В России набирает популярность флиппинг — маркетинговая стратегия, при которой инвесторы покупают квартиры с дисконтом, приводят их в порядок и продают на треть дороже. По наблюдениям экспертов, за последние пару лет количество флипперов на рынке недвижимости увеличилось втрое. Сколько можно заработать на убитых квартирах и с какими рисками можно столкнуться в этом бизнесе, флипперы рассказали «Ленте.ру».
На днях в новосибирском Академгородке, выставили на продажу двухкомнатную квартиру, расположенную в знаменитой красной четырехэтажке, где проживали многие известные советские ученые. «Двушка» принадлежала заместителю председателя Сибирского отделения РАН, но в прошлом году наследники выставили ее на торги. Жилье купил местный инвестор Николай Самойлов, заплатив за него 10 миллионов рублей. Сейчас предприниматель делает в квартире ремонт и планирует продать ее не меньше чем за 20 миллионов. По его словам, он уже вывез оттуда 740 мешков мусора.
Стратегия, в ходе которой инвестор покупает недорогую квартиру, улучшает ее, делая ремонт, а затем продает по более высокой цене, называется флиппинг — от английского глагола to flip, что значит «перевернуть». Это направление в инвестициях в недвижимость появилось во второй половине 1980-х годов в США. Америка тогда только начала восстанавливаться после рецессии 1980-1982 годов, люди еще не могли позволить себе новое просторное жилье, а жить с комфортом уже хотелось. И флипперы, выкупавшие за бесценок старые дома и превращавшие их в «конфетку», пришлись как нельзя более кстати.
В России слово «флиппинг» еще недавно было неизвестно, хотя явление существовало уже в середине нулевых.
— В 2017 году я купил квартиру в Московской области — «однушку» 40 квадратных метров в одном из жилых комплексов на этапе строительства, — рассказывает Максим Чурилов, руководитель агентства недвижимости Idea Estate. — Когда дом был сдан, я сделал в ней ремонт. От черновой отделки до обоев и ламината он обошелся мне в 400 тысяч рублей. Но жить в Подмосковье я не стал, перебрался ближе к Москве. Квартиру продал, но уже дороже. И заработал на ней почти миллион. По факту это флиппинг и есть. Правда, если учесть, что я четыре месяца делал ремонт и еще четыре месяца искал покупателя, то мой доход составил 25 процентов годовых. Для флиппинга это маловато.
Интерес россиян к флиппингу специалисты объясняют несколькими причинами.
— Еще лет 20 назад обычные граждане покупали квартиру раз и на всю жизнь, — говорит Максим Чурилов. — Вложения в недвижимость считались рискованным делом. Сегодня люди, у которых есть деньги, не видят ничего странного или страшного в том, чтобы на недвижимости заработать. Причем они могут и сами вести флиппинг-проект, и стать инвесторами, разделив прибыль с профессиональными флипперами.
Сыграло роль и то, что людям выгоднее взять льготную ипотеку на жилье с отделкой, чем брать отдельно кредит на квартиру по низкой ставке, а кредит на ремонт — на рыночных условиях.
По традиции, самой подходящей квартирой для флиппинга считается старое, с бабушкиным ремонтом жилье со вторичного рынка. Но инвесторы приобретают и новостройки, особенно продающиеся по переуступке.
Главное условие — квартира должна продаваться с дисконтом в 10-15 процентов. Уцененные объекты флипперы находят по-разному: одни мониторят базы недвижимости, другие следят за торгами, третьи узнают о квартирах со скидкой от знакомых риелторов, причем часто такое жилье покупают прежде, чем оно выставляется на широкую продажу.
— В Idea Estate, например, есть большая база партнеров, которые направляют нам объекты со скидками, — рассказывает Максим Чурилов. — Если квартира в нормальном состоянии, она идет на рынок срочного выкупа. А если старая, без отделки, ушатанная, убитая, я ее направляю флипперам. Сейчас у меня есть около 20 партнеров-инвесторов.
Покупка — первый этап флиппинг-проекта. Второй этап — это ремонт.
В квартирах, особенно старых, убирают всю прежнюю отделку, зачищая коробку до бетона, меняют окна, полы, заново штукатурят, красят или оклеивают обоями стены. В среднем такая работа занимает по времени около двух месяцев, и в московских квартирах эконом- и комфорт-класса составляет 30 тысяч рублей за квадратный метр. В бизнес-классе цена вырастает до 45 тысяч рублей за квадратный метр.
— Один из моих партнеров специализируется на выкупе квартир бизнес-класса по переуступке, — рассказывает Максим Чурилов. — Полноценный ремонт с мебелью обходится ему в 45 тысяч рублей за квадрат. Это качественный ремонт, нацеленный на состоятельных и взыскательных клиентов.
Что же касается дизайна, то главная задача флиппера — сделать так, чтобы квартира нравилась большинству покупателей.
— В интерьере не должно быть каких-то диких цветов или обоев с атомным взрывом, — смеется брокер. — Сейчас в тренде светлые спокойные квартиры без лишних деталей, в которых покупателю легко представить себя. Хотя какие-то акценты сделать можно: оранжевые подушечки положить на диван, на кухне повесить картину с сыром и виноградом.
Кстати, почти все флипперы перед тем, как выставить жилье в продажу, делают хоумстейджинг — расставляют мебель, вешают шторы, ставят вазы с фруктами, показывая возможные сценарии жизни в этой квартире. Максим рассказывает, что его знакомые флипперы используют для стейджинга надувной диван и самый недорогой текстиль. При этом по желанию клиента они готовы при продаже всю обстановку заменить на настоящую — разумеется, за дополнительную плату.
Реализуются объекты после флиппинга по обычному сценарию — через «Циан», «Домклик», «Яндекс. Недвижимость» и прочие площадки по продаже жилья. От других квартир их отличает только то, что флипперы стремятся продать лот как можно быстрее — желательно, чтобы срок его реализации не превышал двух месяцев.
Флиппинг — бизнес высокорискованный, признают эксперты. Один из рисков — неверный расчет финансовой модели проекта.
— В моей практике бывали случаи, когда при просмотре квартиры флипперы решали, что достаточно косметического ремонта, а потом оказывалось, что там гнилые трубы и перекрытия и требуются капитальные работы, требующие дополнительных расходов.
Другая частая ошибка — в оценке ликвидности объекта.
— Перед покупкой квартиры необходимо внимательно проанализировать окружающую среду, — говорит специалист. — Например, если рядом с домом расположено кладбище, туберкулезный диспансер или психбольница — это плохо влияет на продажи. Если железная дорога — в квартире надо менять окна, иначе будет очень шумно. Также покупатели не любят первые этажи, а в старых советских домах — последние: боятся, что будет течь крыша.
Но главная проблема квартир, которые отдают со скидкой в 10-20 процентов, — их юридическая чистота.
— Недавно хотели купить одну квартиру, — рассказывает Максим Чурилов. — В ходе подготовки документов выяснилось, что собственник состоит на учете в наркодиспансере и нужна справка от его лечащего врача, что он не принимает лекарственные препараты, снижающие его когнитивные способности. Квартиру мы в итоге не купили.
Другая сложность — долги: за коммунальные услуги, по ипотеке, частным инвесторам под залог жилья.
Подвох может скрываться и в правоустанавливающих документах на жилье, особенно касающихся наследства, дарения, завещания и т. д. Не так давно, например, в Москве продавалась квартира, доставшаяся по наследству. В процессе сделки обнаружилось, что пожилая собственница завещала жилье парню из Средней Азии, с которым у нее не было никаких родственных связей, а само завещание было заверено нотариусом в Ингушетии.
По словам эксперта, избежать подобных рисков можно только одним способом: тщательной проверкой квартиры на всех этапах сделки. Не лишним будет и титульное страхование недвижимости. Вместе с тем покупка квартиры флиппером и ее последующая перепродажа — это всегда юридическое очищение объекта.
Зато если все сделано правильно — можно пить шампанское! Флипперы уверяют, что в своем бизнесе они ориентируются на доходность в 50-100 процентов годовых. В подтверждение Максим Чурилин приводит следующий расчет:
— Предположим, застройщик продает квартиру в новостройке с черновой отделкой за 10 миллионов рублей.
Обычно цикл флиппинга от покупки до продажи укладывается в четыре месяца, таким образом доходность этого объекта составит 60 процентов годовых.
Но верно и другое: сегодня рынок недвижимости переживает сложные времена. Ставки по ипотеке сейчас держатся на уровне 17 процентов. По словам экспертов, это привело к тому, что почти половина ипотечников ушла с рынка, и флипперы теперь все чаще ориентируются на покупателей, приобретающих квартиру за наличные. Сделок стало меньше, срок реализации квартир увеличился, доходность упала. В среднем, по оценкам специалистов, сейчас цикл флиппинга составляет 6 месяцев, а доходность объектов — не более 40 процентов годовых.
Однако флипперы не отчаиваются.
— На рынке всегда будут люди, которые продают квартиры в новостройке по уступке на 10-15 процентов дешевле, — уверен Максим Чурилин. — И всегда будут люди, которые продают убитые квартиры с бабушкиным ремонтом на 10-15 процентов дешевле, потому что надо срочно продать.
К тому же все ждут снижения ипотечных ставок: банки и флипперы — чтобы увеличить доходность, клиенты — чтобы купить долгожданную квартиру. И шансы на это есть. По прогнозам ЦБ, во втором полугодии 2024 года ключевая ставка начнет плавно снижаться, составив в среднем за год 13,5-15,5 процента, а 2025 году может опустится до 8-10 процентов годовых.
Игорь Казанин, флиппер:
— Я родом из Самары, по профессии юрист, но последние семь лет занимаюсь недвижимостью. Начинал с того, что покупал квартиры на торгах по продаже арестованного имущества или имущества банкротов и быстро перепродавал — с минимальными усовершенствованиями, приводить покупателей в грязные квартиры было просто стыдно. В первом объекте, который я приобрел в конце 2017 года, сменил линолеум и поклеил обои, потратив на это 40 тысяч рублей. На этом я заработал неплохие деньги — 300-400 тысяч рублей.
Слово «флиппинг» я впервые услышал в 2020 году. К тому времени конкуренция на торгах выросла, и чтобы остаться в зоне своей маржинальности, надо было придумывать какие-то новые инструменты. Я тогда смотрел передачи по Discovery, где переделывали старые дома, и решил попробовать так же: изучал журналы и видео, где используют всякие интерьерные фишки, сам придумывал проекты, рисовал ремонтные планы, искал строителей. В итоге одним из первых стал делать полностью упакованные объекты — с красивым современным ремонтом, кухнями, мебелью и техникой. Два года назад я завел свой блог о флиппинге. И не пожалел. Бизнес у меня легальный, налоги со сделок я плачу, скрывать мне нечего.
На сегодняшний день мы с моей командой (два юриста, три дизайнера, две бригады строителей и бухгалтер) подготовили более 80 объектов. Большинство из них — в Самаре, но последние два года я все чаще работаю в Москве, причем плотно покупаю с рынка. Мы специализируемся на вторичном жилье: панельки и кирпичные дома из старого фонда, которые я нахожу через знакомых риелторов или коллег-флипперов. Квартиры я выкупаю на собственные средства либо привлекаю инвесторов. Объекты стараюсь брать процентов на 10-15 ниже рынка, таким образом после ремонта на них удается заработать 15-20 процентов от изначально вложенных средств.
За семь лет работы во флиппинге у нас было много ярких сделок. Так, осенью 2023 года мы приобрели в Лениногорске с торгов квартиру за 720 тысяч рублей. И за 16 дней перепродали ее за 920 тысяч рублей, потратив 3 тысячи на ремонт двери и 20 тысяч — на услуги риелтора. Это была самая быстрая наша сделка — фактически за две недели мы заработали 200 тысяч рублей.
Самой доходной сделкой стала квартира в Москве, на станции метро «Молодежная».
Изначально этот кейс казался сложным. Жилье было выставлено на торги, собственник — проблемный, неконтактный. Но нам удалось найти с ним общий язык: он съехал самостоятельно, а мы выкупили у него всю обстановку. Квартиру мы продали тоже быстро — соседу по жилому комплексу.
А самой трудоемкой сделкой была квартира, в которой проживал парень с двадцатью кошками. Он жил с мамой, а когда она умерла, решил переехать в квартиру поменьше, а старое жилье продать. Когда мы вошли в первый раз в его дом, там было не очень приятно находиться. Мы дважды сделали глубокую дезинфекцию, полностью демонтировали все, что можно, почистили. Сейчас это свежая аккуратная квартира, которая как раз ищет своего покупателя.
Что касается ремонтов — сейчас покупатели обращают большое внимание на качество. Поэтому в каждой квартире, в которую мы заходим, мы снимаем старую отделку до бетона и все делаем заново: заливаем полы, меняем электрику, сантехнику, двери. Большое преимущество, если в рамках закона удается реализовать какую-то перепланировку. В старом фонде, например, не хватает мест хранения, очень тесные ванные, где трудно разместить стиральную машину. Поэтому мы стараемся организовать кладовки, встроенные шкафы, а однажды даже сделали гардеробную, в которую поставили стиральную и сушильную машины.
Один из примеров удачного ремонта — четыре квартиры в Самаре, которые мы сделали, купив на первом этаже дома помещение бывшего детского сада и переведя его в жилой фонд. Квартиры мы оформили в разных стилях: одна — в духе минимализма с акцентными стенами холодного синего цвета; вторая — в экостиле, много зеленого и деревянной мебели; третья — ар-деко с ламинатом «елочкой» и роскошными деталями, а четвертая — просто светлая, спокойная. Проект мы начали в мае прошлого года, а закрыли только в феврале этого года. Но три квартиры уже проданы, осталась только одна — самая нейтральная. С одного квадратного метра мы получили доход 47 процентов: купили объект по 120 тысяч рублей за квадрат, а продали по 175 -185 тысяч рублей за квадрат. Это хорошая доходность за восемь месяцев.
Какую квартиру я никогда не куплю? Однозначный стоп-фактор для меня — жилье, арестованное по уголовному делу. Также я не беру последний этаж пятиэтажек без лифта и очень осторожно отношусь к первым этажам. Первые этажи неплохо продаются в Самаре, люди покупают их пожилым родителям, которых перевозят из области в город, в Москве же такие квартиры продаются с очень большим дисконтом, и делать в них флиппинг не интересно.
А вот для того, чтобы реализовать объект быстро и с выгодой, я готов пойти на многое. Однажды я сделал ремонт не только в квартире, но и на этаже — покрасил стены, постелил линолеум, вкрутил новые яркие лампы. В другой раз на собственные деньги заасфальтировал лужу перед подъездом — люди годами после сильных дождей выкладывали через нее тропинку из камешков, но сброситься по 5 тысяч на асфальтовую крошку не захотели. Пришлось это делать нам.
Сегодня мы с командой делаем по три объекта в месяц, но хотим увеличить их число до шесть-семи объектов. Почти все квартиры я сейчас покупаю в Москве — в прошлом году я начал сотрудничать с моим другом детства, который давно уже живет в столице и знает московский рынок флиппинга. Вместе мы планируем не только нарастить портфель, но и выйти в новый для нас премиальный сегмент рынка. Как раз сейчас мы сотрудничаем с одним инвестором, чтобы приобрести квартиру под флиппинг в новостройке. Закупка будет почти на 30 миллионов рублей, а продать мы планируем примерно за 50 миллионов. Надеюсь, у нас все получится!
Алексей Лещенко, 44 года, инвестор:
— По специальности я финансист, долго работал в найме, управляя чужими деньгами. Но в 2015 году компания была продана, и я получил опционы. Так я заработал свой капитал и начал вкладывать деньги. Сначала, правда, я много просадил на фондовом рынке, а потом родственник, занимавшийся недвижимостью, рассказал о том, что можно заработать на покупке квартир под ремонт и последующей их продаже. Слова «флиппинг» тогда еще не было, по этому запросу поисковая система выдавала упражнения с ножом-бабочкой.
Моим первым объектом стала студия 26 квадратных метров в Коммунарке, которую я приобрел за 2,6 миллиона рублей. Это была новостройка, в бетоне. Мы с партнерами ее «упаковали» и продали за 3,5 миллиона. Стратегия мне понравилась.
На текущий момент я в сделках с флиппингом выступаю как инвестор. Вложил средства уже более чем в 20 квартир. Еще когда я только занялся флиппингом, написал программу Flipio, которая сканирует сайты объявлений о продаже недвижимости, анализирует их справедливую цену и, если обнаруживает, что какая-то квартира недооценена, дает нам сигнал: есть подходящий объект. Каждый день мы загружали в нее до 40 тысяч объектов. Из них робот выбирал 50-60 квартир, на которые стоит обратить внимание. После прозвона оказывалось, что в работу можно взять лишь десятую их часть.
Сегодня, выбирая объекты для флиппинга, я ориентируюсь на квартиры стоимостью около 25 миллионов рублей. Обычно это «двушки» площадью 50 квадратных метров в Хамовниках и Дорогомилово. В этих районах, кроме элитного жилья, есть много домов 1950-1960-х годов, квартиры в которых сейчас достаются собственникам по наследству. Часто они в таком состоянии, что ни для жилья, ни для простой перепродажи непригодны. Тогда они попадают к флипперам. Мы приводим их в порядок и продаем за 35-45 миллионов рублей. Приобретают их разные клиенты: это и жители других городов, которые хотят припарковать в Москве свои средства и покупают жилье для детей-студентов, и холостяки, и молодые семьи, у которых пока нет детей.
Есть и такие квартиры, которые мы не берем. Например, те, что реализуются на торгах с прописанными в них людьми, — есть риск зависнуть, потому что прописанный человек не станет выписываться и не будет пускать нас в квартиру. Или объекты, которое продаются по доверенности: за такими сделками могут скрываться мошеннические схемы. Также мы очень аккуратно относимся к покупке жилья у пожилых собственников — они тоже, случается, попадают в сети мошенников, которые обманом или угрозами заставляют их продать жилье.
Что касается ремонта, то мы стараемся придерживаться современных трендов, выдерживая интерьеры в минималистичном скандинавском стиле. Хотя бывают и исключения. Недавно мы купили квартиру на Можайском Валу в сталинском доме. На балконе там были толстые беленые колонны. Мы решили их обыграть: разбавили светлый интерьер латунными деталями, поставили шкаф, наполненный старинными книгами, немного деревянной мебели.
Кстати, первое время покупатели относились к квартирам после флиппинга недоверчиво, опасаясь, что мы сэкономили на всем, на чем могли. Я даже рассказывал клиентам легенду, что я собственник квартиры, а продаю ее потому, что нужно срочно уехать в другой город. Но потом устал от этого, к тому же в базах недвижимости видно, что у нас в продаже несколько объектов. Сейчас мы просто объясняем, что ремонты — это наш бизнес, и в договоре прописываем, что даем гарантию на качество ремонта. Людей это успокаивает.
Самый прибыльный флиппинг в моей практике на сегодняшний день — квартира, которая была подготовлена и продана за два с половиной месяца. Это принесло больше 100 процентов годовых. Для большинства же сделок мы определяем, что инвестор должен в результате получить не менее 30 процентов годовых, а флиппер — не менее двух миллионов.
Для флипперов важна конъюнктура. В 2022 году, когда началась спецоперация, ситуация была очень тяжелая — ничего не продавалась. Сейчас, с повышением ключевой ставки, сроки реализации тоже замедлились. Как с этим бороться? Диверсифицировать риски. Флиппинг — только треть моего портфеля, я вкладываюсь и в арендный бизнес офисных помещений, и в строительство складов, и в редевелопмент гостиниц.
Кроме того, еще в 2019 году я создал в Telegram «Клуб флипперов». Сегодня это один из самых многочисленных чатов на тему флиппинга. В нем состоит более девяти тысяч человек. Люди обсуждают в нем проекты, находят инвесторов, делятся строительными бригадами, обмениваются мнениями и прочее.
Планов на будущее у меня много — в работе сейчас 20 проектов. Самый дорогой — апартаменты в районе улицы Балчуг, которые мы приобрели за 48 миллионов рублей. Один из инвесторов там выкупил целый этаж, но потом уехал из страны и все распродал. Последний лот на этом этаже мы взяли с хорошей скидкой. После ремонта мы собирались продать его за 90 миллионов, но риелторы сказали, что мы дешевим, так что, скорее всего, мы выставим апартаменты за 110 миллионов, причем не дожидаясь окончания отделочных работ. А еще мне интересно поработать не только в Москве, но и в других городах. Например, зайти в Санкт-Петербург, где фонд еще старше, чем в столице, и еще больше требует обновления. Москва сгорела в 1812 году, а в Петербурге сохранились дома XVIII века.