После февраля 2022 года россиянам стало сложно покупать недвижимость в странах Евросоюза — из-за санкций, банковских ограничений и свернутых программ, предоставлявших вид на жительство в обмен на инвестиции. Единственная страна ЕС, которая сегодня лояльно относится к российским покупателям, — Испания. Там можно не только оформить собственность на российский паспорт, но и получить «золотую визу» при покупке недвижимости на сумму от 500 тысяч евро. В этом году россияне активно пользовались этой возможностью. Только за первую половину 2023 года они приобрели в Испании свыше двух тысяч объектов — апартаментов, таунхаусов и вилл. Спрос на жилье подскочил на 50 процентов. Что именно приобретают россияне на Пиренейском побережье Средиземного моря и сколько за это платят — выясняла «Лента.ру».
«В октябре текущего года один из наших клиентов приобрел квартиру в Бенидорме. Он планирует отдыхать там с семьей, а в остальное время сдавать», — рассказывает коммерческий директор агентства зарубежной недвижимости Tranio Елена Милишенкова. По ее словам, клиент долго решался на покупку. Изначально он хотел купить жилье в Испании еще весной 2022 года, но из-за внезапного изменения геополитической и экономической обстановки взял паузу, чтобы взвесить риски. Год спустя решение было принято. В конце лета он обратился в агентство недвижимости, чтобы выбрать подходящий объект, а в октябре стал владельцем апартаментов стоимостью 471 тысяча евро.
Недвижимость в Испании всегда ценилась у иностранных покупателей. Согласно официальной статистике, в первом полугодии этого года клиенты из-за рубежа приобрели в королевстве около 68 тысяч объектов, что составило свыше 20 процентов от всех продаж. Самыми активными инвесторами в испанскую недвижимость остаются британцы, купившие 9,6 процента объектов, следом идут жители Германии и Марокко — 8,1 и 7,6 процента соответственно.
«Интерес к покупке жилья в Испании появился у россиян еще в нулевых, — рассказывает главный редактор Prian.ru Филипп Березин. — Лидером продаж в те годы была Болгария, за ней шла Германия, Испания же занимала третье место». Спрос на страну был так велик, что, по данным Генерального совета нотариата Испании, с 2010 по 2020 год наши соотечественники приобрели на Пиренейском полуострове свыше 35 тысяч объектов недвижимости.
По словам риелторов, дом в Испании рассматривался тогда как дальняя дача. Чаще всего россияне покупали жилье в курортных районах: Аликанте, Косте-Бланка, Торревьеха — апартаменты здесь можно было приобрести за 120-350 тысяч евро.
В Барселоне и чуть севернее, в районе Коста-Брава, искали квартиры для постоянного проживания и учебы детей — ценник в этом случае был выше: от 300 тысяч евро до 1 миллиона. Дома в Марбелье и на Коста-дель-Соль считались богемным жильем. А недвижимость на Ибице и Тенерифе была признаком роскоши и успешности. Здесь проходили самые дорогие, хотя и единичные сделки.
Весной 2022 года, после начала спецоперации на Украине, ситуация резко изменилась. Как и другие страны Евросоюза, Испания ввела санкции против России. Так, число испанских банков, в которых граждане России могут открыть счет, заметно сократилось, кроме того, россиянам теперь разрешено хранить на депозите не более 100 тысяч евро. Свои ограничения ввел и Центробанк РФ — сначала за рубеж в месяц можно было переводить 5 тысяч долларов, затем 10 тысяч долларов, с лета 2022 этот лимит увеличился до 1 миллиона долларов (или эквивалента в другой валюте). Осложняло покупку и то, что прямое авиасообщение между Россией и Испанией было прекращено — добираться до сих пор приходится через Стамбул или Каир.
Весну 2022 года риелторы вспоминают как период полной неопределенности. «Был момент, когда в Испании россиянам сначала все счета закрыли, а потом разблокировали. Продажи в этот момент просели», — говорит Филипп Березин.
Однако уже летом покупательская активность восстановилась. Так, одной из самых запомнившихся сделок прошлого года в Tranio называют покупку двух квартир в Барселоне стоимостью 1,67 миллиона и 1,23 миллиона евро, которые одна семья выбрала для собственного проживания. Учитывая сумму транзакции, риелторы подключили к процессу юристов и партнеров из банковской сферы. В итоге осенью 2022 года сделка была успешно закрыта, а клиенты переехали в Испанию, оформив «золотые визы» для всех членов семьи.
Сегодня, по наблюдениям специалистов, Испания входит в топ-5 самых популярных у россиян направлений для покупки иностранной недвижимости. За первую половину года они приобрели в этой стране 2182 объекта жилой недвижимости, приблизившись к пиковым значениям начала 2014 года, когда граждане РФ купили на испанском рынке 2573 лота.
Правда, эксперты замечают, что эти данные требуют уточнений. «В Испании россияне нередко покупают строящуюся недвижимость, — говорит Елена Милишенкова. — Право собственности на нее оформляется уже после сдачи объекта. Поэтому на приросте регистрации в 2023 году отражается взлет спроса от российских инвесторов в 2021 и 2022 годах». Кроме того, Филипп Березин полагает, что значительная доля сделок на испанском рынке совершается сейчас теми россиянами, кто уже переехал жить в Европу.
По мнению риелторов, главный драйвер российского спроса — получение «золотой визы».
«Первый взлет спроса на объекты под программы ВНЖ мы зафиксировали после пандемии. Тогда доля заявок выросла с 4 до 16 процентов, — рассказывает Елена Милишенкова. — Вторая волна началась в 2022 году — сейчас доля клиентов, подбирающих жилье для "золотой визы", составляет 32 процента».
Другой сильный мотив — приобретение недвижимости для собственного проживания или сдачи в аренду. С этой целью объекты в Испании ищут около 20 процентов клиентов, отмечают специалисты. «Держать деньги в зарубежном банке сейчас не очень просто, а вот приобрести квартиру вполне реально, — поясняет Филипп Березин. — Заработать на такой недвижимости, возможно, много и не удастся, а вот вывести деньги из России — вполне. Часто такое жилье становится еще и страховочным вариантом».
Наконец, у граждан РФ появился интерес и к коммерческой недвижимости.
Объекты для покупки россияне выбирают самые разные. Так, для «золотой визы» чаще всего приобретают лоты по 500-600 тысяч евро, замечает Елена Милишенкова. Это может быть как одна большая вилла, так и несколько квартир поменьше. Например, двухуровневый таунхаус на Коста-Брава в ста метрах от пляжа с тремя спальнями, тремя ванными и небольшим зеленым патио за 520 тысяч евро. За 665 тысяч евро можно стать владельцем современной виллы в районе Аликанте, с собственным садом, бассейном и солярием.
Диапазон бюджетов жилья для собственного проживания, напротив, велик: от 70-80 тысяч евро до 1,67 миллиона. Экономварианты — это, как правило, квартиры на вторичном рынке. К примеру, в Торревьехе сейчас можно купить апартаменты на центральной набережной с одной спальней, гостиной и террасой за 76 тысяч евро. Покупатели, не стесненные в средствах, выбирают новостройки — апартаменты, таунхаусы, небольшие дома. Причем, многие клиенты просят, чтоб дом был подальше от больших дорог, а рядом с ним находилась школа.
Сделки с жильем, предназначенным для инвестиций, стартуют с 200 тысяч евро. Неплохой инвестицией считается, например, двухкомнатная квартира в Барселоне, в старинном доме рядом с бульваром Рамбла, в нескольких минутах ходьбы от моря, которая сейчас продается со скидкой за 385 тысяч евро.
Что же касается коммерческой недвижимости, то россияне выбирают в основном рестораны, кафе и супермаркеты. Обычно это объекты в крупных городах по цене от 300 тысяч до 1,5 миллиона евро, причем покупателям важно, чтобы площади уже были сданы в аренду минимум на десять лет вперед.
А вот домик в Испании у моря, так любимый россиянами в докризисные времена, похоже, утратил свою актуальность. По данным Tranio, интерес к курортной недвижимости упал с 38 процентов в 2019 году до 21 процента в 2023-м. При покупке жилья только для отдыха или отдыха, совмещенного со сдачей в аренду, многие россияне переориентировались на курорты Таиланда (острова Пхукет и Самуи) и Индонезии (остров Бали), уточняют эксперты.
Из-за заградительных мер, применяемых к россиянам, покупка жилья в Европе сегодня — тот еще квест. Но и риелторы, и клиенты за последние два года научились обходить многие препятствия. К примеру, они все чаще приобретают новостройки, оплачивая покупку с банковского счета, открытого в другой стране — Турции, Армении или Грузии. Другая возможность — открыть испанский счет до 100 тысяч евро, внести с него залог, а остаток перевести с банка другой страны.
Но самый неожиданный лайфхак — «покупка за рубли», рассказывают риелторы, работающие непосредственно в Испании.
Тем не менее уходящий год был щедр на яркие сделки. Так, в Tranio рассказывают, как подбирали квартиру россиянке, живущей во Франции. Женщина искала жилье рядом с пляжем за 300 тысяч евро. В итоге она выбрала просторные и светлые апартаменты с двумя спальнями в районе Плайя-де-Сан-Хуан, к северо-востоку от Аликанте. В момент покупки объект находился на стадии строительства — клиентка во-вот должна получить от него ключи.
А самой дорогостоящей сделкой в Испании в 2023 году риелторы считают покупку особняка в Барселоне за 1,52 миллиона долларов. «Виллу в престижном приморском районе приобрел русскоговорящий клиент из Израиля, который планирует переезд в Испанию вместе с семьей», — рассказывает Елена Милишенкова.
В целом испанский рынок недвижимости находится сегодня в хорошем состоянии, согласны эксперты. В отличие от Центральной Европы, где цены стоят на месте, в Испании они растут, прибавив за год около 3,7 процента. Спрос на жилье устойчивый. Отчасти это объясняется экономическим ростом, который сейчас начался в стране, и увеличением числа домохозяйств, а отчасти последствиями пандемии, во время которой строительство новых жилых комплексов замедлилось, а сами испанцы накопили средства, которые они готовы вложить в недвижимость.
В частности, аналитики ожидают, что одним из перспективных городов для инвестиций в ближайшее время станет Мадрид, где цены на жилье за год выросли на 3 процента. «Арендный рынок в этом городе показывает хорошую динамику, а швейцарский финансовый холдинг UBS включил Мадрид в пятерку мегаполисов с наименьшим риском возникновения "пузыря" на рынке недвижимости» — утверждает Елена Милишенкова.
А вот вопрос, насколько активно продолжат приобретать недвижимость в Испании наши соотечественники, пока остается открытым. «Все будет зависеть от геополитики, — говорит Филипп Березин. — Скорее всего спрос сохранится среди обеспеченных россиян, которые находятся за границей. Спрос среди тех, кто живет в России и имеет деньги на счетах российских банков, большим не будет — приобретать жилье в Испании им трудно. Да и непонятно, зачем? Либо ты живешь здесь — либо там. Но большинство людей этот выбор для себя уже сделали».