По данным ООН, сегодня за рубежом проживает свыше 11 миллионов россиян. При этом, по подсчетам Росстата, с 2000-х из России эмигрировало более 3,5 миллиона человек. У многих из этих людей в нашей стране была недвижимость, которой они распорядились по-разному. Одни закрыли свои квартиры до лучших времен, другие продали жилье, а третьи стали его сдавать. Возможно ли управлять квартирой в аренде из-за границы и с какими трудностями сталкиваются хозяева такой недвижимости — в материале «Ленты.ру».
«Предлагается в долгосрочную аренду современная студия рядом с метро "Беляево". Квартира после евроремонта и оборудована всей необходимой бытовой техникой. Заинтересованы в максимально стабильном нанимателе, так как проживаем за границей», — пишет в одном из Telegram-каналов по аренде квартир собственник Ksenia. «Наша семья сдает абсолютно обычную однушку без намека на дизайнерский ремонт. Моя свекровь живет рядом, может показать в любое удобное время. Мы с мужем за рубежом, подъехать не сможем», — продолжает Alexandra.
«Сдается комната 12 квадратных метров в квартире (40 квадратных метров) в трех минутах пешком от станции метро "Красносельская". Строго для девушки и без животных. Я собственник, но живу за рубежом. О просмотре договариваться с соседкой Мариной. Со мной решаем все административно-финансовые вопросы», — добавляет Mashitup.
Сдача жилья в аренду — один из самых популярных источников дохода для россиян.
Но если еще лет десять назад большинство владельцев делали это лично, встречаясь с арендатором, показывая ему квартиру и отдавая ключи, то теперь все чаще собственники прибегают к удаленной аренде. Причем многие россияне это делают, даже проживая за границей.
Практика сдавать квартиру в России, находясь при этом за рубежом, возникла еще в 2010-х годах, отмечают эксперты. «Действительно, в то время стало больше собственников, которые, имея недвижимость в столице, по факту проживали за городом, в других городах страны или за границей, — рассказывает руководитель департамента аренды компании «Миэль» Мария Жукова. — Однако, если квартира долго простаивает, это приносит ее хозяину только убытки, так как за жилье все равно приходилось платить коммунальные платежи и налоги. Поэтому для пустующей недвижимости выгоднее найти арендатора».
У риелтора Александра Харыбина схожие наблюдения. По его словам, сдавать квартиры, владельцы которых находятся за рубежом, он с партнерами начал в 2014-2015 годах, когда были введены первые санкции по отношению к россиянам. Правда, тогда таких людей было не очень много — 5-10 процентов от всех клиентов, но в пандемию удаленная аренда стала массовым явлением. «Хозяева квартир не могли приехать в Москву не только из-за границы, но и даже из другого города, поэтому доля дистанционных сделок в тот момент доходила до 40-50 процентов», — замечает эксперт.
Как на деле сдать квартиру, живя за рубежом? Эксперты называют несколько способов. Самый простой: собственник самостоятельно или с помощью риелтора подбирает квартиранта, а всем остальным (показы, подписание договора, проверка квартиры по необходимости и прочее) занимается его доверенное лицо. Другой вариант — владелец обращается в агентство недвижимости, ему подбирают арендатора, хозяин и жилец обмениваются контактами и дальше взаимодействуют самостоятельно. Во второй раз к риелтору обращаются, лишь когда срок аренды заканчивается и нужно принять квартиру.
Если у агентов есть доверенность, они подписывают договор с квартиросъемщиком сами. Если доверенности нет, собственник присылает скан договора либо оформляет сделку через приложение, уточняет специалист.
Третий путь — владелец поручает управление квартирой риелторской компании. «Наш сотрудник на основании доверенности от собственника подбирает арендатора и заключает договор найма, — поясняет Мария Жукова. — Затем в течение всего срока аренды он следит за состоянием квартиры, своевременной подачей показаний счетчиков, оплатой коммунальных услуг и платы за наем. А также решает все бытовые вопросы, возникающие при эксплуатации квартиры: мелкий ремонт, взаимодействие с клининговыми сервисами, со страховой компанией и прочее». По словам Александра Харыбина, квартиры, переданные в доверительное управление, как правило, проверяются каждые два месяца.
В зависимости от вида услуги варьируется и оплата. В первых двух случаях владелец квартиры единовременно выплачивает риелтору комиссию, составляющую 100 процентов от суммы сделки. Услуга сопровождения недвижимости обходится собственнику в 10-20 процентов от ежемесячного платежа, причем этот процент зависит от объема работ и полномочий, которым наймодатель наделил агента.
Конечно, в том, чтобы сдавать квартиру, живя за границей, есть определенные риски. Поскольку контролировать жилье на расстоянии трудно, хозяева нередко сталкиваются с тем, что арендаторы не оплачивают вовремя счета за воду и электроэнергию или не вносят квартплату, если по договору коммунальные расходы оплачивают квартиранты. Либо жильцы так обращаются с квартирой, что после их съезда в помещении приходится делать ремонт.
Чтобы избежать проблем при дистанционной сдаче квартиры, риелторы советуют всегда заключать договор аренды, а также составлять акт приема-передачи, в котором описывается состояние жилого помещения на момент подписания документа. Кроме того, как и в случае с обычной арендой, за квартиру берется залог в размере месячной стоимости найма, который тоже выступает гарантом сохранности имущества и оплаты коммунальных платежей. Наконец, удаленная аренда — это тот случай, когда имеет смысл жилье застраховать, замечают специалисты. «Мы всем арендодателям, заключившим с нами договор, независимо от места их проживания дарим полис страхования отделки и имущества или гражданской ответственности», — подчеркивает Мария Жукова. В России стоимость страхования составляет примерно 3 процента от годовой арендной платы.
Получать арендную плату с жильцов собственникам, живущим за рубежом, тоже непросто. Чаще всего квартиранты переводят деньги собственнику на счет в российском банке. Некоторые владельцы квартир пользуются платежными системами банков, не попавших под санкции, а особо продвинутые — криптовалютой.
Кроме того, собственники обязаны оплатить налоги. Их два: налог на имущество физических лиц и налог на доходы физических лиц (НДЛФ). Первая ставка составляет от 0,1 до 0,3 процента от кадастровой стоимости жилья, независимо от того, где находится собственник. К примеру, в Москве налог на имущество обходится в 0,15 процента при стоимости недвижимости от 10 до 20 миллионов рублей.
Что же касается налога на доход от сдачи квартиры, то он может рассчитываться по-разному. Так, по закону, любой россиянин, который находится за границей свыше шести месяцев (183 дней) утрачивает статус налогового резидента. Ставка НДФЛ для него автоматически повышается с 13 процентов до 30 процентов. Однако эту сумму можно сократить, уверяют эксперты.
«НДЛФ элементарно снижается оформлением самозанятости либо получением статуса "индивидуальный предприниматель", — поясняет Александр Харыбин. — И то, и другое сейчас можно открыть дистанционно. В таком случае даже если собственник не резидент, он все равно платит либо 4 процента как самозанятый, либо 6 процентов как ИП. Таким образом можно сдавать и квартиру, и апартаменты».
Специалисты считают, что с развитием цифровых технологий сдавать жилье удаленно становится проще, и уже не так важно, где находится его владелец — в стране или за границей. «Я думаю, в перспективе будет развиваться законодательство, регулирующее рынок дистанционной аренды, — делится наблюдениями Александр Харыбин. — Например, будет формализовано подписание документов, уже сейчас есть множество способов, как заверить договор удаленно: с помощью приложений, генерирующих электронную подпись или по смс. Скорее всего, дистанционная сдача квартир будет преобладать. Правда, эта сфера очень инертна, и чтобы в ней произошли кардинальные изменения, потребуется не один год».
«Дело даже не в удаленной аренде, — добавляет Мария Жукова. — Собственник, живущий за рубежом, — это крайний случай, особенно в настоящий момент, когда есть определенные сложности для самостоятельных и частых приездов в Россию. Нанять управляющего или обратиться в агентство недвижимости может любой, кому не хочется самому решать вопросы аренды, но хочется получать стабильный доход. Проживать за границей для этого совсем не обязательно».
Надежда, 49 лет, экономист, живет в Турции:
Я работала в одной шведской компании, которая весной 2022 года свернула свой бизнес в России. Сотрудникам предложили релоцироваться в Турцию, и я согласилась. Вместе со мной переехала и дочка-подросток.
В Москве у меня две квартиры. В одной остались жить родители, а вторую я сдаю. Это трехкомнатная квартира в Раменках. Я купила ее еще десять лет назад — дочке в приданое. Когда я ее в первый раз увидела, она мне очень понравилась — светлая, со свежим ремонтом, хорошо обставленная, причем часть мебели хозяин обещал оставить нам. Я решила, что пока дочь растет, буду ее сдавать. Планировала выставить ее за 90-100 тысяч рублей. Но когда прежний владелец вывез оттуда мебель, снял люстры и шторы, выяснилась, что она не такая уж и шикарная. Сдать ее удалось за 65 тысяч рублей.
Первым арендатором стала молодая женщина. Она оказалась содержанкой и прожила в «трешке» пару лет вместе с ребенком и няней. Когда съезжала, предложила заселить вместо себя брата. Я согласилась: брат так брат. А через некоторое время выяснилось, что на самом деле в квартире живет ее подруга — проститутка. Которая к тому же сдала две комнаты в субаренду еще двум девушкам, а эти девушки, в свою очередь, завели в доме собаку. Выселять их всех пришлось со скандалом!
Сейчас я со своими жильцами постоянно на связи и за квартиру особенно не переживаю. Хотя мелкие бытовые вопросы возникают постоянно. К примеру, в прошлом году я купила туда телевизор, новую стиральную машину и оплатила ремонт холодильника. Все это я делала дистанционно: арендаторы прислали мне варианты того, что они хотели бы приобрести, я выбрала то, что, на мой взгляд, оптимально по цене-качеству, они оплатили, предъявили мне чеки, а я вычла эти деньги из их квартплаты. Также дистанционно я слежу за оплатой воды и света — жильцы присылают мне фото счетчиков и чеки платежей.
Единственное, я за эти семь лет в связи с инфляцией дважды поднимала арендную плату. Сейчас она составляет 95 тысяч рублей. В последний раз я сделала это в сентябре прошлого года, увеличив платеж на 5 тысяч рублей. И мне тут же «прилетело» — арендаторы попросили отремонтировать старые окна. Я пошла им навстречу. Так что в целом я довольна, как у меня сложилось все со сдачей квартиры из-за рубежа. Не скажу, что 95 тысяч рублей — это большая сумма, если живешь в Турции, но кое на какие расходы ее хватает. Например, именно с нее я оплачиваю для дочки психолога. Эти занятия очень помогают ей адаптироваться в чужой стране.
Ольга, 42 года, психолог, живет в Испании:
Квартира, которую я сейчас сдаю, находится в Москве, в районе Нагатино-Садовники. Я приобрела ее в 2021 году, когда был рост цен на недвижимость, а у меня имелись свободные деньги. Так что изначально это был чисто инвестиционный проект.
Квартира — «евродвушка», 40 квадратных метров. Я покупала ее на стадии строительства. Дом сдали летом 2023 года, и парадокс в том, что свою квартиру я пока еще ни разу не видела — в Испанию я переехала в августе 2022 года, когда ребенок поступил в лицей в Аликанте. Уезжая, я оставила генеральную доверенность на гражданского мужа. Приемка состоялась, и он получил ключи от квартиры.
Квартира была уже с отделкой от застройщика, и я рассчитывала, что быстро ее сдам. Наняла хоумстейджера, чтобы обставить комнаты красиво и ярко, потратив при этом как можно меньше средств. Заказала мебель, шторы, декор. А дальше начался настоящий треш. Мебель мне доставляли отдельными партиями, в разные дни, хотя большинство предметов я заказала в одном интернет-магазине. Собирали мебель тоже в разное время. Дни доставки и сборки постоянно менялись, временные промежутки не выдерживались. Поскольку я руководила всем удаленно, то мне постоянно приходилось договариваться с друзьями и знакомыми, чтобы они взяли ключи, открыли квартиру, дождались курьеров. Это было сложно. После этого несколько приятелей даже перестали со мной общаться. Сам ремонт растянулся почти на всю осень и обошелся мне примерно в полмиллиона рублей. Меня все это очень напрягало — ведь с каждым днем простоя я теряла деньги, которые могла бы зарабатывать на аренде.
Наконец я вызвала в квартиру клининг и выставила ее в рекламу.
Правда, по просьбе квартиросъемщиков мне пришлось докупить в квартиру ТВ-панель и установить кондиционеры.
Сейчас у меня с жильцами подписан договор аренды, в нем есть перечень имущества, имеющегося в квартире. Страховку я не оформляла, хотя думаю, что надо оформить. Никакого плана «В» на случай нештатных ситуаций (если в квартире что-то замкнет, протечет и так далее) у меня нет. Хотя у моего риелтора есть услуга: если случится что-то непредвиденное, она может разобраться с этим за дополнительную плату.
В целом сдавать квартиру из-за границы можно, но тем, как это работает, я недовольна. Квартиру я покупала, чтобы получить дополнительный доход. Но если вычесть коммунальные платежи, расходы на мебель и технику, то окажется, что она приносит не больше 100 тысяч рублей. В Испании похожая квартира обходится мне в 2000 евро. Продать квартиру тоже невозможно. Как я выведу из России эти деньги? Так что пока — сдаю, а деньги трачу на налоги, оплату репетиторов, различных онлайн-курсов. Но это не заработок, а так — поддержка штанов.
Андрей, 56 лет, работает в сфере IT, живет в Голландии:
У меня двухкомнатная квартира, 43 квадратных метра в Москве, в Новогиреево, в девятиэтажке. Мы с женой купили ее в 2005 году и прожили в ней несколько лет. За это время у нас родились сыновья, и в «двушке» стало тесно. Мы приобрели трехкомнатную квартиру на соседней улице. А эту решили сдать.
Первых арендаторов искали по знакомым. За ценой не гнались, сдавали по средней на тот момент ставке — около 25 тысяч рублей. В итоге квартиру сняла молодая семья, такая же, как и мы. Хлопот они нам не доставляли и прожили в квартире долго, лет семь.
В 2012 году меня пригласили работать в Голландию, и мы переехали в небольшой городок на побережье Северного моря. Уезжать из России навсегда в тот момент в планах не было, поэтому «трешку» мы оставили за собой, чтобы останавливаться в ней, когда мы бываем в Москве. В «двушке» продолжили жить прежние жильцы. А вот когда они съехали, году в 2016-м, мне пришлось специально приехать в Москву, чтобы заново сдать квартиру. Вторых квартирантов я тоже нашел в близком круге.
Сложности появились, когда началась пандемия, а за ней спецоперация на Украине. С тех пор в России я не был, и в ближайшее время приезжать сюда мы не планируем. В период локдауна в квартире жила моя сестра, которая тогда только вышла замуж. Но после объявления частичной мобилизации, они с мужем уехали из страны.
Сдать квартиру в третий раз мне помог отец зятя, который как раз подрабатывал на недвижимости. Сейчас он полностью занимается «двушкой»: нашел арендаторов, следит за сохранностью жилья, за платежами. Я новых жильцов даже не видел. Если случится какая-то нештатная ситуация — разбираться с ней тоже будет он. За это я ему плачу пять тысяч рублей в месяц. В целом я ему доверяю — все-таки родственник!
Аренда квартиры стоит сейчас 30 тысяч рублей. Как видите, ее цена не слишком выросла за десять с лишним лет. До кризиса за такую сумму некоторые мои знакомые сдавали квартиры в Москве, а сами жили на Гоа или в Таиланде. Но сейчас 30 тысяч рублей — это 300 с небольшим евро. В Европе это вообще не деньги. К тому же почти вся арендная плата уходит на оплату коммунальных платежей: и за двухкомнатную, и за трехкомнатную, в которой сейчас живут мои дальние родственники. По сути, доход с аренды дает мне возможность содержать московскую недвижимость, продавать которую я пока не хочу. У меня в Москве живет мама, родные жены. Вдруг придется вернуться?