Новые условия семейной ипотеки. Как действует программа с 1 апреля 2025 года?

С апреля 2025 года государственная программа «Семейная ипотека» позволяет приобрести вторичное жилье, но только там, где мало или нет вообще строящихся многоквартирных домов. «Лента.ру» рассказывает, кто может воспользоваться обновленной программой, в каких городах она действует, какое жилье по ней можно купить и на каких условиях.

• Что такое «Семейная ипотека» на вторичном рынке
• Кто может купить вторичное жилье по «Семейной ипотеке»
• В каких городах можно купить квартиру во вторичке
• Какое жилье на вторичном рынке можно купить
• Условия кредитования
• Список документов
• В каких банках можно оформить «Семейную ипотеку»
• Почему банк может отказать в «Семейной ипотеке»
• Ограничения и уязвимости программы
• Риски покупки вторичного жилья

Что такое «Семейная ипотека» на вторичном рынке

«Семейная ипотека» на вторичное жилье — это, по сути, расширение действующей с 2018 года программы субсидированного кредитования семей с детьми на покупку жилья. По задумке Минфина, эта мера позволит людям, живущим в регионах с низким объемом строительства, взять ипотеку по ставке ниже рыночной.

Кто может купить вторичное жилье по «Семейной ипотеке»

Раньше «Семейная ипотека» позволяла приобрести квартиру только у застройщика по договору купли-продажи — как в строящемся, так и в готовом доме. Купить жилье на вторичном рынке с ее помощью могли:

• семьи с детьми-инвалидами до 18 лет;
• семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства;
• семьи с двумя детьми до 18 лет, которые проживают в малых городах России (с населением менее 50 тысяч человек).

Теперь же оформить льготный заем на покупку вторичного жилья в таких городах могут все семьи, где есть хотя бы один ребенок младше шести лет. Заемщиком может стать как мать, так и отец, также они могут привлечь созаемщиков (не обязательно друг друга). Необходимое условие: человек, который оформляет «Семейную ипотеку», должен иметь российское гражданство.

«Таким образом, это нововведение расширяет программу на города, где ранее она была недоступна, и параллельно помогает стимулировать рост населения в регионах с низкой рождаемостью и высоким уровнем оттока молодого поколения», — пояснил «Ленте.ру» экономист, основатель сервиса бесплатной проверки кредитной истории КРЕДЧЕК Эльман Мехтиев.

В каких городах можно купить квартиру во вторичке

«Семейную ипотеку» на вторичное жилье нельзя взять в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Купить квартиру можно только в городах России, где по состоянию на 1 января 2025 года строилось не более двух многоквартирных домов. По последним данным, в новую программу вошел 901 город.

Центральный федеральный округ

Северо-Западный федеральный округ

Южный федеральный округ

Северо-Кавказский федеральный округ

Уральский федеральный округ

Приволжский федеральный округ

Сибирский федеральный округ

Дальневосточный федеральный округ

Какое жилье на вторичном рынке можно купить

Жилье, на которое будет оформляться льготная ипотека, должно соответствовать следующим критериям:

• квартира должна находиться в доме, который построили не более 20 лет назад. Если многоквартирный дом возвели до 2006 года, оформить ипотеку не получится;
• дом, в котором находится квартира, не может быть признан аварийным;
• квартира должна располагаться в городе, где строится не более двух новых домов;
• сделку нельзя проводить между взаимозависимыми лицами — так называют людей, отношения между которыми могут влиять на условия и результаты совершаемых ими сделок. Например, взаимозависимыми лицами считают супругов, родителей и детей или начальника и подчиненного.

Условия кредитования

• Льготная процентная ставка по «Семейной ипотеке» на вторичном рынке остается такой же, как и на покупку новостройки или строительство жилого дома, — 6 процентов.
• Максимальная сумма кредита — 6 миллионов рублей.
• Максимальный срок кредитования — 30 лет.
• Первоначальный взнос — не менее 20 процентов от стоимости жилья.

Список документов

Процесс получения любой ипотеки начинается с подготовки документов. Для «Семейной ипотеки» особенно важны документы, подтверждающие наличие детей и их возраст, рассказала «Ленте.ру» профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при правительстве РФ Надежда Капустина.

Перед подачей документов в банк необходимо удостовериться, что на руках у вас есть:

• действующий паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке (если есть);
• свидетельство о рождении ребенка (или детей);
• справка о доходах;
• выписка из трудовой книжки.

Также для рассмотрения заявки на льготную ипотеку банку нужно предоставить документы на выбранную квартиру:

• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт объекта;
• справку об отсутствии задолженностей.

В каких банках можно оформить «Семейную ипотеку»

Актуальная информация о банках, предоставляющих льготные жилищные программы, доступна на сайте оператора — Дом.РФ. Сейчас в программе участвует 71 финансовая организация:

1. «Сбер»;
2. ВТБ;
3. Альфа-Банк;
4. Банк ДОМ.РФ;
5. Промсвязьбанк;
6. Банк ГПБ;
7. Банк «ФК Открытие»;
8. РОСБАНК;
9. Совкомбанк;
10. Абсолют Банк;
11. Россельхозбанк;
12. «Уралсиб»;
13. Ак Барс Банк;
14. МКБ;
15. Банк «Санкт-Петербург»;
16. РНКБ Банк;
17. Металлинвестбанк;
18. Райффайзенбанк;
19. Банк «Россия»;
20. Уральский банк реконструкции и развития;
21. «Центр-инвест»;
22. Кубань Кредит;
23. МТС Банк;
24. Банк ЗЕНИТ;
25. Банк БЖФ;
26. Азиатско-Тихоокеанский Банк;
27. Банк СГБ;
28. БАНК «Левобережный»;
29. Банк «ВБРР»;
30. Почта Банк;
31. БМ-Банк;
32. Новикомбанк;
33. Дальневосточный банк;
34. ТКБ Банк;
35. АО «ДОМ.РФ»;
36. Банк «КУБ»;
37. Т-Банк;
38. «Урал ФД»;
39. ”Банк ОРЕНБУРГ”;
40. СКБ Приморья «Примсоцбанк»;
41. ЮниКредит Банк;
42. Банк Акцепт;
43. Энергобанк;
44. Генбанк;
45. «РостФинанс»;
46. ИНВЕСТТОРГБАНК;
47. Банк «Приморье»;
48. Банк Хлынов;
49. НИКО-БАНК;
50. Банк «Аверс»;
51. Ингосстрах Банк;
52. Банк Финсервис;
53. Тимер Банк;
54. Энерготрансбанк;
55. Банк «Снежинский»;
56. Прио-Внешторгбанк;
57. Банк «Кузнецкий»;
58. «Челиндбанк»;
59. Хакасский муниципальный банк;
60. КОШЕЛЕВ-БАНК;
61. Ланта-Банк;
62. Экспобанк;
63. Челябинвестбанк;
64. КС БАНК;
65. БАНК «СНГБ»;
66. Живаго банк;
67. АКТИВ БАНК;
68. СМП Банк;
69. МИнБанк;
70. Запсибкомбанк;
71. Банк «Возрождение».

Почему банк может отказать в «Семейной ипотеке»

Как рассказал «Ленте.ру» Эльман Мехтиев, в льготной ипотеке могут отказать, если выбранное вторичное жилье:

• находится в регионе, где программа не действует;
• признано ветхим;
• построено раньше установленного программой срока;
• стоимость объекта превышает установленный лимит программы.

Даже если жилье соответствует требованиям программы, в ипотеке могут отказать из-за самого заемщика. Это произойдет, если:

• заемщику исполнится более 75 лет на момент погашения ипотеки;
• заемщик имеет стаж менее трех месяцев на последнем месте работы (это относится и к ИП).

«Также раньше были случаи в федеральных программах, когда были исчерпаны квоты. Эти же риски возможны и в новой программе — выделенного на субсидирование ставок бюджета всегда мало», — подчеркнул Эльман Мехтиев.

Ограничения и уязвимости программы

По условиям программы банк может потребовать досрочного погашения кредита при обнаружении недостоверных сведений, предоставленных заемщиком. К примеру, если выяснится, что квартира была приобретена у взаимозависимых лиц, например, у брата или матери, то субсидированной ставки по ипотеке можно лишиться.

«В этом случае банк вправе повысить проценты до уровня ключевой ставки на дату получения кредита плюс два процента. Впрочем, в практике семейной ипотеки на новостройки такие ситуации были буквально единичными», — рассказал «Ленте.ру» исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Еще один подводный камень, о котором стоит знать заемщикам, — это риск потерять квартиру в случае невыплаты ипотеки, даже если она является единственным жильем, рассказал Ярослав Баджурак. Исключение — случаи, когда долг не больше 5 процентов от стоимости жилья.

Риски покупки вторичного жилья

Нельзя забывать, что приобретение квартиры на вторичном рынке, в том числе и по программе льготной ипотеки, сопряжено с юридическими и техническими рисками, рассказала Надежда Капустина.

• Частые юридические проблемы: непрозрачная история объекта, неучтенные наследники, незаконные перепланировки.
• Частые технические проблемы после сделки: изношенные коммуникации, плохое состояние несущих конструкций и некачественный ремонт.

«При выявлении юридических дефектов необходимо обратиться к нотариусу и юристу для фиксации нарушений и подготовки претензии продавцу. В крайних случаях придется обращаться в суд для признания сделки недействительной», — рассказала Надежда Капустина.

Технические недостатки, скрытые продавцом, также могут стать основанием для судебного разбирательства, отметила эксперт.
«В этом случае потребуется независимая экспертиза для подтверждения существенности выявленных дефектов», — заключила она.