Что такое Садовое некоммерческое товарищество (СНТ): плюсы, минусы, особенности покупки участка
Софья Николаева
Фото: Дмитрий Ермаков / «Лента.ру»
Как показал опрос, почти половина (46 процентов) россиян имеет садовые, дачные или приусадебные участки. За управление процессами, связанными с содержанием участков, отвечают такие организации, как СНТ (садовые некоммерческие товарищества). «Лента.ру» выяснила, какие плюсы и минусы есть у участков на территории СНТ, чем садовое некоммерческое товарищество отличается от других объединений и на что стоит обратить внимание при покупке земли в СНТ.
Что такое СНТ
Аббревиатура СНТ расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество — это объединение граждан, владеющих садовыми или дачными участками. Подобные товарищества создаются, чтобы упростить процесс управления совместной собственностью и решения бытовых вопросов.
По закону СНТ являются юридическим лицом, имеющим право представлять интересы членов коллектива. Председатель СНТ имеет право подписывать финансовые документы и обращаться в суд от имени товарищества.
Правовые основы деятельности таких организаций содержатся в законе № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29 июля 2017 года.
1/1Фото: Патя Амирбекова / «Лента.ру»
Борис Богоутдинов, управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог», в разговоре с «Лентой.ру» перечислил основные функции СНТ.
Главные функции СНТ:
обеспечение участков водой;
благоустройство территории;
оплата электроэнергии;
обращение с твердыми коммунальными отходами;
охрана;
пожарная безопасность.
Ольга Магилина, руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group, рассказала «Ленте.ру»: «Термин СНТ часто используют в странном словосочетании "земли под СНТ". Странным оно является хотя бы потому, что садовое некоммерческое товарищество может располагаться как в границах населенного пункта, так и на землях сельскохозяйственного назначения. И то, и другое будет являться СНТ, но режим использования таких земель будет совершенно разным. К примеру, на землях населенных пунктов допускается размещение жилого или садового дома, расположение гаража или бани, а также выращивание сельскохозяйственных культур для собственного потребления. А вот если СНТ расположено на земле сельскохозяйственного назначения, строительство жилого дома на нем невозможно по закону».
Органы управления СНТ
Общее собрание
Высший орган управления СНТ. Решения, принятые общим собранием, обязательны к исполнению, они стоят выше мнения председателя. К слову, общее собрание может снять с должности действующего главу СНТ и назначить нового.
В перечень вопросов, которыми занимается общее собрание, входят: утверждение отчетов председателя, правления и ревизионной комиссии, согласование устава СНТ и размеров взноса, рассмотрение жалоб членов товарищества и так далее.
1/1Фото: Мария Купцова / «Лента.ру»
Правление
Этот орган избирается в составе до 5 процентов от общего числа членов СНТ, но не менее трех человек. Важно, чтобы количество было нечетным — иначе возникнут проблемы в процессе голосований.
По сути правление отвечает за реализацию решений, принятых на общем собрании: составляет смету расходов, рассчитывает сумму взносов, ведет отчетность, занимается делопроизводством, следит за своевременной оплатой счетов.
Председатель правления
Глава СНТ избирается на срок от двух лет, он представляет СНТ во всех инстанциях и вправе решать, например, вопросы, связанные с водой и электричеством. Кроме того, председатель может выступать в суде и подписывать официальные документы: договоры с подрядчиками и наемными работниками, письма в какие-либо инстанции. Логично, что стать председателем может только член СНТ.
Ревизионная комиссия
В ревизионной комиссии может быть от трех человек. Состав этого органа тоже избирается на общем собрании. В него могут входить члены правления, глава СНТ и их близкие родственники.
Задача комиссии — как минимум раз в год проводить контроль финансово-хозяйственной сферы и докладывать о результатах общему собранию. Например, ревизоры проверяют бухгалтерские документы и могут советовать, как сократить расходы.
1/1Фото: Мария Купцова / «Лента.ру»
Чем СНТ отличается от других объединений
СНТ — это не единственная правовая форма объединения владельцев участков. Также существуют:
ОНТ — Огородное некоммерческое товарищество;
ИЖС — Индивидуальное жилищное строительство;
ЛПХ — Личное подсобное хозяйство.
Также существовали дачное некоммерческое партнерство (ДНП) и дачное некоммерческое товарищество (ДНТ), но после 2019 года их рекомендуют преобразовать в СНТ и ОНТ. Главное отличие ДНП — на участке обязательно должен быть построен жилой дом.
Отличия от ОНТ
ОНТ отличаются от СНТ тем, что на участке можно построить только времянки и хозпостройки, а капитальное строительство запрещено, так что построить жилой дом на территории ОНТ невозможно. В противном случае владельца могут обязать снести постройку.
Участки ОНТ зачастую заметно дешевле из-за ограничений. Стоит отметить, что СНТ, расположенные на предназначенной для сельскохозяйственных работ земле, обладают такими же ограничениями.
Отличия от ИЖС
В отличие от ИЖС, в СНТ земли предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ. Так, на территории СНТ чаще бывает плодородная земля. ИЖС же организован под строительство дома для постоянного проживания, и поэтому эти участки находятся в пределах населенных пунктов. Участки ИЖС значительно дороже, а налоги на них выше. Зато владельцам проще в них прописаться, по сравнению с СНТ, и к ним применимы программы льготной ипотеки.
1/1Фото: Maksim Konstantinov / Globallookpress.com
Отличия от ЛПХ
Главное отличие ЛПХ от СНТ — это юридическая возможность использовать землю для получения выгоды, так что это объединение фермерских хозяйств. Как и в случае с СНТ, возможность возведения капитальных построек зависит от статуса земли: если она считается исключительно сельскохозяйственной, придется ограничиться времянками.
Как купить участок в СНТ
Порядок приобретения участка в СНТ не отличается от покупки любой другой недвижимости. Для этого необходимы следующие документы.
Какие документы нужны для покупки участка в СНТ:
Договор купли-продажи;
Свидетельство о праве собственности на землю (подойдет выписка из ЕГРН);
Если участок не зарегистрирован в Росреестре или получен в наследство, нужно подтверждение права собственности;
Справка об отсутствии задолженности по взносам. Хотя СНТ не имеет права требовать от нового владельца уплаты задолженностей предыдущего, рекомендуется получить справку, чтобы избежать проблем при покупке.
Вступление в СНТ и выход из него
После приобретения участка владелец должен оформить право собственности в Росреестре, а потом на основании выписки из ЕГРН написать заявление о вступлении в СНТ. Через тридцать дней заявление одобрят, и новый владелец участка получит членскую книжку.
Собеседник «Ленты.ру» практикующий судебный юрист, управляющий партнер юридической компании «Интеллектуальная защита» Юрий Митин предупреждает, что перед покупкой участка в СНТ необходимо обратить внимание на следующие моменты.
На что обратить внимание при покупке участка в СНТ
Проведение собраний. Убедитесь, что в товариществе регулярно проводятся собрания, на которых обсуждаются ключевые вопросы и оперативно принимаются решения.
Прозрачность управления. Управляющие органы должны быть прозрачными в своих действиях и финансовых вопросах. Это поможет избежать недовольства среди членов СНТ.
Юридические документы. Все решения и изменения должны быть должным образом задокументированы, чтобы избежать возможных споров.
1/1Фото: Алексей Мальгавко / Коммерсантъ
Выйти из СНТ можно с помощью заявления. Чаще всего это делается, когда владелец продает участок, дарит его или передает в наследство.
Также можно выйти из СНТ без объяснения причин — садовод не обязан объяснять их. В таком случае нужно будет написать заявление о выходе из товарищества, членство прекращается в день его подачи. Отдельного решения правления или общего собрания ждать не нужно.
В уставе может быть прописано условие — при отчуждении участка бывший собственник автоматически перестает быть членом СНТ, без подачи заявления
В ряде случаев из СНТ могут исключить принудительно, например за неуплату взносов или коммунальных счетов. Скорее всего, сначала недобросовестному члену СНТ вынесут предупреждение, если словами решить вопрос не получится — начнется процесс исключения.
Происходит это примерно так: председатель направляет в письменной форме требование решить ситуацию. Если письмо оказывается проигнорированным, вопрос выносится на общее собрание, которое может исключить садовода. В таком случае за ним сохранится обязанность платить членские взносы, а долги СНТ сможет взыскать через суд.
Взносы в СНТ
Взносы в СНТ бывают членскими и целевыми. Первые идут в бюджет товарищества, как правило их собирают раз в год. Сроки и порядок внесения прописаны в уставе. Без этих денег невозможно починить водопровод, перекрасить забор или отремонтировать дороги. Сумма обычно пропорциональна количеству соток на каждом участке.
Целевые взносы собирают разово на какое-то конкретное мероприятие: замена электропроводки, ремонт печи в сторожевом доме, починка трансформатора и тому подобное. Сумму утверждают на общем собрании, как правило все члены СНТ в данном случае платят одинаково.
1/1Фото: Кирилл Пономарев / «Лента.ру»
Строительство жилого дома и регистрация на территории СНТ
Помимо названного ограничения на статус земли, при строительстве жилого дома на территории СНТ необходимо соблюсти ряд требований.
Требования к постройке на территории СНТ
Дом нельзя использовать в коммерческих целях;
Нельзя делить дом на квартиры;
Постройка должна быть ниже 20 метров и иметь не более трех этажей;
Под застройку отдано не более 30 процентов участка;
Дом должен находиться минимум в 5 метрах от дороги и 4 метров от забора (мелкие постройки и строения для содержания домашних животных должны быть отделены от забора 1 и 4 метрами, соответственно);
Забор не должен превышать 1,5 метра в высоту, чтобы не затенять соседние участки.
Чтобы признать дом жилым, можно воспользоваться программой дачной амнистии (свод изменений в отдельные законодательные акты, предназначенный для упрощения процесса оформления собственности на здания; для СНТ она была продлена до 2031 года). Для этого придется предоставить в МФЦ технический план дома, разработанный кадастровым инженером, и правоустанавливающие документы на участок. Если дом по ЕГРН считается жилым, в нем можно прописаться.
Что такое земли общего пользования?
На территории СНТ также есть земли общего пользования. Они считаются собственностью всех членов товарищества. Это зоны отдыха, скверы, дороги, детские площадки.
Иногда земли общего пользования становятся причиной споров. Например, если отдельные садоводы увеличивают свои небольшие участки за счет этих территорий: используют их под компостники, дровницы и другие нужды. Этот вопрос можно урегулировать на собрании — заставить человека платить повышенные членские взносы, лично заниматься благоустройством общих территорий или «вернуться» в границы своего участка.
С 2023 года закон разрешает передавать общие территории и находящееся на них имущество в безвозмездное пользование или аренду частникам и организациям. Условия передачи определяет общее собрание. Так, например, можно сдать заброшенное здание, чтобы арендатор обустроил там склад и заодно отремонтировал помещение.
Также теперь на землях в собственности СНТ можно обустраивать торговые точки, чтобы садоводы могли продавать излишки своего урожая.
Плюсы и минусы СНТ
Богоутдинов перечислил основные преимущества и недостатки участков на территории СНТ.
Плюсы
Если сравнить стоимость участков, которые относятся к ИЖС и СНТ, вторые обычно дешевле.
Владелец имеет право возвести на садовом участке постройки.
Дом площадью менее 50 квадратных метров регистрировать не нужно, следовательно, его хозяин не будет платить налог на имущество.
Если загородный дом возвели с соблюдением всех норм, его владелец может оформить постоянную регистрацию в СНТ. Он также должен быть собственником участка.
Товарищество самостоятельно решает, что необходимо сделать на его территории, к примеру, заасфальтировать дорогу.
Согласование муниципалитета для принятия решений не требуется.
Члены садоводческих товариществ, как и жители сельской местности, платят меньше за электроэнергию.
1/1Фото: Мария Купцова / «Лента.ру»
Минусы
Небольшие земельные участки — обычно от 5 до 10 соток.
Владелец платит взносы даже если забросил свой участок и не вступил в товарищество.
Не каждый банк выдаст кредит под залог участка в СНТ.
Приобрести землю либо дом с земельным участком в СНТ, воспользовавшись льготной ипотекой, нельзя.
Владеть домом в деревне дешевле, чем аналогичным в садовом товариществе, поскольку во втором случае нужно платить взносы.
Поддержание чистоты, уюта, высокого уровня безопасности на территории и так далее — зона ответственности садового товарищества. Возможности СНТ зависят от средств, которыми оно располагает.
Воспользоваться положенными льготами собственники участков не могут. Несмотря на возраст, место работы и заслуги, они платят те же суммы, что и все остальные.
Владельцам участков приходится подводить коммуникации самостоятельно, что зачастую бывает непросто.
Председатель может неразумно использовать взносы, либо присвоить часть денег.
Удаленность от города и отсутствие необходимой инфраструктуры. Во многих СНТ есть магазины или аптеки, но их наличие не диктуется законом. Но покупать продукты можно и в других населенных пунктах неподалеку от СНТ.
Могут ли не члены СНТ купить участок
Ответ — да, но в таком случае собственник земли все равно будет платить членские и целевые взносы. При этом он не сможет участвовать в общих собраниях, голосовать и избираться в управляющие органы. Так что нет особого смысла отказываться от членства.