общий объем кредитов, выданных под залог коммерческой недвижимости (строящейся и уже эксплуатируемой), облигаций и других долговых обязательств компаний-арендодателей в Евросоюзе (ЕС) и Великобритании превысил отметку в 1,9 триллиона евро. Их них около 390 миллиардов заемщикам предстоит погасить до конца 2023-го.
При этом, согласно подсчетам Bloomberg, по состоянию на начало 2023 года, 175 миллиардов выданных кредитов под залог недвижимости уже находились под угрозой срыва. Аналитики объясняют подобную тенденцию общим обесцениванием коммерческих объектов. Например, в Великобритании цены на деловые помещения и офисы снизились более чем на 20 процентов.
В Европе, как и в США, многие клиенты начали активно вести переговоры с банками о рефинансировании собственных долговых обязательств.
В противном случае компаниям будут грозить банкротства и риски принудительной продажи деловых центров за бесценок. Говорить же о возможности продажи коммерческой недвижимости по более-менее выгодной стоимости сейчас практически невозможно из-за резкого снижения спроса на подобные объекты, сетуют эксперты.
Аналитики McKinsey рисуют неутешительную картину для мировой офисной индустрии. Согласно их прогнозу, при сохранении роста популярности удаленной работы в ближайшие шесть лет суммарные потери девяти крупных мировых мегаполисов (Сан-Франциско, Лондона, Нью-Йорка, Хьюстона, Парижа, Мюнхена, Токио, Пекина и Шанхая) могут составить 800 миллиардов долларов.
Наибольшее сокращение офисных площадей, по мнению экспертов консалтинговой компании, будет наблюдаться в Сан-Франциско (минус 22,4 процента) и Нью-Йорке (минус 17,6 процента). В тройку антирейтинга также попал Лондон, где потребность в деловых помещениях к 2030 году снизится на 14,9 процента. Из мегаполисов Евросоюза (ЕС) наибольшее снижение произойдет в Мюнхене (минус 10,5 процента), а в Париже этот показатель сократится на 8,2 процента. В Хьюстоне, как ожидается, спад составит 9,5 процента, а в азиатских мегаполисах сокращение будет варьироваться в пределах 5,9-7,8 процента.
Негативные последствия офисного кризиса с большой долей вероятности распространятся на торговую и жилую недвижимость, расположенную поблизости от бизнес-центров. Цены на подобные объекты снизятся вслед за сокращением стоимости аренды деловых помещений, а их посещаемость продолжит падать на фоне растущего оттока городского населения. Владельцы близлежащих ресторанов и магазинов могли бы выправить ситуацию за счет предоставления больших скидок, но на проведение подобных акций они вряд ли пойдут из-за резкого спада прибыли и рентабельности бизнеса. Падение посещаемости офисов также приведет к переизбытку свободных площадей класса B и C, расположенных в основном в старых зданиях. Речь идет о деловых площадях в более удаленных районах города (офисы категории B), а также о помещениях, которые арендуются у предприятий для офисной деятельности, но изначально не предназначенных для нее (С).
Многие сотрудники будут стремиться сохранить за собой преимущества жизни вне офиса из-за меньшего объема нагрузки, объяснил глава инвестиционной компании Blackstone Стивен Шварцман. Кроме того, удаленщикам не нужно тратиться на деловую одежду для соблюдения строгого дресс-кода и переплачивать за обеды в дорогих ресторанах, расположенных вблизи или внутри офисных центров. Все эти атрибуты бизнес-жизни в среднесрочной перспективе могут остаться в прошлом на фоне роста спроса на загородную недвижимость и возможности работать большинство дней в неделю из дома.
В исследовании аналитиков McKinsey не приводятся данные по ситуации с офисными помещениями в России, несмотря на то что Москву можно считать мировым мегаполисом хотя бы по общему количеству городского населения. Участники местного рынка говорят о схожей тенденции в столичном регионе. Так, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина ожидала роста доли премиальных свободных деловых площадей в Москве на 4,5 процентных пункта — с 10,5 процента в начале января до 15 процентов к концу декабря.
Отчасти это объясняется оттоком иностранных компаний, которые на фоне международных санкций стали покидать российский рынок и освобождать принадлежащие им офисы. Однако, как уточняла Зимина, массового исхода зарубежных организаций в Москве не прослеживалось — иностранные фирмы были готовы либо оплачивать простой, либо сдавать помещения в субаренду для получения дополнительной прибыли. В 2023-м пустующих офисов стало больше. При этом тенденция затронула в основном премиальный сегмент, но практически не коснулась более дешевых деловых площадей. Рост доли вакантных премиальных офисов эксперты связали с уменьшением занимаемых помещений крупными арендаторами и продолжающимся отказом от своих площадей со стороны иностранных компаний.
Аналитики IBC Real Estate спрогнозировали сохранение ряда проблем на столичном офисном рынке до конца этого года. К негативным факторам они отнесли завершение сроков контрактов, поддерживающих бизнес-активность компаний, риски острой необходимости ремонта импортного оборудования на фоне ограниченного предложения поставщиков комплектующих, а также отложенный эффект от введенных западными странами антироссийских санкций. Такими темпами, указали аналитики, пустующих офисов (в премиальном сегменте) станет больше — их доля может вырасти с 12,8 до 15,2 процента.
Эта проблема актуальна не только для Москвы, но и для Петербурга. Согласно прогнозам экспертов, к концу 2023 года объем арендованных и купленных бизнес-площадей сократится на 17 процентов и окажется на уровне 300 тысяч квадратных метров против 362 тысяч по итогам 2022-го. Доля же свободных площадей в классе А к концу декабря вырастет до 14-15 процентов, а в категории В — до 12-13 процентов. Если в Москве аналитики прогнозировали резкое сокращение объема сданных деловых площадей по итогам 2023 года (296 тысяч квадратных метров против 341 тысячи в 2022-м), то в Санкт-Петербурге, напротив, — наращивание объемов сдачи на 20 процентов (с 165 до 200 тысяч). Последний фактор, по мнению экспертов, может привести к дополнительным проблемам для местного рынка коммерческой недвижимости и увеличению доли пустующих деловых площадей с учетом снижения спроса на подобные объекты.
К началу глобальной трансформации деловых центров уже начали готовиться в ряде стран, включая США. Например, власти Нью-Йорка в конце сентября 2023 года представили масштабный план развития мегаполиса на ближайшие годы. Одним из главных пунктов программы мэра Эрика Адамса стало преобразование пустующих офисных зданий в многоквартирные дома. Предполагается, что это поможет решить проблему нехватки доступной жилой недвижимости в центральных частях города и стабилизировать цены на квартиры в одном из самых дорогих городов мира.
В конце октября схожий план по преобразованию пустующих коммерческих площадей, но уже по всей стране, презентовали в Белом доме. Для реализации проекта власти планируют значительно увеличить размеры финансирования жилищных федеральных программ. Начать преобразовывать пустующие офисы планируется с бизнес-центров, расположенных в оживленных жилых кварталах. Затем изменениям должны будут подвергнуться и площади в центральных деловых районах американских городов.
Схожим путем пошли в Канаде. Опустевшие после пандемии коронавируса деловые пространства начали преобразовывать в современные лофт-апартаменты. Например, в Калгари подобной реновации подвергся десятиэтажный офисный центр, пустовавший на протяжении последних десяти лет. В начале 2023 года к деловой высотке пристроили балконы. В итоге в здании появилось в общей сложности 112 квартир c двумя и тремя комнатами, которые можно снимать по цене от 1,6 тысячи долларов в месяц. Местные власти заключили соглашения с владельцами еще пяти бизнес-зданий в центре города о предоставлении им дополнительных льгот, если те переоборудуют деловые пространства под жилье. В перспективе подобную офисную реновацию должны запустить в Галифаксе, Торонто, Онтарио и других крупных городах страны.
С планами масштабной реновации деловых районов еще во время пандемии также выступили власти Великобритании. В муниципальной администрации City of London Corporation тогда активно продвигали трансформацию знаменитого делового района «Квадратная миля», подразумевающую преобразование минимум 1,5 тысячи деловых помещений в жилье. Таким образом власти хотят вдохнуть новую жизнь в местный Сити и помочь деловому сердцу столицы адаптироваться к постковидной реальности. Так, для большего удобства горожан проект предполагает создание парковых зон, мест для отдыха, культурных центров, разветвленной системы велодорожек и обеспечение высокоскоростной связи 5G для быстрого доступа в интернет. Масштабное преобразование бизнес-пространства планируют завершить к 2030 году.
Необходимость более активной трансформации пустующих деловых помещений в 2023 году стала одной из основных тем для обсуждений на Всемирном экономическом форуме в Давосе. По итогам делового форума эксперты заявили, что по мере истечения действующих сроков арендных соглашений все большее число бизнес-зданий по всему миру будет находиться далеко не в самом лучшем состоянии. Если не заняться их перепрофилированием, подобные деловые пространства будет ждать запустение и дальнейший снос, предупредил глава глобальной консалтинговой компании JLL Кристиан Ульбрих.
В свою очередь, генеральный директор канадского девелопера Ivanhoé Cambridge Натали Палладичефф увидела пользу от офисной реновации в меньшем загрязнении окружающей среды. «Лучшее здание для планеты — это здание, которое вы не строите», — заключила она. Однако для реализации подобных программ отрасли неизбежно придется привлекать значительные государственные инвестиции. Без дополнительных вложений со стороны властей добиться выхода на принципиально иной уровень охвата географии таких проектов будет практически невозможно, так как перепрофилирование действующих бизнес-зданий является очень дорогим удовольствием. Именно от размера госсубсидий и уровня заинтересованности властей во многом будет зависеть дальнейшая судьба обезлюдевших офисов по всему миру. В противном случае пустынные бизнес-центры продолжат и дальше оставаться «белыми воронами», бесполезно занимая ценную городскую площадь и не принося никакой пользы.