По итогам февраля доля сделок с ипотекой снизилась до 52 процентов. Это рекорд за последние несколько лет. В условиях выросших ставок по ипотеке и ужесточения условий выдачи льготных кредитов россияне все чаще задумываются о приобретении недвижимости в складчину. По данным экспертов, интерес к такого рода покупкам, выраженный в телефонных звонках, в последние два-три месяца вырос на четыре процента. Зачем люди покупают жилье в общую собственность и в чем заключаются риски владения таким имуществом — разбиралась «Лента.ру».
Прошлой осенью, когда ставки по ипотеке только начали расти, в одном из агентств недвижимости состоялась нетипичная сделка. В районе города Королева была продана двухкомнатная квартира, причем новыми владельцами стали сразу три человека. Покупатели «зашли» в сделку в равных долях и в дальнейшем планируют жилье перепродать, заработав на росте цен.
Сделки, подобные этой, в сфере торговли называются складчиной. Складчина подразумевает, что несколько участников вносят деньги на общее дело, результатами которого затем совместно пользуются.
«Покупка в складчину квартир — не новинка. Эти сделки были и пять лет назад, и раньше» — говорит основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Я на рынке восемнадцать лет и раз в пять-семь лет наблюдаю тренд на складчину, — поддерживает руководитель агентства «Pro Обмен» Екатерина Никитина. — Одно время это было очень распространено среди риелторов. Если сотрудникам риелторской компании попадался интересный объект ценой ниже рыночной, то они объединялись командой и приобретали его. А потом перепродавали, часто сделав еще и ремонт».
Вместе с двумя коллегами она приобрела в Подмосковье квартиру. Квартира стоила недорого, так как на нее был наложен арест за долги по коммунальным услугам, к тому же она требовала ремонта. За три с половиной месяца риелторы сняли с квартиры все обременения и обновили отделку, а затем продали по выгодной цене, поделив выручку сообразно вложениям.
Первой же сделкой, которую Екатерина Никитина сопровождала как риелтор, стала продажа квартиры, купленной в складчину. Лет 18 назад в агентство обратились клиенты, которые купили жилье в новостройке на этапе котлована. Их было трое: двое занимались строительством, а один — юрист. При покупке они скинулись разными суммами, квартира была оформлена на одного из них. Некоторое время они ее сдавали, а дождавшись прироста в цене, решили продать.
Когда они заключали договор купли-продажи, то арендовали в банке три ячейки, в которые покупатель заложил оговоренные суммы.
Драйвером нынешней волны эксперты называют резко выросшие осенью 2023 года ставки по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке, а также ужесточение условий льготного кредитования жилья. Так, типовая «однушка» в спальном районе Москвы на вторичном рынке сегодня стоит около 12 миллионов рублей, а ипотечные ставки на такую недвижимость держатся в районе 17-20 процентов. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит около 100 тысяч рублей. «Выходит, если у потенциального покупателя есть условные 5 миллионов рублей, но он не попадает ни под один из видов льготной ипотеки, брать дорогой кредит не готов, а квартира ему нужна, то он начинает искать будущего совладельца примерно с такими же условиями», — объясняет риелтор.
Сегодня совладельцы квартир в складчину — это хорошие знакомые, друзья, сослуживцы, инвесторы, реже — родственники. То есть те, кто не связан крепкими узами и в купленной квартире обычно совместно не проживает, поясняют эксперты.
Стратегии могут быть разные: от быстрой перепродажи «в бетоне» до длительной сдачи в аренду и деления прибыли. А порой еще до заключения сделки ее участники договариваются, что через какое-то время один выкупит часть квартиры у своего совладельца.
«В период пандемии к нам обратились три женщины — мать и две ее взрослые дочери — с просьбой подобрать им квартиру. Фактически три семьи, — рассказывает Екатерина Никитина. — Как раз был локдаун, все вокруг было закрыто, даже банки и те боялись, что с деньгами что-то случится. У женщин была накоплена определенная сумма, которую они решили вложить в недвижимость — в ту, на которую хватит денег. Мы подобрали им однокомнатную квартиру в районе Кожухово, они ее приобрели, быстро сделали ремонт, обставили мебелью и сдали. И сдают до сих пор, а доход от аренды делят на троих. Суммы получаются небольшие, но для них это способ сохранить средства».
Еще один случай из практики риелтора. Два партнера по бизнесу приобрели в ипотеку квартиру на первом этаже дома в районе Кутузовского проспекта. Квартира была в ужасном состоянии — после нескольких заливов. Свой вклад в покупку инвесторы разделили так: один дал денег на первоначальный взнос, второй выплачивал ежемесячные платежи и сделал в квартире ремонт. Весной квартира будет перепродана за большую сумму.
Наконец в складчину квартиры в столице покупают жители других регионов. Например, родственники, которые сбрасываются, приобретают студию или «однушку» на окраине города, где затем получают прописку.
«У нас недавно была сделка: в квартиру вкладывались три собственника, — продолжает Екатерина Никитина. — Но решение о покупке принимал один человек, так как двое находились в другом регионе. Варианты жилья он им показывал по видео».
«Главное требование к такого рода недвижимости — максимальная ликвидность и удобство, чтобы ее можно было быстро продать или сдать в аренду, — замечает Ирина Доброхотова. — Нередко совместные покупатели выбирают варианты с готовой отделкой, чтобы потом не заниматься ремонтом и не тратить на это деньги, силы и нервы».
По наблюдениям Екатерины Никитиной, для сделок в складчину покупатели чаще выбирают квартиры на вторичном рынке с дисконтом 5-6 процентов, либо новостройки на этапе котлована или с закрытого старта продаж, где скидки достигают 10-15 процентов, — покупателям важно, чтобы в квартиру уже была заложена какая-то «плюшка».
А вот многокомнатные дорогие объекты комфорт- и бизнес-класса, а также загородная недвижимость спросом не пользуются совсем. «Собственники опасаются, что если они решат выйти из сделки, то продаваться такие лоты будут долго, — поясняет риелтор. — Также покупатели не берут квартиры с супер-ремонтом, это невыгодно. В складчину берут недорогое, чтобы снизить риски».
Чем же на практике рискуют владельцы квартир, находящихся в общей собственности? Самое главное — потенциальный конфликт. Так, по словам Ирины Доброхотовой, хотя среди совладельцев жилья в складчину и встречаются родственники, далеко не все готовы идти на такие сделки со своими родными — опасаются, что в случае конфликта придется делить не только спорный объект, но и семью.
В подтверждение риелтор приводит два примера из практики. Несколько лет назад две подруги, риелторы, приобрели в Подмосковье квартиру. В какой-то момент они поссорились, и одна решила свою долю продать. Преимущество выкупа было у второй приятельницы, но она отказалась. В итоге первая собственница продала свою часть третьему лицу. Позже этот покупатель приобрел и вторую половину квартиры. Обе сделки были заключены с большим дисконтом.
В другой раз разногласия начались еще на этапе заключения договора. Два товарища хотели совместно купить двухкомнатную квартиру в Балашихе. Дело было в начале 2000-х, когда расчеты еще велись в долларах. Покупателям предстояло оплатить оформление документов — что-то около 500 долларов. Договориться о том, кто вносит эту сумму, они не смогли. Сделка не состоялась.
Можно ли избежать подобных конфликтов? Специалисты уверены, что да. «Обычно перед заключением сделки в складчину мы с будущими совладельцами садимся и детально обсуждаем, что будет, если в процессе владения квартирой что-то пойдет не так, — рассказывает Екатерина Никитина. — К примеру, рынок упадет и они окажутся в минусе. Есть люди, которые отказываются от сделки уже на этой стадии, говоря: «Ой, это не моя история, я перестану спать, есть, буду волноваться…» А кто-то, несмотря на риск, готов идти до конца».
Что же касается оформления квартиры в собственность, то при покупке в складчину также есть своя специфика. «В подавляющем большинстве случаев квартира покупается в общую долевую собственность, а размер доли пропорционален денежным вложениям каждого покупателя, — поясняет Ирина Доброхотова. — В редких случаях покупателем и собственником формально выступает один человек, а второй дает средства на покупку, условно, под расписку».
Вместе с тем Екатерина Никитина считает, что каждую сделку в складчину должен сопровождать специалист, который учтет все нюансы. Например, у квартиры есть три покупателя: два холосты, один женат. Если жилье оформляется на всех троих, то у женатого покупателя должен быть брачный контракт, иначе в сделке появится четвертый участник — жена, которая при продаже может сказать: «Я продавать не согласна». Также бывают покупатели, которые по каким-то причинам не хотят регистрировать жилье на себя — в такой ситуации можно оформить целевой заем. А в каких-то случаях стоит привлечь к сделке нотариуса или составить письменное соглашение о взаиморасчетах.
В целом специалисты убеждены: покупка квартир в складчину — преходящий тренд. Он характерен для периодов, когда цены на недвижимость высоки, а доступность ипотеки низка.
«Совместная покупка недвижимости — это лишь один из инструментов рынка, — поддерживает Екатерина Никитина. — Но все-таки мы в массе своей индивидуалисты, поэтому, на мой взгляд, квартиру тоже лучше покупать исходя из личных средств. Сейчас есть жилье на разный бюджет. Можно купить что-то подешевле, в регионе, заработать там, а потом прийти в столицу и приобрести недвижимость уже здесь. Сегодня для заработка на недвижимости есть много вариантов».